xx物业管理全程委托物业管理方案(编辑修改稿)

xx物业管理全程委托物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

正面宣传怎么处理新邻里关系、怎样遵守社区公约、如何爱护公共环境，让业主能够切身感受到自己在社区中所发挥的重要作用。 再次，要让业主逐步明白社区是 全体业主的，全体业主除了享有各自的权利以外，更重要的也要遵守相关义务，否则自己的权利也有被别人侵占的危险，只有大家都认真履行了义务，才能更好的享受到权利。 从情、理、法的全方位角度逐步让“农民”真正过渡到“市民”。 集中大面积交房，考验物业管理的真正实力和技能。 “桥南片区 C2 安置房”社区面积大，交房时间集中、规模大，工程遗留问题多、维修集中，这些是物业公司要非常重视的问题，也是考验物业公司真正实力和技能的重要工作，一旦处理不好，容易引发群体事件。 没有经过非常严格培训和强大的接待能力的公司是不可能处理好的 ，而我公司在这方面有着多年丰富的经验，成功接待过多次大规模的入伙接待工作，有着非常完善的工作流程和一 流的员工队伍。 【 针对性管理措施 】：针对以上管理特点，本公司将采取以下针对措施 （１） 注重接管验收，控制施工质量细节 众所周知，房屋建筑工程的施工质量即使通过了政府竣工验收，或多或少的都会遗留一些工程质量问题，针对工程质量遗留问题，我公司会通过严格的接管验收工作，采用“拉网式”验收法组织员工进行验收，争取在业主入伙前，把所有的工程遗留问题全部找出来并组织施工单位进行整改完毕。 彻底消除业主看到自己的房 屋有瑕疵、存在质量问题留下的阴影，树立良好的“政府优质工程形象”，努力减少房屋质量方面的投诉（详见接管验收标准作业规程）。 （２） 制订科学的售后维修流程，组织完善的维修队伍 针对“桥南片区 C2 安置房”集中交房、维修量大的特点，我公司会在交房前组织物业相关部门成立维修小组，并协调施工单位，积极参与，在地产公司的协调下，组建强大的工程维修队伍，并制订维修计划、维修流程和维修承诺，一般的维修要求在一周内维修完毕，其他维修要求在半个月内维修完毕。 通过信息化办公平台，及时传递维修信息，并建立维修回访机制，最终达到维 修工程件件有落实，业主满意的效果。 （３） 控制好入伙现场气氛，严把装修关 业主交房工作是一项重大工作，也是楼盘和物业第一次正式与业主见面，我公司经过多年的经验总结，有一整套完善的入伙接待流程及装修管理流程。 我们会采用“一站式”交房流程为业主提供交房服务，交房的全部手续在一个地点办理完毕，并全程陪同业主验收房屋，顺利完成房屋交接。 装修管理水平的高低是直接评价物业管理水平高低的重要指标，也是业主容易与物业公司产生矛盾的焦点，作为业主都希望按照自己的想法去装修房屋，但涉及到楼宇外观、房屋承重结构及使用功能的装修，业主 往往只考虑自身利益，不考虑公共利益，作为物业管理单位发现以上问题，必须及时予以制止。 我公司拟采取“唱诺制”狠抓违章装修问题。 一是在业主交房时均会告之业主装修有关法律法规及注意事项，发放相关装修资料、制作宣传展板宣传建设部《住宅室内装饰装修管理办法》。 二是在业主正式办理装修手续时，与业主签定相关的《装修管理公约》、《装修承诺书》，与业主明确哪些装修不能做，让业主心中有数。 三是严把装修人员、材料关，对于无证装修及违章装修材料一律不得进场，把可 能造成违章事实的问题全部挡在小区外，特别是装修期间的安全问题，我们会重点抓好装修期间的治安安全、消防安全及楼宇装修安全。 四是指定专人进行装修巡查管理工作，及时发现、解决业主装修过程中遇到的问题，把违章装修的苗头控制在实施之前，减少类似的矛盾发生。 五是严格执行违章处理机制，制订违章处理预案，及时制止违章现象。 六是建立装修验收机制，对验收不合格的装修工程，物业公司会提醒业主与装修交涉，必要时物业公司出面协调解决。 最后，针对业主装修材料，我们会引进合格的装修材料经销商，组织业主以“团购”形式购买装修材料，一方面为节约业主的装修时间与费用，另一方面杜绝违章材料的使用。 （４） 强化地下管网、 工程设备档案的建立与完善 由于“桥南片区 C2 安置房”均为高层建筑，地下管网复杂，工程设备多，施工工序多、时间长，难免会对原有设计图纸进行设计变更，但如果现场管理不到位会遗漏掉很多变更资料，这将会给后期的管理与维护工作带来很大不便，所以，加强对地下管网的施工跟进，及时了解掌握现场情况，并收集相关图纸和资料，建立完整的地下管网系统记录和工程设备安装运行调试记录，把变更后的管网实际走向、控制阀门的安装位置全部标识清晰，确保后期管理不会脱节。 ４、设备管理要求专业化程度高。 “桥南片区 C2 安置房”物 业的设备智能化程度高，因此设备的管理是物业管理实质好的首要标准，设备管理的优劣直接影响到业主生活的水准，物业管理的运行成本，物业的升值保值。 【 针对性管理措施 】：针对设备设施管理特点，本公司将采取以下针对措施 （１）“定人定机制” 该项制度是本公司设备管理的一大特色，其原理是对设备管理实行 AB 岗，所有的设备、机房均有明确的责任人，将员工的收入与设备管理的好坏直接联系起来，责任明确。 该制度为本公司首创，在全国享有盛誉。 （２）“设备功能的二次开发” 本公司注重设备管理中设备功能的二次开发，如经济运行 程序、极限运行程序的开发，均属国内首创，其结果是设备管理成本远较其他物业管理公司低，设备运行状态平稳。 另外，在设备运行的初期，本公司特别注重设备的“磨合期”运行，通过“磨合期”的增减负荷法，使设备磨合良好、状态优良，大大延长了 设备的使用寿命。 本公司对设备管理的理念是“设备是养出来的，不是修出来的”。 (三 ) 物业管理收费设想 实施“一卡通”缴费系统 根据安置房业主文化素质不高、缴费意识淡漠的管理特点，我公司拟引进深圳先进的费用收缴模式，即在交房前组织供水、供电、供气、有线电视、银行等部门进行沟通，为每 位业主办理一个统一的银行存折，相关费用由相关服务单位每月以通知单的形式通知业主，业主根据自己情况，每月在指定的银行存入一定金额的现金，相关单位每月通过银行划帐的形式实施收费业务。 这样做的好处是，一方面解决了业主的缴费要跑许多部门的烦恼，节省业主的大量往返奔波、缴费排队的时间，另一方面也提高了相关部门的费用收缴效率和工作效率，同时也为银行增加了储户和现金流量，达到了多方互惠的目的。 政府补贴安置房款的使用途径建议 本项目由于拆迁安置需要，政府给予每户拆迁安置家庭给予政府补贴 2 万元，如何最大程度的发挥该笔费 用的使用功能，让业主普遍感觉到政府的关怀和倡导和谐的安居生活氛围，我公司认为“细水长流”的方式最能够发挥该笔费用的使用功效。 2 万元的安置补偿费用是政府的一项优惠措施，如果一次性的发放给安置户，由于费用不高，业主也不会太在意节约这笔费用，很可能会在很短时间内花完这笔费用，但业主却忽略了居家生活的必要开支等重大问题，会给自己家庭留下一个很重的包袱，这些问题业主考虑不到，但作为小区的管理与服务者及政府主管部门必须要慎重考虑。 业主一旦没有了生活收入，就会拖欠相应的费用，会给小区物业管理及政府职能部门的工作带来被动局 面，也会影响小区的安定团结、和谐生活及物业管理服务品质。 所以，我公司建议将此笔费用折算成每家每户的物业管理费，根据每户的面积，以给每家每户送物业管理费的形式，告之业主多长时间内的管理费由政府补贴，业主无须交纳。 这种方式由于是业主看的见并且是长期的实惠，相信能够增加业主的满意度，最重要的是给本小区送来了几年的安定团结，最终达到了政府使用这笔款项的目的，充分发挥了“小钱办大事”的效能。 下表是我公司根据政府补贴金额进行的物业管理费补贴简单测算，仅供贵单位参考： 说明： 测算数据：共计 2626 套房屋，按三分之 一为安置户推算，共 875 户，每户补贴 2 万元，合计政府补贴款约为 1750 万元（此费用是推算数据，可能与实际有出入） 补贴依据：住宅平均每月补贴 元 /平方米，前三年给予全额补贴，第四年开始政府按 50%补贴，业主承担 50%，第五年按 20%，业主承担 80%，第六年开始不在给予补贴，用五年时间完成补贴过渡。 年份 应交管理费 政府补贴 业主承担 每户业主 每月承担 备注 第一年 万元 万元 0 0 政府全额补贴 第二年 万元 万元 0 0 政府全额补贴 第三年 万元 万元 0 0 政府全额补贴 第四年 万元 万元 万元 45 元 政府补贴 50% 第五年 万元 万元 万元 72 元 政府补贴 20% 合计 2365 万元 1750 万元 万元 第三章 拟订的物业管理服务内容 一、物业管理服务内容 （一） 综合管理 1．设立专业物业管理机构，实行综合一体化管理。 2．设立固定的办公场所，管理人员佩带明显标识牌，持证上岗。 3．实行“一站式”服务，设立 24 接待中心， 24 小时 服务热线电话。 4．协助组建业主委员会并配合其运作，签定标准的物业管理合同，管理单位责、权、利关系明确。 5．制订各类管理人员的岗位责任制、内部管理运作及考核制度、制订管理公约、业主手册和社区公众管理规章制度及完善的管理工作流程。 6．档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索。 7． 配置计算机系统及软件并能有效运用。 （二） 房屋管理及维修养护 1．房屋外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻。 