xx集团发展战略报告(编辑修改稿)

xx集团发展战略报告(编辑修改稿)内容摘要：

有购买力的被拆迁户就进入了房地产市场，是推动住宅市场化 的 重 要 步 骤。 第 四 ， 服 务 于 首 都 建 设 的 大 局 的 原 则。 房 屋 拆 迁 是 城 市 建设和 发展的重要内容，无论是拆迁还是被拆迁人，都有应当服从首 都 建 设 和 发 展 的 需 要。 修改后的〈办法〉共５章， 55 条，变动比较大的地方主要是： 根 据 国 务 院 的《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》的 规 定，坚 持 按 照 原 面积 进 行 补 偿 ，不 再 考 虑 人 口 的 因 素 ，确 立 了“ 按 房 不 按 人 ”的 拆迁 补 偿 原 则 ，并 把 原《 细 则 》中 的“ 拆 迁 安 置 ”的 内 容 并 入 了“ 拆迁 补 偿 ” 中 ， 从 而 就 把 原 拆 迁 中 体 现 福 利 性 质 的 “ 按 人 补 偿 ”，转 变 为 市 场 经 济 条 件 下 的 “ 按 房 补 偿 ”。 切 实 保 护 被 拆 迁 房 屋 所有 人 的 权 益 ，对 于 使 用 权 人 ，只 限 于 执 行 国 家 规 定 租 金 标 准 的 才可 以 给 予 补 偿。 房 屋 拆 迁 ，可 以 直 接 进 行 货 币 补 偿，也 可 以 把 货币折为实物即房屋补偿。 补偿数额，按照原建筑面积的重置价格结 合 成 新 确 定 ；如 果 进 行 实 物 补 偿 ，则 由 拆 迁 人 把 货 币 补 偿 额 折算成等额的房屋。 另外就是完善了拆迁工作程序，增加了拆迁工作 的 透 明 度。 总 的 说 ，拆 迁《 办 法 》，把 拆 迁 工 作 从 计 划 体 制 下 的 福 利 补偿 方 式 ，转 变 为 市 场 经 济 体 制 下 的 市 场 运 作 方 式 ，即 有 力 地 保 护了被拆迁人和拆迁人的合法权益；有利于深化住房制度改革；有利于拆迁工作的进行；也有利于发展房地产开发建设市场和住宅市场。 2 北京市社会经济发展状况及产业政策 在 全 国 宏 观 经 济 势 趋 好 的 大 环 境 下，北 京市 2020 年上半年经济继续保持积极向上的发展趋势，总体经济运行良好。 本市经济保持强劲的发展势头，总体经济持续走强，景气曲线呈上扬势态。 根 据 北 京 市 统 计 局 公 布 的 数 据 得 知 ，上 半 年 全 市 实 现 国 内 生产总值 1044． 1 亿元，按可比价格计算，比去年同期增长 12％，为 1996 年以来同期最高增速，高于全国平均水平 3． 8 个百分点。 近 年 来 随 着 国 家 出 台 了 一 系 列 有 关 房 地 产 方 面 的 政 策 法 规 ，北京市也相应出台了一系列利于房地产业发展的方案与政策。 例如 ：《 北 京 市 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 设 实 施 方案》 ，《 已 购 公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，《已购公有住房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 让 金 和 收 益 分 配 管 理 的 若 干规 定 》，《 关 于 调 整 房 地 产 市 场 若 干 税 收 政 策 的 通 知 》，《 北 京 市 城市房屋拆迁管理办法》等等。 这些政策规定有利于深化住房制度改 革 ，开 放 住 房 二 级 市 场 ，规 范 房 屋 租 赁 市 场，按 照 市 场 经 济 原则改革公房租赁关系；对城市房屋拆迁实行货币补偿，完善住房公积金制度，开征利息所得税等一系列政策规定的出台和实施，对于扩大房地产投资，转变在计划经济体制下长期形成的住房消费 观 念 ，增 加 居 民 住 房 消 费 支 出 ，发 展 和 规 范 房 地 产 市 场，都 有着 重 要 的 现 实 意 义 ， 并 对 房 地 产 业 的 发 展 产 生 长 远 的 影 响。 