xx明珠销售执行策略报告(编辑修改稿)

xx明珠销售执行策略报告(编辑修改稿)内容摘要：

有现代时尚风格的 小区相对应，降低小区档次。 地块附近无生活设施的配套，给业主日常生活带来诸多不便。 附近商业环境氛围还没有形成，给商业销售提前带来难题。 地处新区，人气不是很好，区域市场出现的商业体量过大。 竞争项目的入世会直接影响到本项目的商业销售。 城市规划面积较小， 2020年下半年市场陆续推出的个案较多，不成气候的小项目的入世会扰乱市场。 （ O）机会： 洋河镇房地产刚刚起步，市场发展空间较大。 经济重镇，人均收入水平高，给项目提供较多的优质客源。 地块位置的优良发展前景，提升了消费者的 信心。 新政府的规划与搬迁必会带动新区发展。 本项目产品规划多样化，覆盖社会购房群体广。 本项目走的是做洋河第一标杆路线，社区档次较高，面对的是中高端的消费群体。 政府的扶持力度、降低开发投资的成本。 （ T）威胁 ： 外地开发商，得到本地消费者的认同度可能会较低。 商业项目销售速度可能会较慢。 大多数本地人认为项目区域商业要 23 年左右的时间才能发展起来。 在建洋二路对面项目如在同时间段内进行销售，加大销售难度。 洋河镇所有规划发展计划刚起步，加大了开发商的投资风险。 结论：  从以上可以看出：如何找准项目定位，这也正是本项目的推广重点，也是该地区项目的缺口。 就要有一个有规模的小区，有规模的商业。 以上几点和市场客户回馈信息分析。 客户购房需求标准可以大致分为几种类型。 希望居住一个好的居住社区（居住环境和品质）。 考虑结婚以及子女就学问题。 改善现阶段房型，更新自身的环境。 寻找自己的生活品质。 向城市化发展追求。  根据市场预测分析报告来看，洋河镇的市场容量还比较小，每年以 300500套的需求量，短期内不会有大幅上升，因此项目在竞争市场中应该考虑最大限度的挤压市场，抢占市场，这就要 求项目在产品力、销售力、推广力上加大投入，战略清楚，占据市场的领导地位，成为洋河镇居民购房的首选品牌。 PART 2 定价策略 策略导向 本项目的价格策略将结合洋河区域市场行情，同类在售项目的价格区间，项目自身评价因素，客户心理价格等方面，以保证项目高开，快速，利润为方向，综合制定项目的底价，售价。 一、价格策略 从本项目的品质而言，无论是在规划理念上，还是在项目区域的自然条件等方面，均是很多项目无法比肩的，但有鉴于洋河目前的房地产市场竞争较为激烈，因此建议项目的价格策略为： 1. 初期价格 建议采用 低开高走， 保持价格的主控权 ， 根据项目入市销售状况进行调整。 2. 根据市场行情进行价格拉升，并充分考虑利好消息对价格上涨的作用力； 3. 项目形象高开高走，与项目销售价格紧密保持。 4. 根据本案销售周期进行价格拉升，热销期保持价格灵活机动，充分运用后一组团价格高走对前一组团价格优势的反衬，使项目整体的销售均价得以保证； 二、价格弹性控制策略 在项目入市前期，采用“项目推介会”、“认筹、解筹”等办法，先吸引部分准客户入场，根据客户反馈信息，决定前期价格适当优惠程度，同时刺探消费市场对价格的敏感程度。 在项目正式进入市场之后，根据市场 反馈信息，结合考量到项目销售速度，再决定项目价格走高策略，拔高幅度将以小幅拔高，不断提升等策略为主，利用价格的不断走高，对那些举棋不定的客户实施心理压力，同时刺激犹豫不决的客户及早入场下定。 在项目销售进度达到预定程度后，即对外宣布项目封盘，同时加紧施工，待到项目整体居住形象有了实质性的展现之后， 选择合适时机，进行项目“二次开盘”，通过对项目居住环境全方位的展示，使得项目二次开盘后的销售价格出现比较大幅度的拔高。 在项目尾期，针对遗留户型，展开“明升暗降”策略，或者“付款分解优惠”等价格策略，尽快消化遗留户型。 三、定价方法 项目定价采用系数比较法，根据周边同类项目进行多因素比较。 最终通过各个项目因素的线性关系得出项目的价格。 周边项目实际价格 楼盘名称 均价元 / m2 成交价 酒都名苑 1280 1240 新城家园 1450 1380 平安家园 1400 1400 翡翠华庭 1280 1280 项目定级因素体系 表 1 定级因素、指标与分值 定级因素 权重 分析指标 分值 区域位置 14% A、距离在片区中心区的远近； B、商业为临街或背街； C、住宅为距所在片区中心区的远近；D、是否未来发展中心、 E、距离政府行政中心（远） 1； （远）2； 3； （近） 4；（近） 5 远近 单价 8% A、百元以上为等级划分基础； B、以住宅产品为准； C、价格是否有优势。 1； 2； 3； 4； 5 总价 9% A、以万元为等级划分基础； B、以住宅产品为准； C、总价是否有优势 1； 2； 3； 4； 5 户型 6% A、客厅和卧室的结构关系； B、厨房和厕所的结构关系； C、是否有暗房； D、实用率大小 1； 2； 3； 4； 5 交通 7% A、是否有主干道； B、距公交站远近； C、站点数量； D、大中小巴士舒适程度 （远） 1； （远）2； 3； （近） 4；（近） 5 升值潜力 11% A、是否未来发展重点； B、有无重大工程、 C、人口密度 1； 2； 3； 4； 5 教育网络 6% A、有无幼儿园，小学，中学； B、是否名校 ；C、学校规模，档次、 D、未来教育规划 1； 2； 3； 4； 5 小区配套设施 5% A、供电，供水、供气等基础设施； B、停车配套、 C、会所； D、活动广场，篮球场、健身设施、儿童游乐设施 1； 2； 3； 4； 完善 5 小区内环境绿化 12% A、绿化设计； B、绿化面积； C、主题景观； D、小区道路绿化； E、宅间绿化 1； 2； 3； 4； 5 周边商业配套 6% A、超市，银行，购物中心，菜市场； B、文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电； 1； 2； 3； 4； 完善 5 周边环境 3% A、空气； B、噪音； C、废物； D、废水； E、居住氛围 1； 2； 3； 4； （远） 5 建筑质量 3% A、是否漏水； B、门窗封闭情况； C、内墙； D、地板、 E、排水管道 1； 2； 3； 4； 5 未来规划 3% A、规划期限（远中近期）； B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度； D、规划现状 1； 2； 3； 4； 完善 5 小区规模 1% A、总。