空调架、外墙无锈迹，无安全隐患，室外招牌广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患或破损，外墙装饰无破损或污迹。 2． 实行“ 唱诺制”服务，建立装修管理制度，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。 3．房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道等无堆放杂物及违章占用等。 4．无擅自改变房屋用途，住宅入口处和主要路口公共地方有引路标识图。 5．坚持房屋修缮制度、值班制度和报修措施，并建立回访制度和回访记录。 6．制订年度房屋养护计划并抓好落实。 7．房屋完好率达到 100%以上。 维修合格率达到 100%。 （三）保安消防及车辆管理 1．保安和车辆实行一体化管理，建立专业化保安队伍，巡逻及管理制度落实，实行准军事化管理和训练，护管人员有统 一制服，熟悉辖区情况，认真负责，文明值勤，言行规范。 2．消防设施设备完好无损。 3．可能危及业主安全处设立明显标识和防范措施。 4．本年度无因管理公司责任造成重大刑事案件和重大火灾事故。 5．停车场管理制度落实，设立专职人员，车辆进出设卡，车辆进出有登记，本年度无因管理公司责任造成车辆损坏和丢失。 6．社区内机动车辆行驶停泊有序，制度落实，无违章行驶及停泊。 7．非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐。 8．社区主要路口、通道 24小时防卫值勤，业主、来访人员进出管理有序。 设立24小时安全防范巡视。 9． 建立应急救助预案，实行救助，设立 24 小时求助电话。 10．建立消防防范组织，开展消防知识宣传。 11．保证消防通道畅通，消防疏散标志醒目、完好、齐全。 （四）环境管理 1． 清洁卫生实行一体化管理，有专业的清洁清洁队伍，管理制度落实。 按不同的清洁标准进行清洁与清洁。 2．环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施、中转设施等，垃圾日产日清。 3．整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期进行卫生消杀。 4．管道畅通，确保区内公用雨水、污水管道通畅，定期清掏化粪池。 5．加强二次供水管理，保证水质符合卫生防疫要求。 （五 ）公用配套设施、设备、场所管理 1． 按规划标准管理公用配套设施、设备和场地，运营正常，公用设施、设备、场地完好率达到 98%以上。 2． 道路畅通无损坏、路面平坦整洁、排水畅通。 3．供电、供水、供气、电梯、消防监控、有线电视、通讯管线及设施完好无损，运行正常；二次供水箱加盖加锁，环境整洁，无二次污染及隐患。 4．公用排污、排雨水管线设施完好无损。 5．停车场、棚、房及其他公共场地等完好无损。 6．路灯完好率达到 98%以上。 7．做好设施设备维修与安全措施。 （六）工作人员管理 1．人员培训有计划、有考核、 有记录、制度落实到位。 2．有各类人员言行具体规范，（详见《管理处员工服务标准作业规程》）。 3．各类人员符合资质证书规定标准。 4．有各类人员业绩和工作量化考核制度，考核记录完善（详见《员工绩效考评标准作业规程》）。 5．各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核标准、服务意识和态度好、敬业精神强。 （七）空置房管理 1．保证空置房各项设施设备完好无损。 2．积极开展空置房室内外的卫生清洁。 3．配合业主需要，提供各种方便。 二、物业管理服务工作标准 （一）公共服务标准 服务方针：礼貌、热情、友善、乐观 、主动、平等。 着装标准： —— 上班时间必须穿全套工作服，工作服要整洁，钮扣要扣齐。 —— 制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物，制服外不显露个人物品，服装衣袋不装过大过厚物品，袋内物品不外露。 —— 上班统一佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左胸襟处。 —— 鞋袜穿戴整齐清洁，鞋带系好，不允许穿鞋不穿袜，女员工不允许穿高跟鞋，非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走。 工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走。 —— 女员工应穿肉色丝袜，男员工不允许穿肉色丝袜。 —— 男女员。