xx物业上海徐汇区宏润花园一期物业管理方案(编辑修改稿)

xx物业上海徐汇区宏润花园一期物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

尘推 4 120 480 小计 3,880 工程用具配置 名称 数量 估计单价 金额 备注 钳型表 1 185 185 博士手枪钻 1 498 498 直径 16M台钻 1 943 943 角磨机 1 495 495 拖线板 220V/50M/25M*2 2 406 812 三脚拉马 30MM 1 225 225 三脚龙门钳 1 210 210 管道疏通机 1 2020 2020 手提式水泵 550 550 绵伦管带 100M 280 280 套筒板手（ 30件） 1套 300 300 活板手 1套 120 120 吸锡烙铁（ 50W） 1 60 60 黄油枪 1 50 50 铁皮剪刀 1 20 20 手电筒 07202 3 120 360 剥线钳 1 135 135 电话专用夹刀 1 180 180 克隆刀 1 60 60 机械木钻 1 66 66 1M直尺 1 35 35 60M卷尺 1 90 90 梅花板手（ 24件） 一套 750 750 老虎钳 5把 50 250 斜口钳 3把 22 66 尖嘴钳 5把 30 150 管钳（ 12寸） 各 2套 26 78 台式砂轮机 1 295 295 对讲机 7 2500 17500 工具包 5 15 75 小计 26,838 绿化用工具 名称 数量 估计单价 金额 备注 修枝剪 1 135 135 绿篱剪 1 180 180 松土刀 1 50 50 草坪修剪机 1 3500 3500 水管 1 150 150 小计 4,015 其他工具用具合计： 34,733元 物资开办费用共计： 129,113 元（开办费由开发商提供，开办费内容可经双方协商予以取舍。 ） 二 ．管理费用测算： 由于所知资料有限 ,本测算的工程维修费 /能耗费是根据标书估算； 人工费用测算： 人员员 工工资： 管理处主任 1人 4， 871元 /月 管理员 1人 2， 136元 /月 维修工 3人 5， 694元 /月 清洁工 4人 2， 836元 /月 安保领班 1人 1， 938元 /月 安保员 9人 9， 000元 /月 人工费共计： 26， 475元 /月 A 人员工资费用总计： 26， 475元 /月 2） 工程维修费用预算 照明系统： a）灯泡更换 公用部位灯泡按每年循环更换一次 预计月度费用： 100 元 /月 b）照明系统维修（灯具、开关、插座、开关箱） 月度维修费用： 100 元 /月 变配电系统： 预计月度维修费用： 200 元 /月 政府部门强制性收费 a）避雷测试费： 2,000 元 /年 b）电梯系统 电梯年检费： 5,500 元 /年 政府部门强制性收费月度总计： 625元 /月 B 工程维修费用总计： 1,025 元 /月 月度消耗费用测算： 消耗费用测算（按总费用的 20%测算） =11,256 元 /月 C 月度能耗费用总计： 11， 256 元 /月 清洁服务费用预算： （ 1）水箱、蓄水池清洗费用 按上海市房屋土地管理局、上海市物价局、沪房地物（ 1996） 872号《关于水箱清洗收费标准》执行。 （ 2）垃圾清运费 根据上海市环境卫生服务收费标准执行。 按徐汇区收费标准： 垃圾清运费约 2020 元 /月 清洁工具及清洁剂的费用 （ 3）清洁工具 名 称 规 格 数 量 单 价 合 价 伸缩杆 4 米 1 根 约 250 元 /根 250 元 涂水器 全套 1 套 约 100 元 /套 100 元 水 刮 副 2 副 约 50 元 /副 100 元 尘 推 90cm全套 2 套 约 120 元 /套 240 元 小 计 690 元 /月 （ 4）清洁剂 名 称 数 量 单 价 合 价 万用清洁剂 1 箱 560 元 /箱 560 元 小 计 560 元 （ 5）清洁用品 名 称 数 量 单 价 合 价 垃圾袋（大） 600 只 约 元 /只 210 元 合 计 210 元 /月 D 月度清洁工具、用品及清洁剂及垃圾清运费用为 3460 元 /月 绿化管理费用 1）公共绿地养护费用 公共绿地 3500 平方米，按上海市一级绿地养护费 元 /m2/月计算： E 月度绿化养护费用 元 /m2/月  3500 m2 = 2800 元 /月 F． 办公费 （含差旅费、交际费、电话费、培训费等） 每月暂定： 2,500 元 /月 G． 管理人酬金（ A+B+C+D+E+F） * 8% = 3,801 元 /月 H． 税金（ A+B+C+D+E+F+G） * % = 2,399 元 /月 物业管理费用总测算： 53， 716 元 /月 每平方米费用测算： 元 /月 /平方米 七、服务内 容及标准 A、工程设备管理 （ 1）设备管理内容 管理内容 —— 负责设备设施的管理运行操作维护保养等工作。 —— 建立完整的设备、设施安全运行岗位责任制，定期巡回检查、测试制度。 —— 建立完整的设备设施维修、运行、记录管理制度和操作规程。 —— 建立设备设施预防性维修体系，通过日常点检、定期检查、精度检查，参数测试，准确掌握设备设施实际技术状况。 在设备设施发生故障前有计划地进行维修保养。 —— 管理期间设备运行正常，无重大管理责任事故，设备设施完好率 99%。 —— 管理期间设备及机房清洁、无杂物、灰尘、 鼠虫害发生。 —— 配备所需各种专业技术人员、维修和操作人员持证上岗。 —— 建立定期、不定期技术培训计划，以提高工程人员技术和管理水平，适应现代化步伐的要求，更好地为服务。 管理标准 •电梯系统管理 因电梯系统由开发商外包，不进入管理范围。 •空调系统管理 —— 中央空调系统运行正常，按时提供，安全操作、环保达标，空调供应保证率 100%，设备完好率 99%以上。 —— 相关的管理制度、岗位责任制，操作规程齐全。 —— 完整的日常维修运行记录，维修计划。 —— 定期、定点测试空调系统运行数据和技术指示，为维 修保养提供依据。 —— 机房设备整洁基本无污染。 —— 中央空调系统外包项目，中央空调机组和空调机水处理，督促落实保养单位，配合外包单位做好维修、保养工作，确保符合《全国物业管理示范大厦标准》及达到空调设备相关标准。 •供配电系统管理 —— 保证供配电系统 24 小时正常运行，实行 24 小时值班服务，出现故障立即排除。 —— 设备运行清洁、操作、巡视、检查、维修、保养记录齐全，严禁不合理超负荷运行。 —— 完善的变配电管理制度、操作规程、安全规程。 —— 工程维修及市电停电，提前 24小时作准备工作。 —— 配变 电设备设施机房清洁卫生，设备设施无积尘、水渍、油渍和鼠虫害。 —— 供配电消防设施完备，通风照明良好。 —— 在市电停电情况下，实施应急方案。 •照明系统管理 —— 每天对照明系统巡视一次，中心照明设施光源完好率 100%完好，系统外观整洁无缺损松落。 —— 结合智能化控制系统制定照明系统的管理保养制度。 —— 根据实际运行情况，制定照明系统备品备件明细表，落实备品备件供应单位，做到合理维修、合理用料，以降低运行成本，提高服务质量。 •给排水系统 —— 给排水设备设施有管理制度、保养制度、检查规定、相关记 录齐全、设施定期清洗，杜绝二次污染，管系保持畅通，系统泵系能随时起动，自控系统良好，电气系统合格， 专人定期巡视。 —— 污水处理系统正常投入使用，主要考核指标。 •智能化系统管理（如一期物业未安装，则不考虑管理问题） —— 公 共 广 播 ： 背景音乐，系统正常，功能模块完好率 100%。 —— 卫星及有线电视系统： 天线对焦准确各节点良好，系统工作正常，图像清晰。 —— 计算机系统（网络 PDS） ：各主机、分机、节点、链路、模块工作正常专人定期检测。 —— 消防报警系统： 主机工作正常，电源切换良好，各类探测器 及分站主机保持 100%完好。 每年一次消防联动测试，保证消防联动正常。 控制中心有突发性火灾应急方案和工作流程图、岗位职责及消防报警系统平面分布图。 —— 监控系统 : 主机各监控点报警点运行显示正常、图像清晰，切换良好， 24 小时定点录象，资料按规定保存， 24小时值班。 —— 停车收费系统： 主机进出口读卡机，定期保养电源切换良好，各项功能均能正常使用。 （ 2）工程维修养护计划和运行管理标准 空调系统保养计划 序 号 项 目 周 期 保 养 措 施 1 冷却系统、冷却塔 略 巡回检查 每天 保养 6 个月 2 冷却系统 水泵 6 个月 3 约克机组 巡回检查 每天 保养 半年 12 个月 4 燃油锅炉 巡回检查 每天 保养 半年 5 水处理系统 每天 6 电子除垢仪 每天 7 汽水热交换器 每天 半年 8 相关泵 巡回检查 每天 保养 6 个月 9 新风空调箱机、变风量空调箱 巡回检查 每天 保养 14 天 6 个月 10 风机盘管 巡回检查 1 季 保养 6 个月 11 管道、阀 门 半年 变电所设备保养计划 序 号 项 目 周 期 保 养 措 施 1 电缆头巡回检查 每天 略 2 电容器巡回检查 每天 3 母排巡回检查 每天 4 低压柜 : a) 巡回检查 每小时 b) 清洁保养 每年二次 5 高压配电柜： a) 巡回检查 每天 b) 清洁保养 每年二次 c) 预防性试验 两年 6 变压器： a) 巡回检查 每天 b) 清洁保养 每年二次 c) 预防性试验 两年 7 变电所机房： 巡回检查 每天 清洁 每月一次 8 安全用具检查测试 每年一次 照明系统保养计划 序 号 项 目 周 期 保 养 措 施 1 展厅内、外部公用照明 每天 略 2 应急照明系统 每月 3 泛光照明 每天 4 室外灯具绝缘测试 每年 污水处理系统 序 号 项 目 周 期 保 养 措 施 1 系统泵系 每天 略 每月 2 管道阀门 半年 3 工。