绿 化 隔 离 带 政 策 分 析 ： 为 了 落 实《 北 京 市 城 市 总 体 规 划 》，加 快 规 划 市 区 内 绿 化 隔离 地 区 建 设 ，推 进 城 乡 结 合 部 地 区 环 境 整 治 和 城 市 化 进 程 ，促 进城市生态环境改善和首都经济社会可持续发展， 2020 年 3 月 20日 ，北 京 市 绿 化 隔 离 地 区 建 设 领 导 小 组 出 台 了《 关 于 加 快 本 市 绿化隔离地区建设的意见》，提出从 2020 年 开 始 ，在 规 划 绿 化 隔 离地 区 范 围 内 ， 用 3 年至 4 年时间完成绿化 60 平 方 公 里 的任务。 绿化隔离带大都处于城乡结合部，环境相对比较差，土地开发利用率低 ，人 口 居 住 密 度 高 ，又 多 为 农 民 居 住 地，改 造 难 度大。 目 前 由 于 风 沙 问 题 严 重 ，气 候 条 件 变 得 越 来 越 差，才 引 起 政府进一步注意应该加大环境保护的力度，从而绿化隔离带政策又被提到较高的重视程度。 由于绿化隔离带的建设，将改变周边土地 环 境 ，把 原 来 基 础 设 施 差 ，环 境 恶 劣，人 口 稠 密 的 城 乡 结 合 部改 变 成 环 境 优 美 ， 基 础 设 施 齐 全 的 可 用 来 开 发 居 住 小 区 的 优 等地。 总 之 ， 绿 化 隔 离 带 能 提 高 土 地 的 利 用 效 率 ， 沿 绿 化 隔 离 带地区的土地将被大大改善，利于开发房地产；绿化隔离带能扩大商品房 供 应 量 ， 按 照 京 政 办 发 [2020]20 号 文 件 ， 在 绿 化 隔 离 带 周 边 地区的 原 有 农 民 宅 基 地 可 一 律 征 为 国 有 建 设 用 地 ， 可 用 于 新 村 建设 ，其 中 农 民 自 住 房 屋 和 上 市 出 售 的 商 品 房 屋 的 比 例 为 1： ；另 外 ，绿 化 隔 离 带 能 提 升 周 边 土 地 的 价 值 ，绿 化、环 境 是 小 区 永远 的 卖 点 ， 而 绿 化 隔 离 带 将 从 根 本 上 改 变 小 区 的 大 环 境。 中 关 村 地 区 分 析 ： 1999 年 6 月 5 日 ，《 国 务 院 关 于 建 设 中 关 村 科 技 园 区 有 关 问题 的 批 复 》公 布 ，使 中 关 村 地 区 成 为 众 人 关 注 的 焦 点。 中 关 村 地区有高等院校 68 所、科研院所 213 家、高科技企业数十家。 这些都是使中关村地区成为“中国硅谷”的优势。 但是，中关村地区 在 交 通 、市 政 配 套 、办 公 场 所 、居 住配 套 等 方 面 也 存 在着先天不 足 ，使 一 些 想 进 驻 中 关 村 地 区 的 国 际 高 科 技 企 业 望 而 却 步 ，影响 了 中 关 村 向 “ 中 国 硅 谷 ” 进 军 的 步 伐。 从 房 地 产 方 面 讲 ， 中 关 村 地 区 存 在 着 很 大 的 缺 口 ， 该 地 区的 写 字 楼 、公 寓 、住 宅 严 重 不 足 ，这 从中 关 村 地 区 房 地 产 项 目 的销售情况就能看出来：方圆大厦、科技会展中心等高档写字楼、公寓在广告不多的情况下，租售良好且价格一直上涨，无论从中关 村 的 发 展 ，还 是 从 市 场 需 求 的 角 度 考 虑 ，中 关 村 在 房 地 产 方 面都 有 相 当 大 的 发 展 潜 力。 预 计 北 京 市 房 改 方 向 和 政 策 走 势 下一步北京市房改方向会是： 继续稳步推进公房租金改革，组织公房按成本 价 出 售 ，进 行 住 房 普 查 ，建 立 住 房 档 案 ，开 放 住房 二 级 市 场 ， 住 房 分 配 货 币 化 实 施 将 是 下 一 步 政 策 的 主 要 着 眼点。 政 策 导 向 将 有 助 于 启 动 和 完 善 北 京 市 房 地 产 市 场 ， 保 证 北 京房 改 政 策 的 进 一 步 落 实 ， 促 进 北 京 房 地 产 业 的 发 展。 3 国 家 及北京宏 观经济发展对房地产业的影 响 国 民 经 济 发 展 水 平 与 房 地 产 业 根据世界各国房地产业的发展历程来看，当人均国民生产总值进入 50 0－ 1 00 0 美 元 时 ，住 宅 建 设 与 消 费 也 将 进 入 快 速 增 长 阶段 ，住 宅 投 资 随 人 均 国 民 生 产 总 值 的 增 加 而 增 加 ，直 到 人 均 国 民生产总之达到 80 00 美元 1 00 0 0 美元 时 ，住 宅 投 资 才 开 始 减 少 ，而 人 均 国 民 生 产 总 值 为 1 00 0 美元左右，是住宅发展的增长期。 