xx项目定位分析报告(编辑修改稿)

xx项目定位分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

花岗岩地面，大理石墙面 办公及公共区 吊顶、水泥地面（送地毯） 综合分析：大厦外立面单调， 大堂狭小，感觉档次较低，与其配置不相协调。 第三节 本项目 SWOT 分析 一 Strength（优势）  位置优势，本项目位于 CBD 幅射地区，紧邻东三环， 属于国贸商圈，是市内成熟的商业区和生活区，交通便利，生活便利。  生活配套齐全，周边有银行、邮局、医院、 学校、超市、商场及成型的居民住宅小区。  设计尚未开始，可以根据市场变动情况，重新定位，以降低项目的风险。  在建项目虽多，但风格类型各异容易聚集购买人气。  发展商信誉颇佳，容易树立健康的市场形象，对销售有促 进作用。 二、 Weakness（劣势）  项目占地面积较小，容积率较高，会给环境设计带来一定难度。  周边在售楼盘较多，对今后的销售有一定压力。  项目区内原住居民，消费能力有限，对价格的承受能力较低。 三、 Opportunity（机会）  中国加入 WTO 后，对房地产业来说是新的发展机会，特别是 CBD 的形成将使 其周边保持旺盛的市场购买力。  市场对投资型的物业寄求增加。  客户对居住环境和综合素质的理性选择增强。  本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位。 四、 Threat（威胁）  项目竣工周期晚于周边在建项目。  区域内大型楼盘的推出对本项目会产生一定影响。  区域内期房的销售远不如准现房。 第三章 客户群体需求分析 第一节 主导客户群的定位分析 一、客户类别细分 职业特征 家庭构成 46%%%%三口之家 三口以上 二口之家 独身 被调查者中三口之家比例最多占 46%，三口之家是购房的主力军，三口以上的大家庭和二口之家亦是购房的中坚力量，值得注意的是独身家庭也占了 %的比例，所以应考虑各类客户的不同需求，行业 所占比例 工业行业 % 商业 % 房地产业 % 文化行业 % 信息行业 % 金融行业 % 医疗行业 % 其它 % 有针对性按比例地设计各种户型，考虑房屋面积大小。 二、主导客户群定位 年龄构成 %% %%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2030岁 3040岁 4050岁 50岁 以上 20岁 以下 %的被调查者年龄在 20— 30 岁之间，其次为 30— 40 岁。 反映出年轻的置业主体将会是未来 2— 3 年北京房地产的重要客户。 家庭年收入 %%%%0%10%20%30%40%50%60%70%5 万元以下 5 1 0 万元 1 0 2 0 万元 2 0 万元以上 近六成的被调查者家庭年收入在 5 万元以下，仅 7%的被调查者家庭年收入在 10 万元以上。 表明北京居民大部分收入并不高，但北京很多单位福利待遇较好，且有不少居民卖旧房买新房，以及隐性收入的存在和人们对公开收入持保守态度等因素，使家庭年收入的统计值不能完全准确的反映北京居民的实际收入情况。 第二节 主导客户群购房动机分析 一、购房时间、动机及关注因素 购房时间 27%%%%% %0%10%20%30%40%50%1年 内 1 2年 内 2 3年 内 3 4年 内 4 5年 内 5年 以后 %的被调查者计划在 2 年内购房，另有 %的被调查者计划在 2— 3 年内购房。 计划在 3 年内购房的被调查者合计达 %，表明随着房改的深入，大部分居民已接受购房的观念，并计划在近期买房，因此未来的 2— 3 年内北京居民对住宅的需求仍较大。 购房目的 %22%%10%%0%10%20%30%40%50%60%首次置业居住二次购房 投资意向商住 搬迁 %的被调查者为首次置业，目的为居住， 22%的被调查者为改善居 住条件二次购房。 购房用作投资、商住比例明显提高。 购房关注因素 被调查者购房时首要关注因素为价格，其次为位置、交通、物业管理及户型。 因此开发商在开发新项目时，应注重房屋价格便宜、地理位置好、交通方便并配有服务良好的物业管理公司，提高其性能价格比，以赢得客户。 二、主导客 户群购房偏好 购买面积 被调查者近半数购房时首选 70— 100 ㎡ 的住宅， %的被调查客户关注因素 所占比例 价格 % 位置 % 交通 % 物业管理 % 户型 % 社区环境 % 配套设施 % 小区规模及发展趋势 % 房屋质量 % 建筑面积（㎡） 所占比例 50 以下 % 5070 % 70100 % 100130 % 130150 % 150180 % 180 以上 % 者选择 100— 130 ㎡ 的住宅，说明多数购房者对居室面积的选择趋于理性，并不盲目追求越大越好。 有 %的被调查者选择 50— 70 ㎡的住宅，一部分是作投资用，另一部分是作为年轻人的过渡用房。 新建住房 应按合理比例建造面积在 70130 平方米。 购房时户型选择 %%%% %%0%10%20%30%40%50%60%一居室 二居室 三居室 四居室复式结构错层 分析表明二居室是最受欢迎的单位，其次才是三居室。 合计达%的被调查者购房时首选二、三居室，因此在未来的 2— 3 年内二居室、三居室仍是房地产市场的主流产品。 第三节 主导客户群对价格的承受力分析 一、单位价格需求 %%% %30004000元 /㎡ 40006000元 /㎡60008000元 /㎡ 8 0 0 0 元/ ㎡ %的被调查者接受 3000— 4000 元 /㎡的房价， %的被调查者接受 4000— 6000 元 /㎡的房价。 结合前述购房时选择面积的分析，被调查者最能接受的房屋总价在 21— 40 万元间，其次为 40— 78 万元间，说明目前北京居民对住宅价格的承受力不高，居民的承受能力与市场上较高的房价间有一定差距。 二、贷款额度选择 付款方式 %20% %13%0%10%20%30%40%50%银行贷款 一次性付款 分期付款 公积金贷款 三、首期的承受能力 首付能力 % %%% %%0%5%10%15%20%25%30%35%5 万元以下5 8 万元8 1 0万元1 0 12 万元1 5万元以上 1 2 1 5万元 上述分析表明，目前北京市购房者的观点与几年前相比，已经发生了很大的变化。 随着人们生活水平和质量的不断提高，人们对 住宅的要求也越来越高，住房已经成为一种商品。 人们购房已不仅仅是满足居住的要求，而是更多的是同时满足生活各个方面的需求。 第四章 项目定位分析 一、影响项目定位的因素 土地价值分析  项目地块规则  利于充分利用  易于规划与设计 需求分析  总需求较乐观  高品质住宅需求大  需求面积逐渐变小 供给与竞争态势  区域内供给量较大  土地储备丰富，存在开发潜力  入市时机较为关键 二、项目市场定位描述 本项目主要经济指标  总建筑面积： 99215 平方米  总占 地： 公顷  绿化率： 30%  容积率：  地上建筑面积： 73440 平方米  商场： 11750 平方米  写字楼： 21290 平方米  其余为公寓：  地下建筑面积： 25775 平方米  地下车位： 333 辆  地上车位： 63 辆  自行车： 466 辆 整体功能布局 建议项目规划为： 一栋写字楼，一栋商业 ，两栋公寓。  整个社区采用围合式建筑 方案  公寓采用板式高层  围合社区中央空间  用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓1 号楼；用地北侧设计为公寓 2 号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。  社区设计两个出入口，实现人车分流。  商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在 1 号楼和 2 号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。 围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环。