xx花园小区物业管理方案(编辑修改稿)

xx花园小区物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。 我们的人员管理体系由以下几部分组成： 一、确定标准、严格招聘 GM 花园管理处为保障物业管理服务过程的质量，对人员选用标准上确定了以下几项硬性指标： 知识层次：为了符合 GM 花园小区高品质物业管理的要求，管理层人员除要求 100%的大专 以上文化程度以外，部分岗位引进专业技术人才。 操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位必须要求是退伍军人，以保证队伍素质；维修岗要求全部持证上岗。 录用考核：所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，必须通过外语、计算机使用、智能化等知识的考核，成绩合格者方可录用；作业层人员要通过技能考试。 工作经验：所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其它相关管理工作经历。 二、量才适用、合理配置 为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能 ，我们对企业的人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人、用好人”的思路。 我们规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用。 尤其是在一专多能、何者为专的问题上，更要注意观察，充分发挥个人专长。 三、规范管理，分层实施 组织落实，制度规范：我们的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管 理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度。 通过规范企业运作，约束员工行为。 (详细内容见附件 ) 分工协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。 如：引进美国 JIT(JUST IN TIME)适时管理模式，对管理层员工实施授权管理，即在一定的工作范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。 规范言行、注重仪表，实施 BI 形象战略： BI 即企业的行为规范，是形象战略的重要组成部分。 我们将员工的言 行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制订了详细的员工守则、服务手册 (见附件 )。 同时我们还拟定 了每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗位职责、服务质量执行标准，规范企业和员工的运作，确保管理和服务质量。 四、素质评价，绩效考核 量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。 对考核出的佼佼者，我们采用“让最明白的人最有权，让最有责任心的人最有权”。 通过实践我们总结出包括考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评价方法在内管理人员素质评价体系，对员工的“德、能、 勤、绩”进行全面客观的评鉴。 制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准 (详细内容见附件 )，并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方案。 考核不走过场，不讲形式。 各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、质效的高低、综合素质的优劣均可通过量化在“二维”分析图上反映出来。 每个被考核者都会在“二维”图中找到自己的点，而该点在“二维”图中的位置，就决定了该被考核人的奖励。 使考核起到奖励先进、鞭策后进的良好作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。 末位淘汰，吐故纳新：为使 GM 花园物业管理队伍更 有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，淘汰率在 10%左右，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。 危机、压力、目标、信念是铸造内聚力的“秘密武器”。 五、激励驱动，留住人才 近几年，物业管理行业人才流失现象严重。 我们总结经验教训，逐渐探索出一条科学合理、行之有效的用人路子。 实践证明，企业要想保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通过企业文化活动的形式，培养集体主义精神，增强团队意识和 群体的凝聚力。 我们的管理是建立在“人性”的基础上，对知识、对人格、对价值给予高度尊重。 企业文化的建设，不仅为我们赢得了奋斗的成果，也为物业管理赢得人才与人心。 团结拼搏奋斗、建立利益共同体、尊重与沟通是根植于 S 物业人精神的“三大支柱”。 我们的做法是： 树立员工也是顾客的管理理念 不仅要给员工提供工作场所，更要给员工营造精神家园。 我们多角度、多层次满足员工的需求。 通过充分沟通，实现人格平等；关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同成长。 我们强调规范管理中的人性化因素，在严格的制度管理中，关心 员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情味。 我们的总经理、部门经理接待日活动、春节慰问亲属活动、员工座谈等活动充分体现了员工也是顾客的思想。 给人才创造机会，让机会造就人才 我们的人员管理中有一条原则：善待我们的内部顾客 —— 员工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的专家能手，我们倡导竞争上岗，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出，同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。 最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，真正盘活人力资源。 创造宽松的环境，发现人才，重视人才 我们在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤的原则。 管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，我们就毫不犹豫地让其发挥最大的作用。 我们重表现、重能力，决不以偏概全，埋没人才。 为此，我们坚持员工建议制度，设置员工建议接待机构，在广大员工中，定期开展调查活动，认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。 营造文化氛围，促进交流沟通 我们提倡“尊重每一位员工”，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间的沟通与交流，增强员工的集体协作精神。 同时也让企业人才更加重视集体，珍视现在的职位。 如我们开展的谈心、家访等思想工作以及周末假日同度家庭日、给家人献爱心等活动在实际工作中取得了很好的效果。 第三节 激励系统 激励系统示意图： 奖惩机制 培养提升机制 激励机制 文化活动机制 思想工作机制 激励系统示意图说明： 激励是我们人性化管理的主要方式。 尊重个体权利，保持团队希望。 服务住户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。 思想工作机制重在激发潜能， 形成共享的价值观，充分发挥群众效能和工作积极性。 引导员工动机，尊重个人情感。 并且针对个性心理做适时的思想工作。 工作方式有谈心、座谈、家访等等。 奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。 通过奖励“引”着员工往前走，通过惩罚“打”着员工朝前走。 做到人人有动力，个个有压力。 奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。 培养提升机制在实际工作中极具价值。 我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。 在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者 下，为人才的脱颖而出创造良性环境。 方式有培养、提升、培训、进修等。 通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感。 通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。 方式有集体活动、旅游、生日会、家庭日酬谢家属等。 在以人为本的激励系统中，将进行适时管理，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。 这种方式在我们的实际工作中已经取得了较好的效果。 第四节 管理处人员培训系统 企业的竞 争是人才的竞争。 而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人力资源。 要实现人员素质的现代化，必须规范企业的培训制度，把培训作为企业的发展战略常抓不懈。 我们确定了极具针对性的 GM 花园小区物业管理人员培训目标，确立了全员培训计划。 公司划拨培训经费 20 万元，用于购买培训所需设备、落实培训师资力量和培训场地等。 采用计算机、摄像机、智能网络等先进的培训手段，全方位、多层次地传输新理论，传授新技术。 重点开展外语培训、计算机培训和物业管理培训，提高员工的综合素质。 同时，我们确立了“全员培训、全过程考核”的培训方针，使培 训真正落到实处。 一、人员培训系统说明： 为了使培训更有实效，我们根据 GM 花园小区的特点，确定目标并拟定计划。 在此基础上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。 计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。 培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，我们藉此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。 最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。 并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落 到实处。 培训的组织形式：公司凭借深圳物业管理进修学院，在学院的调控监督下， GM 花园管理处具体落实执行。 二、培训方式： 在职进修：主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等。 这种培训以公司出资自培为主。 脱产进修：外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。 公司出资，派人参加培训学习。 自我培训：主要是电大、夜大、函大等形式。 办法是员工先付款，学成后公司补还 80%；如拿到学位，公司付 100%学费。 注：培 训工作策划方案见附件。 第四章 物业管理工作内容 在竞争激烈的房地产市场中，物业管理服务及优质物业形象的维持，是十分重要的物业租 /售后服务项目，这是需要时间及专业队伍去处理的。 日常物业管理是一项。