xx街项目市场分析及投资测算报告(编辑修改稿)

xx街项目市场分析及投资测算报告(编辑修改稿)内容摘要：

铺的受访者达 41%，相对目前的投资者数量有较大空间。 小面积、低总价商铺较为受欢迎 调查显示，面积在 20200平方米之间，总价在 50万以下的 商铺较为受欢迎，这与泰州市居民的购买力有关，大面积的商铺总价较高，一般投资者很难承受。 经营管理与经营方式未受重视 调查显示，商铺的市场经营管理并没有被经营者所重视，各个商家各自为政，因此容易造成无序竞争，产品同质化严重，很难聚集到足够人气。 对本项目地段认同度较高 由于本项目地段原为泰州市最繁华的商业中心，在泰州市居民中有着无与伦比的知名度，多数经营者比较看好本项目地段的商业前景。 第四章、泰州市住宅、办公楼和酒店（公寓）市场分析 泰州目前在售的楼盘主 要集中在泰州老城区和新区，也就是东西至江州广场、东进广场，南北至凤凰路和扬州路的四方区域内，目前在售的物业主要是： 泰州主要在售楼盘汇总表（ 2020年 3 月） 项目名称 位置 建筑形态 价格 总价 备注 盛和花园 泰高路 /凤凰路 多 层、 小高层、联体别墅 小高层 3000 左右，多层售完 51~75万 在售，目前泰州最大楼盘 西湖翠苑 汽 车南 站附近 多层、联体和独栋别墅 1860元多，叠加2500~3000，独栋 4200~4700 多层 12~25万，叠加 50万 ， 独 栋120~200万 位 于新 区的大盘，但销售情况 不 如盛和花园 鹏欣丽都 东进东路 小高层 小 高 层 均 价3000~3500 30~70万 老 城区 目前在售的大盘 锦绣华庭 城南板块 多层 2700~3300元 30~70万 在售 景泰苑 城南新区 小高层 均价在 3000 30~70万 位 于新 区的纯 小高 层楼盘 莲花六区 城南新区 多层 均价在 3000 30~70万 民 心工 程的代表作 凤凰花园 城东板块 别墅 均价 4500 70~120万 基本售完 鹏欣丽园 城南板块 多层 含车库 3500 30~70万 基本售完 阳光花园 迎春路 5幢多层 3500~4000元 30万 ~50万 被内定完毕 启鼎花园 东风路 31号 多层 1869元 20~45万 基本售完 泰州住宅市场价格变动分析（ 2020~2020年 3 月） 项目名称 开盘价格 现在价格 涨幅 新世界花园 2200 2700 23% 盛和花园 1858（多层） 2500~3000 30~60% 天阳花园 2128 3000~3500 46~64% 荣星公寓 2238 2800~3000 25~34% 怡景花园 2100 3000 43% 黄金家园 2850 3500 23% 西 湖翠苑 1600 2500 56% 附注：开盘价格一般是一期期房价格，现在价格，大盘指 2期的价格，售完楼盘取二手房价格，一般不包含税费。 从“泰州住宅市场价格变动表”中，不难看出，随着房地产市场的持续繁荣，泰州的房价（这里主要是普通商品住宅价格）持续走高，我们没有泰州整体价格的涨幅，但从上述个案分析后，泰州这两年房价年均涨幅至少在 15%以上，不亚于上海、南京等热点城市，只不过因为泰州起点低，所以绝对值并不高。 由于泰州老城区成片的破旧住宅需要改造，因此泰州人改善居住条件的愿望非常迫切，去年商品房成交面积约 35万平方，但远远不能满足需要，因此住宅尤其是市中心区域的商品住宅，呈现供不应求的局面。 目前在泰州，老城区和新城区的住宅略有不同，新区住宅以大盘为主，物业类型也覆盖了多层、小高层和别墅等等，如盛和花园和西湖翠庭均是泰州目前在售的较大的楼盘代表，而老城区更多的是以普通多层为主的中小型楼盘，如阳光花园（仅 5幢多层）。 在价格上，目前老城区的住宅单价一般为 2500~3500 元 /平米，总价在 30~70万之间，如新世纪花园、荣星公寓、怡景花园、黄金家园等，新区的多层住宅一般在 2020~2500 元 /平米左右，如盛和 花园和西湖翠庭，其开盘均价都低于 2020元 /平米，但由于楼盘品质优良去化情况很好，在后期价格有明显的上升，目前多层基本售磬了。 