xx物业管理公司顺天城物业管理方案(编辑修改稿)

xx物业管理公司顺天城物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

及时发现事故的潜在因素，采取有效措施进行改善，确保安全运行。 f） 发生设备故障后对其原因及规律进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。 设备系统的日常运行工作内容 a） 配电系统 配电系统是为建筑物提供能源的系统，也是楼宇安全正常运行的最基本保障，管理人员将对配电设备实行运行状态的全面监控，对高压室、变压器室、低压室进行巡视检查，监视记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。 当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。 大楼应急发电机 将始终处于良好备用状态，随时具备立即起动条件，定期进行启动试验运行，保证万无一失，及时供电。 b） 给排水系统 巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发生缺水、溢水问题或其征兆立即通知有关人员前往处理。 c） 电梯系统 电梯是大楼必不可少的运输工具，管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。 按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。 另外可利用 CPM 公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾。 在办 公时间段内，电梯全开放运行，可自由乘坐。 在非办公时间，机关工作人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层，无卡人员则操作不了电梯。 每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置，一旦丢失可立即挂失注销。 d） 电梯报警对讲系统 由于电梯轿箱是一个较狭小的封闭空间，一旦发生停梯困人故障，被困人员会感到处于孤立无援境地，心情将十分紧张烦躁，因此电梯中设有报警按钮和对外通话装置。 中央监控室接听报警后，一方面通过闭路电视观察梯内情况，并应与梯内被困人员保持联系、给予安慰，嘱其耐心等待救援；另一方面迅速通知电梯维修工解救 被困人员。 如电梯内发生治安报警，中央监控室将立即通知巡逻人员或快速应急小组前往现场处理。 e） 消防报警系统 消防安全至关重要。 消防设施是楼宇火灾自救的重要手段。 中央监控室消防监控设备必须 24 小时正常工作，所有消防设备必须保持完好。 严格按照公司《消防设施管理规定》，定时检查维护和试运行各消防系统设备，一旦发生火警信号，将按公司《应急处理程序》和《灭火作战方案》执行。 f） 保安监控系统 保安监控系统为提供安全监视、侵入报警、出入门控制管理等功能。 在电梯、大堂、重要通道等部位布置的摄像机， 24 小时密切监控各大楼停车场、重要出入口、机房等主要场所。 中央监控室人员将实施 24 小时屏幕监控，同时将异常情况记入录像带，以备查证。 结合流动岗、固定岗的人员监控，对大厦的治安起到可靠的保障作用。 当出现异常情况时，监控人员立即通知该区域的固定岗、巡逻岗和快速应急小组进行现场处理。 紧急情况时按《应急处理方案》执行。 g） 保安巡逻系统 为保证保安巡逻人员切实巡查到位，及时了解巡查过程中的任何异常情况和保障巡查人员的人身安全，根据大楼特点，组织队伍，并合理安排巡查路线，实行 24 小时全天候巡逻。 当出现异常情况报警时，监控人员将立即与巡逻人员进行对讲联 系，确认情况类别。 紧急情况时，按公司《应急处理方案》办理。 为保证巡逻人员和固定岗人员始终保持良好的体力和精神状态，我们将制定合理的排班计划，对流动岗、固定岗、巡查路线进行轮换。 h） 智能停车管理系统 对于车辆的管理，除了采用固定岗与巡逻岗相结合的方法外，现有停车控制设备智能化的先进功能，对室内停车场实行封闭式管理。 中央监控室将已办理停车手续的车主资料记入电脑，给车主配发感应式 IC 磁卡。 车辆出入时，用磁卡控制道闸起落，完成车辆出入登记。 一旦车主将磁卡丢失，可立即通知管理处在电脑上注销。 外来车辆的进出也予以严格控 制，进入时由固定岗记录车辆资料发给停车卡，出场时凭卡并经资料核对无误方能离开。 i） 照明系统 在大楼中，照明质量的好坏直接影响人们的工作环境和视力保护。 照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。 巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明，发现损坏要立即更换。 根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过楼宇设备自动化系统对公共照明进行开 /关控制。 设备系统的应急处理方案 设备故障处理规程 A、发生火警处理规程： 1. 大楼发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。 2. 火灾报警程序 （ 1） 发 现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。 （ 2） 用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。 3. 接到报警后的处理办法 （ 1） 中央监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。 如属火警误报，应通知中央监控室复位；如证实火警，应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施进行灭火。 如火警严重，在组织前期扑救的同时向 119 报警。 （ 2） 中央监控室利用消防广播，引导人群利 用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源，准备启动应急电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。 （ 3） 管理处主任到现场指挥灭火，管理处其他人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。 （ 4） 派人到大楼门口引导消防队进入火场，指示消防栓位置。 B、电梯困人救援规程： 1. 电梯故障，应由电梯工解救被困乘客。 2. 轿顶操作放人程序 （ 1） 确认故障电梯号及该电梯所停层数（如 N 层），并通知乘客“救援在进行中”。 （ 2） 到停层的上一层（ N+1 层），用△形钥匙打开该电梯的厅门。 （ 3） 进入轿厢顶，将“检修开关”转到“检修”位 置；注意：“检修开关”未转到“检修”位置时不得关厅门，以免电梯突然运行。 （ 4） 关上厅门，按“上行”或“下行”按钮，将电梯轿厢在最近楼层平层。 （ 5） 将“门机开关”打开，用手盘动门机将门推开放人。 （ 6） 放人完毕，将“检修开关”转回正常位置。 注意：此时要保持厅门为打开状态。 （ 7） 将“门机开关”复位，关好厅门。 3. 机房操作手动放人程序 （ 1） 如轿厢门处于半关闭状态，则应先将其完全关闭。 （ 2） 利用电梯对讲或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌。 （ 3） 进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。 （ 4） 插入松抱闸手柄，并小心将抱闸 撬开。 （ 5） 根据负载情况盘动飞轮，使电梯降（或升）至最近一层门口为止（由钢丝绳上油漆标志确定）。 （ 6）。