xx海景花苑物业管理方案(编辑修改稿)

xx海景花苑物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

负责保洁工作现场管理，及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向主任汇报。 熟悉小区分布结构、车行道、人行道、绿化地分布及面积，具有管理保洁的全面技能。 制订工作计划，加强组织落实，经常检查督促他们执行计划及落实各项工作，每月组织召开保洁分析会，总结保洁工作。 （五）消防管理员岗位职责 遵守 管理处 各项规章制度和消防管理 制度。 熟悉小区消防控制系统原理和设备、设施的功能、位置，熟悉灭火工具的摆放点，掌握消火栓、灭火器、“ 119”报警的使用方法和程序。 应对消防设备、设施作定期巡查和保养，发现缺陷及时修复，必要时向管理处报告，并提出预防性建议。 （六）电工岗位职责 负责小区内所有电器及供电线路的例行保养工作。 熟悉小区供电系统的线路图和控制方法，机电设备的性能和使用状况，保证低压配电设备的正常运行。 严格执行操作规程，遵守用电运行维修保养制度。 小修不过时，大修不拖延，会判断和处理发生的故障和事故。 各 类电器设备，应定期进行检查，在检修时必须切断电源，挂上警告牌，并设人监护。 合闸前应仔细普查一遍，确认无问题后方可合闸。 尽量不带电作业，特别是在危险场所禁止带电作业，如必须带电作业，应采取必要的安全措施。 积极主动为业主服务，接到施工单，应立即赶往处理，并在最短时间内完成，工作完毕清理场地，完工后在维修单上填写修理内容及所用材料，请业主在维修单上签字。 如一时不能修复应向业主说明情况。 负责消防管理及低配值班。 每天要巡查设备、仪表运行情况，检查公共区域的电灯和末端供电线路情况，做好各种运行记 录，发现问题及时处理，保证机电设备的完好率，保持机房、设备整洁。 （七）给排水工岗位职责 负责小区水泵房的运行管理，负责所有管道的日常维修，熟悉管道阀门用途、走向和各种参数，保证管道畅通和设施完好。 保证小区给排水设备的正常运行。 定期巡回检查，做到小修不过时，大修不拖延，特殊维修及时报上级审批。 工作时，严格遵守安全操作规程，确保自身和他人的人身安全。 工作完毕及时清理场地，清点工具和剩余材料，并保管好所辖工具。 积极主动为业主服务，接到报修电话或施工单，应立即赶往处理，并在最短的 时间内完成，完工后请业主在维修单上签字。 如一时不能修复应向业主说明情况。 （八）保安员岗位职责 严格遵守公司各项规章制度，公正处理各类事件，树立保安人员的良好形象。 坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生。 遇有突发性事件和恶性事件，应采取紧急措施，制止事态扩大，并注意保护现场，及时向上级报告，等待处理。 积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，发生分歧要以理服人，不能制止的向带班员报告。 熟悉并掌握小区分布基本情况，加强管理力度，做好保密工作。 注重仪容仪表、文明执勤、礼貌服务。 （九）巡逻岗位职责 检查辖区内各类设备、物品有无移动、损坏等可疑情况。 发现情况异常时，应立即查明原因，视情况报告带班员或管理处。 检查防火门、消防窗、路灯、开关面板、消火栓、灭火器和 给排水管道有无损坏，发现漏水（电）及设施损坏时，应采取有效措施并及时报告管理处。 检查机动车停放，如有在消防通道、路口停车、修车、洗车等违章现象，应立即制止，如驾驶员不在场可记下车牌号查询处理。 检查是否有可疑陌生人徘徊、窥视或可疑声响，并对形迹可疑人员进行查询。 熟悉 和爱护小区配套的公共设施、机电设备、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法及火灾处理程序。 发现火警时，立即报告带班员并迅速报警，就近采用灭火器材扑救。 按时开关公共照明路灯，保护小区内的公共照明设施、公用市政设施、绿化，如有损坏，查明事故责任者。 发现可疑物品或捡到失物，立即交给带班员。 （十）车辆管理员岗位职责 懂得一般交通管理指挥知识，熟悉停车场路况环境，以及底层车库车位使用状况，熟悉车主、车牌号码和停车位号码。 提醒和指挥司机，按路线行驶，有序停放，对不听指挥的车主有礼貌的耐心劝说。 及时提醒车主关好车窗、门，勿将贵重物品遗留在车上。 保持高度警惕，对停放的车辆实行巡视查看，保证车辆停放安全。 坚持文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。 定期检查消防设施、照明灯等是否完好有效，如有损坏，及时报修。 认真做好交接班记录工作。 （十一）保洁员岗位职责 负责小区外围的道路、绿化等共用区域地面的清洁。 负责小区周围墙体、柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗的清洁。 负责室外明装的管线和共用设施设备的外表清洁、清运和消杀工作。 定期对室外果 皮箱和垃圾中转站（房）的清洁、清运和消杀工作。 定期对天台、明沟、污水池进行清理和消杀工作。 维持责任区域清洁卫生，劝阻、制止违反清卫管理规定的行为。 积极完成领导交办的各项临时任务。 （十二）绿化员岗位职责 绿化员要熟悉小区的绿化布局和个人包干的职责范围，以及花草树木的品种和数量，并掌握花草树木的种植季节、生长特征、培植管理方法等。 对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥并修理枯病枝、伤残枝等，更换死亡苗木、浇水。 按观赏要求，负责编制草花翻种计划，提出花草采购申请。 加强对盆花的修剪、造型等管理工作。 绿化员有接受专业技术培训和学习的义务，须虚心学习，努力工作，提高自身素质。 要保证绿化地不留杂物、不缺水、无死苗、不被偷盗，遇到违规行为，要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告保安员或环境主管，协助对其劝阻和处置。 