xx山路成片土地开发可行性分析报告(编辑修改稿)

xx山路成片土地开发可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

地理位置和周边环境 新疆鸿福房地产开发公司拟征购土地位于乌鲁木齐市天山区北端的鲤鱼山路 8 号，该片土地原为新疆制药厂宅地，紧邻新疆医科大学、医科大学附属医院（ 新疆最大的医院） 、兰州军区乌鲁木齐总医院、新疆师范大学、新疆财贸学校等知名单位，是乌鲁木齐城市北线主要的居民地和商业、文化区域，也是新疆传统的医疗、卫生聚集地。 鲤鱼山周边地区是一个相对独立的商业和居住版块，虽然带有一定工业区的成份，但整体环境在乌鲁木齐属 于绿化密集地区，有着得天独厚的环境 优势。 1998 年以来，华源、广汇等房地产开发企业已经在鲤鱼山一带兴建完成部分住宅小区，使鲤鱼山路、新医路形成了中、高档住宅区的片区形象，从而提高了鲤鱼山路的整块土地价值。 乌鲁木齐城市地域狭长，景观资源严重缺乏，从中、高收入阶层近几年的置业趋势看，对环境和自然资源的要求越来越高。 鲤鱼山路有依山傍景的观景资源，同时又是乌鲁木齐的主要商务区域，拥有完善的交通、商务、工作、生活和娱乐设施。 据统计，该 片区内历年商品住宅的总供应量为 68 万平方米，历年商品房住宅销售总量为 万平方米，销售率超过 90%，商业 项目和住宅项目开发前景看好。 景观资源和市政配套 该片土地在乌鲁木齐鲤鱼山景观走廊内，背靠鲤鱼山公园和新疆民族风情园，乌鲁木齐惟一的市内水系和平渠从中间穿越，与红山景观区形成对应，是乌鲁木齐城市北线主要的景观带和绿化带。 片区内夏季平均气温低于市中心 2 摄氏度，冬季平均气温高于市中心 2 摄氏度，居住环境优良，风景优美。 做为传统的中心居住地，该片区市政配套完善，南、北、东、西分别临近鲤鱼山路、新医路、友好路、北京路等城市主干道，与河滩快速公路相距 500 米， 9 条公交线路通过片区，四面通畅，交通 便捷。 区域附近的友好路十字是乌鲁木齐主要的商业区， 1000 米生活圈分布着友好商场、富成百货、赛特购物中心、深圳城等知名零售商业和肯德基、百富汉堡等知名餐饮、娱乐网点，生活、购物便利。 周边学院林立，幼儿园、中小学、医院等星罗棋布，人文气氛浓郁，是乌鲁木齐市区内不可多得的、理想的人文居住区。 土地成本和土地开发权 做为城市中心居住地，该土地经过新的功能规划后，进入有偿出让用地范围。 2020 年 4 月，新疆啤酒花股份有限公司以投标方式，取得了该片土地 （原新疆制药厂） 共 万平方米 的土地开发权，出让金额为 10100 万元 （参照和比较： 2020 年 12 月，乌鲁木齐南门体育馆 万平米土地以竞卖方式出让，实际交易金额为 41000 万元）。 在以后两年内，新疆啤酒花股份有限公司需交纳 土地出让金 5600 万元（已交纳 1200 万元），投入前期和拆迁费用约 3000 万元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到19000 万元左右。 以上地价，是乌鲁木齐 2 年前三类土地的标准定价。 在新的城市规划中，该土地已经确认为一类开发用地，按照乌鲁木齐 2020年土地出让标准，该片土地的出让金需增加 3600 万 元。 四、拟征购土地开发权转让情况 土地转让背景 新疆啤酒花股份有限公司获得该片土地开发权后，将拟名为“阳光地带”的商住开发计划上报自治区计划委员会，根据新计投资 561 号文件《自治区计委关于下达自治区 2020 年商品房开发建设投资计划（第三批）的通知》，该项目获准建设 35 万平米商、住用房。 此后，啤酒花房产聘请澳大利亚 DCN 公司主持了项目的规划设计工作，于 2020 年 4 月通过乌鲁木齐市规划局审核批准。 2020 年 7 月，啤酒花股份投资开发的另一个住宅项目“裕景花园”因质量问题遭遇业主投诉，在退房要求 得不到满足的情况下，部分业主集体上访。 该事件被当地新闻媒介曝光后，啤酒花股份房产项目受到严重挫伤，销售和开发陷入停滞，该项目在临近开发阶段被迫中断。 经过近一年的企业整改，新疆啤酒花股分有限公司酝酿企业转型，决定放弃房地产市场，巩固和发展自己的啤酒花种植主业。 由此，鲤鱼山土地开发权的转让进入程序。 土地收购意向和土地费用 该土地开发权转让信息发布后，新疆各大房地产企业均表示出强烈的收购意向。 新疆鸿福集团获知 信息后，召开专门会议进行研讨，与会者一致认为，该土地符合鸿福房地产公司后续项目的开发要求，应予争取。 啤酒花股份获悉新疆鸿福集团的收购意向后，对新疆鸿福集团的企业实力给予充分肯定，与新疆鸿福集团就土地开发权转让事宜进行了多次洽谈。 经过双方协商，啤酒花股份将企业所属的乌鲁木齐鲤鱼山路 万平方米土地开发权 （包括规划设计方案、政府政策和批复文件等） 转让给新疆鸿福房地产开发公司，转让价格以实际投入成本计算，包括土地购买成本 10100 万元、土地出让金 5600 万元、前期和拆迁费用 3000 万元、土地转让利润 1000 万元，四项合计，整体转让费用 20200 万元。 意向确定后，新疆鸿福集团、新疆鸿福房地产公司对出让土地的合法性、有效性做了全面审核和专业咨询，并对土地使用情况进行勘测，认为该宗土地前期工作和报价真实无误，收购以后，新疆鸿福房地产公司变更资产所有权以后，即可进入开发过程。 五、项目开发定位 完成土地收购工作以后，鸿福集团将对项目整体规划做出调整，使之更符合新疆房地产市场当前需要，商住并重，充分发挥土地价值，合理规划 和使用土地面积。 商业开发 1商业定位 利用现有土地的周边临街环境，结合新医路沿线的新疆医科大学 （及附属医院） 、兰州军区乌鲁木齐总医院等医药、医疗单位群聚优势，在新医路沿线开发建设“鸿福医药、医疗、保健产品一条街 （暂名）”。 整体建筑以 3 层为主， 2 层为店面和商铺， 3 层为配套写字间。 1定位依据 乌鲁木齐医药、医疗、保健产品销售网点散乱分布在临近火车南站的奇台路和开发区贵州路一带，在综合性商业市场严重过剩的情况下，到目前为止，乌鲁木齐还没有出现一 家规范的、聚集性的医药产品专营市场。 该土地周边区域是传统的医疗、药品集散地，自然市场成熟，立地条件充分。 而且，鸿福集团下属的鸿福医药连锁已经形成规模和品牌优势，有多年的医药类市场运作经验，政策报批顺理成章，内部条件和外。