xx社区物业管理方案(编辑修改稿)

xx社区物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

 保证房屋外观统一美观，审核重点：阳台、窗台、天台（跃层房）、空调安装及管线走向。  装修材料符合防火规定。  原房屋内承重墙、柱、梁、楼板等主体结构部件有否拆改。  有否改变房屋及配套设施的使用功能。  有否出现钻凿地面和房顶的防水层之情况。  所有楼板面装修荷载有否超过设计要求。  增加内墙必须采用轻质材料。  有否影响、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。  安装空调须在指定位置，空调出水须排入专供空调使用的管道。  有否 在窗台及阳台上搭任何形式的雨篷。 d) 建立细致严密的装修跟踪监管体系  成立装修管理中心，由各个部门之人员组成，负责装修的日常工作及突发事故的处理，派出所管段民警负责装修暂住人员管理。  成立装修检查队，检查队由保安部、工程部、客户服务部等人员组成，负责对装修现场之日常巡视监管。 e) 避免及处理违章装修之措施  预防性措施，包括装修规章宣传、出入材料控制等。  说服措施。  经济措施。  行政措施。  法律措施。 4. 业户入住期的安全控制 a) 保安部门建设 建立高素质的保安部门。 按高标准、严要求的指导思想，严格 招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。 保安员选聘退伍的、具有良好思想品质和精湛业务技能的优秀军警战士，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。 保安管理引入轮换制和未位淘汰制。 b) 确立治安重点 由于入住装修阶段人员众多，管理现场较复杂，特别针对人流、物流、车流制定有效监控管理措施。 5. 常规管理运作阶段的管理 对常规物业管理运作阶段，管理公司将全面按照物业管理 ISO 质量管理体系进行，严格执行各种规章制度，注重每一个服务项目人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。 a) 管理处内部运 作管理 为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作，确保提供的服务质量能满足规定的要求，实施由部门主管到物业公司经理逐级巡检制度。  管理处各部门主管负责辖内各项工作的日检。  管理处主任负责主管工作的周检。  总公司部门主管及管理处主任负责组织每月的月检。  物业公司总物业经理实施不定期巡检。 b) 业户报修处理工作规程 目的是为尽快处理业户的报修，规范维修工作，确保为业户提供满意的服务。  客户服务部负责记录报修，并传达至工程部。  工程人员负责报修内容的现场确认及维修。  工程部主管负责维修监督，对“维修服务项目 表”以外的报修内容进行评审。  客户服务部负责对维修工作进行跟踪反馈及回访。 c) 业户投诉处理工作 确保业户的有效投诉能及时、准确、合理地得到解决。  客户服务部负责对业户投诉的记录和协调处理工作。  被投诉部门按照投诉内容跟进安排，具体解决有关问题。  管理处主任负责对投诉处理的效果进行检查。 d) 服务收费管理 规范管理处服务收费（包括管理费、水电费）程序，确保业户对服务的满意。  管理处为业户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。  管理处财务人员负责办理各项费用的银行托收工作。  客户服务部负责 派发各项收费通知单，并协助财务做好费用的催缴工作。  工程部负责对有偿维修服务进行核费。  管理处主任对有偿维修服务收费进行审核。 e) 突发事件或异常情况处理 确保物业内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时，能迅速、果断进行处理，保护业主的人身及其生命财产安全。  管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训，管理处主任在紧急情况下负责应急事件的全面处理，负责抢救现场指挥及督导等工作。  由管理处全体员工组成应急分队，以应付各类突发事件。  当值人员应严守岗位。  保安员负责安全防范，工程人员负责 水电供应及抢修。  其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护或抢险。 f) 社区文化活动管理 管理处组织开展的各类社区文化活动，寓教育于社区文化活动当中，创建高品位的人文环境。  客户服务部负责编制社区文化活动计划及经费预算，并具体组织实施环节。  管理处主任负责审核、批准社区文化活动计划。  