小高层产品在泰州还不是主流的物业类型，目前主要在一些大盘中有存在，如鹏欣丽都和新区的盛和花园等，但价格基本都在 3000~3500 元左右了，明显高于多层住宅。 已经售完的小高层产品是位于老城区的黄金家园，为 2幢 12层的，说明泰州市民对此类住宅接受情 况比较乐观。 但是目前泰州尚没有高层住宅，且由于物业管理费的提高，泰州市民的接受程度未必很理想。 别墅类产品主要针对高端客户，整体来看，纯别墅 产品没有出现，主要还是大盘中有叠加和联体别墅的存在，或者有部分独栋别墅，一般叠加别墅价格在 2500~3000 元 /平米，独栋别墅价格一般在 4500~5000元左右，花园面积另行计算。 由于泰州整体别墅供应量很小，目前市场消化程度比较正常。 值得指出的是，老城区和新区虽然从地理上是相连接的（一般把济川路以南部分当作泰州新城区），但由于起步晚，商业、娱乐、餐饮和文化医疗教育等设施远不如老城区成熟，因此虽然营建了大批新住宅区，比如莲花住宅区，但无论是价格和市场接受度都不如老城区一些品质不怎么高的新楼盘，很多人在新区购 置了物业并没有居住，或出租或准备转手套取利润，因此新区住宅的市场风险要高于老城区，去化速度也不如老城区，这种情况若干年内难以避免。 从严格意义上讲，泰州目前并没有完整的写字楼市场，因为泰州虽然有一些硬件上能称之为办公楼的物业，但真正进入市场赚取租金维持运营的很少，中高档的办公楼集中在新区，但主要是国有大型垄断企业自建自用的，如中国移动、泰州电信、以及能源、银行、建设等系统自己拥有的办公楼，很少对外出租甚至出售。 新区有部分产权办公物业，呈现出规模小、档次低、用途混杂的特点，比如金 色广场、太阳广场、金茂广场等，一般底层作为招商用，楼上部分作为办公楼招租，基本面向当地的中小型企业或部分投资客。 泰州目前中高档办公楼汇总 名称 位置 备注 中国工行大楼 东进西路和青年路 自用 泰州电信大楼 凤凰东路 25层，自用 中国联通大楼 凤凰东路 自用 江苏一建 凤凰东路 28层，部分对外招租 金茂广场 东进西路和青年路 底层苏宁电器，楼上招租 中国银行 人民路和青年路 自用 泰州办公楼市场潜力分析： 办公楼市场的发展与一个城市的整体经济水平是密切相关的。 泰州目前的经济发展水平与一 线城市（上海）没有可比性，与省会城市（南京）也存在巨大落差，与经济发达的二、三线城市如苏锡常，也至少有 5年以上的距离。 但是泰州在江苏实行“沿江开发战略”后，面临一个比较好的历史发展机遇，作为苏中一个重要城市，泰州有其自身优势，目前第三产业的发展速度也非常快，并且有春兰、杨子江药业等支柱型产业集团，因此生产型和服务型行业都有比较好的发展前景，对未来办公楼市场的发展提供了有力的支撑。 泰州未来办公楼需求群体特征分析： 从北京、上海等拥有完备写字楼市场的城市客户群体类型分析，主要是大型生产型企业的研发、管理中心， 外商投资企业的总部、国内金融贸易企业，律师行、会计师行等专业型机构。 结合泰州城市的实际情况， 参考大城市办公楼客户群的构成，泰州将来办公楼主要使用群体是： 1）泰州本地中小型商业贸易零售企业，以服装、家电、五金、医药、电信为主，他们对办公场所的要求是面积小，一般在 100~150平方米，带有居住和会客的功能，交通便捷，离开经营场所近； 2）泰州周遍及下属城镇的制造型企业在泰州设立办事处和销售中心，以及江苏省内企业驻泰州的办事处，对办公场所的要求是兼带居住功能，面积合理租金便宜，位于市中心区域，出入方便； 3） 泰州本地服务类专业机构，如会计师事物所、律师行、咨询和广告公司等，他们对办公部分的要求是中央商务区、面积合理、物业和信息配置良好，交通便捷； 4）泰州和周遍投资客，比较看中市中心、面积合理总价不高，转手方便兼带居住和办公两重性质的办公楼。 （公寓）市场分析 由于坡子街项目体量庞大，在规划方案中，也涉及到了酒店式公寓，因此我们在做市场分析时也把泰州的酒店市场作了考察和分析。 泰州目前的酒店比较集中，主要分布在老城区中心和新区的凤凰路沿线。 泰州的星级酒店比较少，目前四星和准四星酒店一共 2家，即泰州宾馆和金钱豹国际大酒店，三星极酒店是花园假日、银河宾馆、原野大酒店。 