xx巴黎馨院营销执行报告(编辑修改稿)

xx巴黎馨院营销执行报告(编辑修改稿)内容摘要：

一 阶段 营销筹备期 城市板块营销 展示项目的绝对优势资源，通过网络、概念宣传册、专家论坛等建立起项目的形象高度； 市场预热期 运用概念营销战略，深化项目的资源优势，并通过发展论坛，强调项目的地段价值； 第二 阶段 认筹期 教育优势营销 借助项目销售现场的环境，以体验营销的方式，逐步深化项目的教育内涵； 第三 阶段 开盘热销期 生活方式营销 通过 名人参观、风水讲 座 等事件扩大项目的影响力，通过情景营销的方式、强调项目在产品方面的各种亮点，细化项目的产品价值点； 持续销售期 系列楼王拍卖结合项目的 封顶、准业主品茗会 等联谊活动，加强项目口碑营销的机会，持续项目销售温度； 尾盘 营销期 老客户带新客户优惠方式。 本项目活动营销可对比参照内容： 当今房地产活动营销所采取的形式和内容可谓层出不穷、多种多样。 以下正是在房地产营销中贯常用到的一些活动，在此罗列，以资本项目参考： 活动内容 营销阶段 营销认筹期 市场预热期 认筹期 公开发售期 强销持续期 尾盘销 售期 产品推介会 ★ ★ 签约仪式 ★ ★ 公开选房活动 ★ ★ ★ 音乐会 ★ ★ ★ 会员游园活动 ★ ★ 节日庆祝活动 ★ ★ ★ ★ ★ 美食 /啤酒节 ★ ★ ★ 答谢会 ★ 征文 /摄影比赛 ★ ★ ★ 名车鉴赏 ★ ★ ★ 颁奖晚会 ★ ★ ★ 品牌赞助活动 ★ ★ ★ ★ 儿童艺术比赛 ★ ★ 儿童智力比赛 ★ ★ ★ 业主联谊会 ★ ★ 艺术鉴赏活动 ★ ★ ★ ★ 第二章 阶段性营销执行策略 一、营销阶段划分 本项目的阶段性营销部署策略为： 紧紧把握 “城市核心区的领袖府邸 ” “法式尊邸，都市领袖” 二大要素进行定位策略，从点到面的各个层面上拉开与主要竞争对手的距离。 以“区位 +理念 +产品”的具体表现来实现与主要竞争对手的差异化竞争，最终实现有效发动目标客户的营销目的。 一期营销阶段划分： 经与沟通，在 1 期预售证保证在 2020 年 10 月到位前提下，建议 1 期销售可分为以下几个阶段： 第一阶段：营销筹备期 2020年 01 月 — 2020 年 4 月 第二阶段：市场预热期 2020年 05 月 — 2020 年 8 月 第三阶段：认筹期 2020年 09 月 第四阶段：开盘热销期 2020年 10 月 — 2020 年 11 月 第五阶段：持续销售期 2020年 12 月 — 2020 年 05 月 第六阶段：尾盘销售期 2020年 06 月 — 2020 年 08 月 一期推广阶段划分： 在配合项目整体营销的前提下，建议 1 期推广可分为以下几个阶段： 第一阶段：形象导入期 2020年 01 月 — 2020 年 04 月 第二阶段：形象深化期 2020年 05 月 — 2020 年 06 月 第三阶段：重点推广期 2020年 6 月 — 2020 年 8 月底 第四阶段：认筹期 2020年 09 月 第五阶段：开盘热销期 2020年 10 月 — 2020 年 11 月底 第六阶段：持续销售期 2020年 12 月 — 2020 年 05 月底 第七阶段：尾盘销售期 2020年 06 月 — 2020 年 08 月 一期 工程进度及营销节点 一期营销阶段策略 阶段划分 营销周期 攻略核心 攻略主题 第一阶段 营销筹备期 概念营销 展示项目的绝对优势资源，通过户外、概念宣传册、专家论坛等建立起 本项目“法式尊邸，都市领袖”的市场基础； 市场预热期 活动营销 通过组织节点性的活动“如产品说明会”来导入本项目所倡导的居住生活观 第二阶段 认筹期 活动营销 借助项目销售现场环境、认筹活动和优惠政策、以体验营销的方式，积累客户 第三阶段 开盘热销期 体验营销 以开盘活动、促销活动为主，结合项目的 封顶、业主新年答谢活动、等 活动，加强项目口碑营销的机会，持续项目销售温度 持续销售期 产品营销 尾盘销售期 生活方式营销 老客户带新客户优惠方式 二、项目推广策略 整体推广策略 整体营销推广思路： 推广策略需要与营销执行整体策略相结合，推广步骤必须针对性的与营销执行阶段相对应，才能够产生最有效的推广结果。 针对性推广策略： “情感体验式”销售策略 目的： 将销售中心、会所、情景展示性示范单位组成有机的泛销售区域，以感受性的销售方式促进成交。 形式：  采用“泛售楼部”策略，将销售区域 有效扩大，示范园区、会所、园林区等均纳入销售中心范围。  以朋友交流式的销售方式拉近与客户的心理距离，让客人感觉不是在参观样板房，而是在参观朋友的家。  通过社区专属会所、示范单位等体验式情景展示，让客户产生出强烈的代入感，消除客户对销售人员的防范心理，并可有效拉近销售人员与客户的心理距离。 “直效营销”销售模式： 目的： 是贯穿整个营销期的有力工具，其与广告是并行的、是一种针对性极强的“点对点”或“点对面”的营销模式，直接产生营销绩效。 形式： 团体推介－ 针对目标群体集中的团体如商会、行业协会及企业举 行专场推介会。 团体营销－ 参与、赞助或组织部分团体、行业的内部活动，进行项目推介，如商会的年会、行业商会的高尔夫球赛等。 阶段性推广策略 项目七大价值共分为三个阶段推出： 形象导入期：主题 —— 法式尊邸，都市领袖； 拔高形象，强调项目的区域价值； 形象深化期：主题 —— 五分钟生活圈； 在拔高项目形象的前提下，强调项目的地段区域成熟和完善的配套； 重点推广期：主题 —— 项目价值细诉； 主要是项目规模、中央水景、园林建筑、形象价值、物业管理这五类项目价值。 形象 导入期： 时间： 08 年 1 月 — 4 月初 目标：客户积累、产品预热 主题：法式尊邸，都市领袖 推广渠道：户外广告、围墙、活动 诉求重点：城市版块运作、区域地段价值， 达成目的： 提升客户对本项目区域的关注度，增加客户对本板块价值的认知，最大限度拔高本项目的形象高度，为项目的品牌建立打下基础。 形象深化期： 时间： 08 年 4 月初 — 5 月底 目标：客户积累、产品预热 主题： 5 分钟生活圈 推广渠道：户外广告、围墙、活动、外展点 诉求重点：区域地段价值，发展前景，完善生活配套， 达成目的： 在拔高项目形象的前提下，强调项目 的地段区域成熟和。