xx广场商业群楼初步定位报告(编辑修改稿)

xx广场商业群楼初步定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

物业管理：武汉江汉（国际）饭店物业管理有限公司 开发规模：项目占地面积 7803 ㎡，总建筑面积 46500 ㎡，总套数 750 套，整个建筑由 A、B 两座 28 层钢结构的塔楼组成， 1～ 3 层为裙楼， 4 层为架空层， 5 层以上为住宅，标准车位 112 个，机动车位约 40 个。 装修标准： ◎公共部分 外墙：裙楼部分采用大理石，局部配外墙磁砖及装饰涂料 塔楼：外墙磁砖及局部装饰涂料 电梯间、大堂：墙面高级花岗岩装饰，配以透明落地玻璃，艺术吊灯 ◎套内装饰部分（约 1000 元 /㎡） 装修内容：天花、地面、墙面、厨房、卫生间，装潢（衣柜，电视柜，化妆台，书桌，餐桌椅，床组，沙发） 设备内容：格力空调、电视、冰箱、热水器、电水壶、电磁炉、抽油烟机 ―――案例小结――― 项目定位独特，瞄准投资型客户。 当时武汉市场上尚没有开业的酒店式公寓，一些来汉的商务人士一般居住在高级酒店或周边的高档住宅内。 但对常驻客人来说，酒店成本较高；高档住宅内的配套设施和物业管理又无法提供完善的服务，所以在建设大道商务圈存在着对酒店式公寓的需求。 通过这种实际存在的需求来吸引客户的投资。 较高的投资回报。 对于投资客来说，包租八年，每年 7%8%的投资回报对于投资者具有较强的吸引力。 具有广泛客源的酒店管理公司管理，降低市场风险。 对于酒店式公寓来说，广泛的客户资源是成功重要的条件，本项目的开发商前期聘请了广州花园酒店管理有限公司统一经营管理，该公司有广泛的客户网络资源，能有效降低市场风险。 钢结构住宅，便于 分割。 虽然该项目具有诱人的投资回报，但投资者也会考虑到以后的居住或转手问题，而目前标准户客房的设计对居家来说，舒适性不高。 但开发商采用钢结构，可以随意分割户型，投资客可以购买两套或多套，以后根据需要改变户型，提高居住舒适度。 (三 )现具有参考价值的酒店式公寓市场销售情况 表 6:酒店式公寓市场销售情况（略） (四 ) 项目酒店式公寓形象、档次及规模初步确定 项目酒店式公寓形象定位：两江之心•月湖之上•家 江心湖畔•精致雅舍 月湖畔•典雅•度假寓所 说明：形象定位包含了项目地段、景观、人文、功能属性等方面 ，突出项目作为公寓的核心优势。 项目酒店式公寓形象推广名：月湖 .公园家 辅助推广名：月湖 .假日小屋 － 月湖 .度假屋 － 月湖 .浪漫小屋 月湖 .都市会馆 推广语：两江之心•月湖之上•我的家 江心湖畔•浪漫小屋 酒店式公寓档次及规模定位： 项目的外部优美、高尚的环境决定其档次为中高档。 根据现有的建筑结构及市场需求，初定定位项目酒店式公寓的规模为 2 万平米。 小结：以上定位重点突出酒店式公寓的地段价值、景观价值、还有功能价值三大方面，而规模及档次定位则 考虑到项目自身的条件及外部条件相结合。 因此可以说以上的整体定位是紧密贴合项目实际情况的，具有全面性与可操作性。 （五）锁定目标客户 —— 消费群体定位 项目的目标消费群体主要有以下几类： 中小企业 +自由上班族 项目地处武汉三镇中心，便捷性与通达性良好，同时项目的展示性很强，因此这里不仅能满足中小企业对便捷性与展示性的需求，同时也能满足自由上班族对居住和办公的混合性需求。 目前武汉有相当一部分盈利能力强的中、小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休憩及接待客户。 随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，武汉已有不少人在家办公，这部分人成为自由上班族。 酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，比较适合自由上班族。 投资者 目前武汉已有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小、总价低 的物业，酒店式公寓是 投资者乐于购买的物业。 武汉地处华中腹地，九省通衢，具有承南启北，接东转西的枢纽作用。 随着武汉经济情况的持续向好，投资酒店式公寓的人就多，外地驻汉商务机构及往来武汉的商务人员及休闲旅游人员亦会增多，对酒店式公寓的需求就会相应增加。 经常往来的商务人员 由于业务上的关系，国内及海外都有不少商务人员经常往返武汉尤其是中央商务区，这类人会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。 居家自住型 新观念的直接冲击，改变了武汉人的生活方式。 这种新的生活方式就是，人们在相对富裕 之后，就会追求一种充分享受自由、闲适、舒展、方便而有品位、有层次的生活标准。 酒店式公寓，为追求现代生活方式的人们，提供了越来越多的休闲居家产品，使家庭假期生活的丰富多彩，或为朋友亲戚共同度假、共享假期、共同享受生活。 另外近年来武汉的年轻人选购酒店式公寓作为首次置业目标的比例越来越高，这主要是因为年轻人渴望脱离父母自由生活，但同时又不愿意被琐碎的家务所捆绑，而酒店式公寓自由的空间及周全的服务成了他们过渡居住的最佳选择。 小结：可以看出，近两年酒店式公寓之所以能迅速的占领人们的视线，取得良好的销售业绩，这主要 是因为产品的吸引力较强，其总价低、功能全、可投资性强等优越条件成为目前高购 房压力下的一剂良药。 （六）酒店式公寓特色建议，包括户型配比与户型特征、配套设施、物业管理档次与内容 户型设计建议 项目户型设计的关键因素 本项目在户型分隔方面，应着重突出以下几个方面： （ 1）考虑个性化空间的需求； （ 2）在户型设置上，面积不能大，最好是控制在 30— 60 平方米之间，房间功能区可相对简洁一点，对于厨房、储藏室等普通住宅必备的功能区，酒店式公寓可以相应弱化，以减少总的销售面积； （ 3）使用功能的多样性：单户面积分隔 和户型结构设计，既要考虑到功能的方便性及实用性，同时也要考虑到休闲居家者对度假的随意性、舒适性、方便性，以及综合配套、服务等高品质要求。 （ 4）注重功能齐全性：对于厨房可做特别的处理，弱化厨房的功能，如在户内设置小面积电厨房，一方面为清洁，解决消防问题，另一方面也方便了使用者制作简单的餐饮等，显得更加人性化。 厨房中，大多数购房者喜欢有拐角的操作台，接近方形的空间给人通透宽敞的感觉。 项。