管理处其他部门负责配合工作以确保社区文化活动的顺利开展。 g) 给排水设备（设施）运行管理 确保给排水设备 (设施 )保持良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。  机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。  给 排水维修工负责给排水设备维修保养。  工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。  管理处主任负责上述工作的检查监督。  客户服务部负责向有关业户通知停水情况及做好解释工作。  给排水设备发生故障，给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。 及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。 h) 中控室设备运行管理 确保中控室设备（消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电 话系统、公共天线系统）处于良好状态，保证业户的生命和财产安全。  中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作 、监控、记录。  弱电维修工负责中控室设备维修保养，确保中控室设备运行正常。  工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督，并对维修保养工作进行指导，检查监督及外委修理的联系工作。  管理处主任负责上述工作检查监督。  中控室保安员负责中控室机电设备操作，确保消防设备、保安闭路电视系统操作的安全性，正确性。 i) 消防管理 建立行的有效的消防管理安全体系，建立防火安全“三级”检查制度，保证业户的生命和财产安全。  管理处负责消防培训、制订演习方案、检查、整改监督工作。  工程主管对消防设施定期进行检查监 督，确保消防设施能正常运作。  管理处主任对消防工作全面负责。  客户服务部负责对客户进行防火常识宣传。  保安消防巡逻每日负责对消防设备进行全面巡逻检查及记录，排除一般不安全因素，上报不能解决的火情隐患及不安全因素。  保安主管每周组织对本地管辖地段、设备、物资进行一次检查，检查班组一级对防火安全工作的执行落实情况，组织处理火险隐患及整改，管理处主任每月向公司汇报本管理处消防安全情况。  每月由物业公司领导进行重点或抽查，公司安全领导小组每年不少于一次全面检查。 检查管理处贯彻防火安全制度的执行情况，重点检查要害部位 防火安全管理及执行情况。 j) 机电设施养护和修缮管理 制定公共设施机电运行和保养工作计划，按公司物业管理质量标准规范运作，确保设施设备之正常运作。  建立及完善设备管理制度、设备运行操作规程、设备日常和定期维修保养制度、设备技术档案管理制度等管理制度。  建立机电设备二级保养制度，即日常保养和定期保养。  保障供电、供水，消防等正常运作并做好记录。  巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录，发现设备运行状态有异常情况须及时报告、记录并在主管安排下尽快处理。  搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。  负责机电设施 ，设备的各项维修、保养工作，并做好记录。  定期清洁所管理的设备和设备房。  建立有效的信息传递体系。 实行 24 小时值班，随时接管业户和内部员工的维修申请和故障报告，及时反馈信息，在最短时间内使有关人员到位 及时处理问题。  对部分机电养护工作拟订服务合同，安排专业公司负责定期之养护工作，并由工程主管安排下属员工按服务合同条款监管专业公司之养护，确保维保工作之品质，完整、准确地作好保养记录。  安排相关保险。 k) 治安管理 通过制定保安员内务、作风、纪律的管理规定，确保保安员自身素质的提高，自觉维护保安工作的正常运 行。 保证保安员有良好形象、精神风貌、言语行为规范，提高服务水平。 通过军事化培训，培养一支训练有素、纪律严明的保安队伍。  保安员负责本岗位的治安保卫工作及物业内正常秩序维护。  保安班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。  保安主管负责和物业治安消防工作的全面管理。  保安员应遵照“仪容仪表要求”执行，并使用规范用语。  当班保安班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。  保安主管负责监督、指导保安队全面军体培训工作与考评。 物业公司保安部经理负责检阅、考评保安队员整体军体素质。  