从目前来看，随着泰州在“苏中崛起”，经济发展看好，因此酒店市场整体经营状况比较理想，市内高星 级酒店出租率居高不下，主要客户是政府及非政府会议、来泰州经商和办公人士，少量旅游者。 泰州主要星级酒店汇总表 酒店名称 位置 星级标准 建筑形态 客房套数 房价范围 出租率 金 钱 豹 国际大酒店 凤 凰 东 路83号 准四星级 一幢 14层 73套 280元标房 较高 花园假日 凤凰东路 三星级 一幢 14层 约 70套 320~800 较高 银河宾馆 西仓路 三星级 2幢 9层 约 100套 320标房 一般 原 野 大 酒店 东 进 路 与南通路 三星级 一幢 22层 252套 220~680 一般 国泰宾馆 鼓 楼 南 路15号 二星级 一幢 10层 106套 220~1180 较高 新 嘉 年 华酒店 青年南路、永泰路 无星级 一幢 6层 30 220~680 一般 泰州的酒店式公寓产品出现得比较晚，目前市中心一共 2 个项目。 金通现代城已经销售完毕，由于体量适中，地段良好，起初定价也不高（ 4000左右，总价在 25~60万），因此销售情况非常理想。 而地段更好的“巴黎时光”产 权式酒店，目前推出 60 套在销售，由于其价格定位较高（单价 5800~7000 元 /平米，总价 28~78万），而且和商业部分相连接，因此销售情况只能说一般。 但其 3 年返租，每年 8%的回报率的销售模式，显然借鉴了大城市投资类产品的销售方式，但泰州地区的接受程度，只能说是一般。 泰州酒店式公寓汇总表 项目名称 位置 建筑形态 价格 总价 备注 巴黎时光 青年路 /东进路 一幢 11层， 4梯 34 户，共计 160 套， 6楼以下是时代超市。 5400~6900元/平米 ~78万 全装修带电器 目前在售的是 6~11 层的部分，但销售情况。 开发商提供 3 年 8%的回报。 金通现代城 五一路 /青年路 一幢 6层 开盘时 3920元 /平米 25~60万 全装修 已经销售完毕。 第五章、项目 SWOT 分析和产品定位 项目 SWOT 分析 —— 优势（ Strength） —— 商业中心地段优越 本项目地处泰州老城区中心位置，是传统商业中心；其商业地位在本地人心目中有不可替代的作用。 原先在此经商者及本地居住者都对之怀有浓郁的区域情结，为本项目后期销售打下良好人气基础。 交通便利四通八达 本项目四面临街，北面即为东西向主干道东进路，公交线路众多；南北向主干道青年路、鼓楼路分别距离本项目不到 500 米，对外交通枢纽汽车西站距离本项目不到 3 公里，为引导各区人流汇聚以及外地旅游客源创造有利交通条件。 环境景观增加卖点 本项目被东城河、西城河三面环绕，是泰州城区内主要景观地带，随着沿河治理整顿，其景观功能将会逐步得到体现，为本项目后期住宅部分入市加分。 周边配套设施完备 地处老城区中心位置，本项目周边 500 米范围内银行、邮局、医院、学校配套设施具全，方便日常生活及办公需要。 地块形状规则 便于规划 本项目地块规整，由海陵路、天禄路天然分割，可以节省建设成本。 另外项目规模较大、易于统一规划、合理配套，形成自身风格，在后期销售中树立品牌形象。 —— 劣势（ Weakness） —— 大规模改造建设破坏商业气氛 市中心区域的大规模拆迁改造致使原有的商业气氛被大大破坏，百货零售经营惨淡，商场一层租金普遍跌至 3元 /平米 /天以下。 而另一方面，五一路等商业街的崛起大大冲击一百商圈，消费人流被分流，一百等传统百货的没落使得市中心商业凝聚力大大减弱。 小商户难以维持、纷纷撤走，原有商业价值一落前丈。 这种局面对 于本项目吸引外来投资者及本地商户经营者非常不利。 项目体量大建设周期长 本项目将近 10 万平米的商业体量使得建设周期和销售周期都相对较长； 6 层高的商业中心设计使得高楼层商铺的去化难度更大；资金投入大而回笼速度慢，后期不可预测的风险也变大。 投资总价过高客户面窄 本项目商铺面积（一层）分割普遍在 140— 160 平方米之间，总价达到 300 万以上；。