我国目前人均国民生产总值约为 7 00 美元，房地产建设与消费正处于快速增长阶段。 通过近几年的房地产投资额、销售额与销 售 额 投 资 额 比 率 趋 势 图 可 以 明 显 看 出 这 一 点。 9599年我国房地产投资增长趋势图3825310635794010283105001000150020202500300035004000450095 96 97 98 99亿元 世界部分国家或地区 19 88 年 房 地 产 占 GD P 的 比 重 大 约 在 1 0%上下（参见下表）；香港地区高达 30 %，在这些国家或地区，房地 产 已 经 成 为 国 民 经 济 的 支 柱 产 业。 表： 1988 年部分国家或地区房地产业占 GDP 的比重 9599年我国房地产销售额增长趋势图955134015632134265505001000150020202500300095 96 97 98 99亿元9 5 9 9 年我国房地产销售额与投资额比率趋势图R2 = 01994 1995 1996 1997 1998 1999 2020年代比率X Y 散点图 1趋势图 国家或地区 美国 日本 英国 法国 韩国 台湾 比重 11 . 4 目前，我国房地产业占 GDP 的比重偏低（目前为 4%左 右 ），房地产业成为我国经济发展的支柱产业还有一段艰辛路要走（国际惯例是：只有当房地产业占 GDP 的比重到达 10%左右才能成为 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 ）。 我 国 即 使 到 本 世 纪 中 叶 达 到 中 等 发 达 国 家 水 平 ， 住 宅 建 设 投资占 GDP 的比重也不应该下降。 如果这一比重能保持目前5%6%的 趋 势（ 1 99 5 年为 5 .6 %），那 么 到 20 1 0 年 时 ，则 我 国 城镇住宅建设投资将达到每年 85 00— 1 02 00 亿 元。 我 国 住 宅 产 业的增加值到 2 01 0 年将达 1 38 00 亿元，占 GDP 的比重为 8 .1%。 住宅 产 业 将 确 立 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 地 位。 GDP 与 房 地 产 业 的 相 关 度 为 了 研 究 房 地 产 与 G DP 之 间 的 相 关 程 度 ， 我 们 采 取 了1 99 1— 19 99 年的北京市的商品房销售额和 G DP 进行一元线形回归 分 析 ， 结 果 如 下 ： S t = 2 7 6 . 84 +0 .0 27 9* G t 3. R 2 = 0 . 9 8 17 , 其中， St 为北京市第 t 年的商品房销售额； Gt 为北京市第 t 年的 国 民 生 产 总 值 ， 均 为 当 年 价 格 ， 单 位 为 亿 元。 计 算 结 果 表 明 ： G DP 与 商 品 房 销 售 额 之 间 的 相关程度较高，相 关 度 达 到 0 .9 81 7。 由于 GDP 与房地产业呈正相关关系，而且相关度很高，所以，国民经济的发展将带动房地产业的发展，在国家宏观经济趋好的大环 境 下 ， 房 地 产 业 将 面 临 新 一 轮 的 发 展 周 期。 宏观经济发展周期与房地产经济周期 房地产业在西方发达国家有近百年的历史。 房地产经济同西方 经 济 一 样 ，有 它 本 身 的 发 展 高 潮 和 低 潮 ，形 成 有 自 身 特 色 的 房地 产 经 济 周 期。 据 有 关 资 料 介 绍 ， 美 国 房 地 产 业 大 约 按 18— 20年的时间完成一次周期 波动，香港是 7— 8 年 为一次 周期波动。 在我国 ， 房 地产 业 是 一个 新 兴 产业 ， 刚 刚从 固 定 资产 投 资 及基 本建设中 独 立 出来 的 房 地产 业 ， 其发 展 历 程相 当 短 ，只 有 十 几年 的历史，但就这 十几年来 看，我国 的房地 产业的 发展可 以说是 发展快、波动 大 ， 它的 周 期 性波 动 形 式在 一 定 程度 上 可 以探 讨 我 国房 地产经济周期波动的规律。 房地产业始终是国民经济的先导产业和基础产业并将发展为 支 柱 产 业。 正是由于房地产的基础性和先导性，使得房地产业的发展要超前于国民经济中其他产业的发展，因而房地产业是经 济 繁 荣 、 萧 条 的 重 要 标 志 ， 是 经 济 升。