绿化员要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施，如浇水工具、割草机等，如有遗失和损坏须按规定赔偿。 三、内部管理运作制度 公司文明礼貌用语及服务文明礼貌用语规范 维修工管理细则 保安员管理细则 清卫绿化工管理细则 房屋维修管理规定 设施设备维修保养规定 设备大中小维修制度 保安员值班巡逻制度 环境卫生工作标准 应急处理程序（火灾应急行动实施预案） 四、考核制度 员工工作纪律考核细则 物业管理日常工作考核办法 物业管理日常工作考核细则 管理处考核细则 维修工考核细则 保安员考核细则 清卫绿化工考核细则 五、公众制度 外来人员、车辆出入查验登记制度 大件贵重物品出入小区登记制度 小区治安管理规定 小区房屋管理规定 小区停车管理规定 小区消防安全 管理规定 小区环境卫生管理规定 小区绿化管理规定 小区公共设施设备管理规定 小区用水用电管理规定 第四部分 各项管理具体实施方案 第一章 总体管理目标 指标名称 管理 标准 管理指标实现措施 房屋及配套设施、设备完好率 98％ 建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录 房屋零修、急修及时率 100％ 建立严格的维修制度，要求小维修三分钟之内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话 维修工程质量合格率 100％ 分项监督，按操作标准严格把关 绿化 完好率 99％ 实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露 保洁率 99％ 保洁落实到人，建立责任制，巡查记录完善，监督检查得力 道路完好率 98％ 落实责任人，进行日常巡视检修和定期维修保养 投诉处理率 100％ 加强与业主（使用人）的沟通，定期走访，征求管理意见，及时排忧解难。 投诉处理有结果，有记录和回访 消防火灾发生率 0 全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理 治安案件发生率 因管理因素的发率低于1‰ 实行 12 小时站岗、 24 小 时巡逻值班制度，确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。 明确治安职责，层层防卫，以确保小区的人身财产安全，接受报警及实施调度 第二章 房屋和设施、设备管理方案 总体要求做到三无，设备无故障，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下： 一、房屋和设施设备养护项目示意表 类 别 项 目 定期养护 周 期 内 容 实施效果 房屋本体 外墙面、屋面、楼梯通道 外墙面 3年一次，屋面5 年一次，楼梯通道 5年一次 检查修理 无损坏 区内道路 砼路面、砼道牙、人行道 每年一次 检修 整洁、无损坏 区内照明 楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯 每年一次 灯杆刷漆、线路开关检测 符合安全标准，正常使用 沟渠池井 雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池 每年一次 清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养 畅通、无损坏 停车场 停车场 每年一次 翻新、更换旧标识牌、消防设施检测 标识完整、明晰，设施完好 公共 标识牌 标识牌、警示牌 每月一次 翻新、更换残旧标识牌 标识完整、明晰，设施完好 自行车 停放处 自行车房 每年一次 翻新、更换残旧标识牌 标识完整、明晰，设施完好 智能化 系统 监 控系统、红外线报警系统等 每年二次 检测、试验、维修、更换 传感灵敏，使用正常 供水供电 系统 水泵、水塔、变压器、配电房等 每月一次 检测 运转正常 公用设备 电梯等 每月两次 检测、保养 运转正常、安全可靠 公共设施 围栏、宣传栏、广播系统 每周一次 检测、试验、 维修、更换 无损坏，广播正常 二、房屋的修缮和日常养护 定期检查小区，确保安全，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥小区的使用功能。 制定房屋及设施设备的管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观及毁坏 设施设备的行为。 做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。 大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会同意后安排实施。 三、设施设备的管理保养工作 建立联系卡制度，与小区所有的设备厂家及安装单位建立联系，由他们指派技术人员到现场指导，或直接承担设备的管理与维修任务，使各类设备始终处于最佳的运作状态 将小区所有设施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施设备进行清查、核对，保证账、卡、物相符， 并为制度设备养护计划提供数据和资料。 派专业技术人员、熟练技术工人深入小区机房，熟悉设施设备的性能和操作要求，根据行业标准制定设施设备管理保养计划，做好管理保养工作。 建立设施设备日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到 100％，并进行回访，回访记录健全。 第三章 安保管理方案 人力、物力配备充足，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，确保小区无重大治安、火灾事件发生。 一、治安管理 小区实行 24小时值班 巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件贵重物品出入小区登。