全面防范实施“三岗”结 合，即巡逻岗、固定岗、机动岗三岗联合防范，着重安全防范点、线、面的配合与互动；  针对物业的特点，保安巡逻采用正常线路、交替轮换、突击重点等巡逻，统筹安排三类巡逻的时间，并利用智能巡更系统及安防系统对巡逻进行绩效监控；  密切与当地治安派出所的联系，积极配合派出所工作，加大治安综合管理力度。 l) 清洁管理 通过将清洁外判给专业承包商。 确保清洁工作之品质之同时也能有效地避免新手经验上的不足，及前期员工流动性较大的问题。  管理处将拟定清洁服务条款，对清洁承包商进行招标，从中选出有经验之公司，并获得有竞争价格之清洁服务合同。  管理处将协同清洁承包商拟定物业清洁服务之标准，如清洁之范围、每周、日清洁内容等。  管理处将安排工作人员对清洁公司之工作程序、工作质量进行监督及检查。  督促清洁公司加强对物业现场清洁巡查，确保现场环境保持良好、整洁。  督促清洁公司加强对清洁设备之管理工作，确保设备齐全完好、干净，配置合理。  定期安排消杀灭虫及除四害工作。  加强环保意识之宣传，倡导家居清洁及环保概念，努力创造环保社区。  定期安排清洗外墙作业。 m) 园艺保养 通过将园艺保养外判给专业承包商。 确保园艺保养工作之品质之同时也能省却经验不足及人员监管所带来的问题。  管理处将拟定服务条款，进行招标，从中选出有经验之园艺公司，并获得有竞争价格之园艺服务合同。  安排园艺保养承判商处理日常园艺景观之保养工作，包括每日浇水、除杂草、补缺、保洁、施肥等。  安排适当之保养计划，确保花木品种多样，长势良好，修剪整齐美观。  制定绿化日常工作服务质量标准及监管标准。  安排管理员工依据有关保养合同对园艺保养工作进行监督，确保园艺保养承包商按质、按时完成相关工作。  于特定 销售活动，安排园艺之不同布置，以配合销售气氛。 n) 车辆管理 制定及落实停车场管理规范，完善停车场的安全管理，保障车辆停放安全，辖区交通畅顺，出入有序，确保车场设施设备之运转正常安全，防止事故发生。  管理处将根据现场情况拟定停车场管理方案及突发情况之应急方案。  采用人车分流管理方式，进入小区的车辆一律停放在车库。  分区管理各类车辆设置汽车停放区、摩托车停放区、单车停放区。  安排专人负责车场秩序及巡检记录，使车辆停放整齐有序，无乱停乱放。  对出入小区的车辆实行登记制度，灵活运用智能化设施相结合管理，尽量避 免小区交通事故及减低车辆被盗率。  安排相关停车场保险以转移管理风险。  拟定停车场系统及车场内设备之维修保养计划，安排工程人员进行定期保养工作及巡检。  安排清洁公司负责车场之清洁工作及沟渠疏通。  定期对车道和停车场内的指示标志进行检查及养护补缺。 o) 房屋维修管理及日常养护 房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥作用功能，延长使用寿命，能使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，也反映出物业管理公司的服务水平和管理质量。  管理处将根据现场情况制定房屋管理及 巡查保养方案及工作计划。  根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并依时落实。  严格执行暨定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管理施工程序体系。  管理员在规定时间内每天巡查所负责的楼宇，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼地面工程、油漆粉饰工程等到进行巡查，发现问题及时记录并作出处理。  对楼宇天面防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护，  对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理，纠正，并耐心 做好劝喻工作，直到恢复原状为止。  严格执行暨定的房屋养护质量标准进行分项管理。  对房屋的公共部位和用户室内的维修做全面记录，并定时回访。  做好雨季、大风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施之完好。 p) 物业管理工作抽查与考核管理 定期安排由物业管理公司对管理处日常工作之抽检与考核，验证服务质量是否符合规定的要求。  物业管理公司总经理担任抽检小组组长，负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。  物业管理公司各部门经理为组员，抽检小组成员负责抽检工作的实施，根据公司及管理处制定之服务标准定 期或不定期安排抽查，作为品质控制和改善服务质量的重要环节。 6. 物业维修养护计划 我们将根据建筑物本。