xx小区前期物业管理项目投标文件(编辑修改稿)

xx小区前期物业管理项目投标文件(编辑修改稿)内容摘要：

到 100%，零修合格率达到 100%； 5）房屋建筑完好率达到 98%以上； 6）设施、设备完好、整洁、无污损，完好率、合格率均达到 98％以上； 7）实行维修服务回访制度，回访率达到 100%； 8）有效投诉办结率 99％以上； 9）清洁管理无盲点，垃圾日产日清，清运及时率 100％； 10）绿化存活率达到 98%以上； 11）道路、停车场完好率达到 98%以上，无车辆乱停乱放现象； 12）小区门岗实行 24 小时保安立岗服务。 第四章 拟采取的工作计划和物资装备情况 一、拟采取的工作计划 为了使物业保值、增值，服务处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。 1. 业主入住前 在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。 对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。 协助发 展商制定《临时管理规约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《前期物业服务协议》、《房屋交付验收表》、《物品领用登记表》、《业主信息登记表》、《装修管理责任书》、《装修防火责任书》、《装修申请表》等其它管理规定。 在业主办理入住前，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。 2. 业主入住与装修期间 业主办理入住时由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。 向业主交付相关入住资料，并介绍有关物业入住后的管理规定。 在业主装修期间，在 建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《沈阳市家庭居室装修管理规定》和《业主临时管理规约》等规定的指导下，进行现场巡查。 保安门岗严格检查 施工人员的《临时出入证》，并由保安巡逻岗与工程维修人员共同组成装修巡检小组，每日不低于一次的对装修现场进行巡查，以避免装修人员违章施工，督促其保持环境卫生、爱护共用设施设备。 对发现的违章装修现象立即要求装修人员进行整改，或报行政执法部门处理。 装修结束后由业主提出装修验收申请，服务处人员在 2 个工作日内到现场查看是否符合装修标准。 3. 业主入伙后 进入正常管理阶段后，物业服务处将按物业合同约定标准开展以下主要工作（但不限于）：  房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；  设备设施管理：对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；  清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；  绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；  消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；  安全管理：加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；  车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序 ，以及车辆停放秩序；  财务管理：对物业管理资金运作和管理；  协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。 二、物资装备情况 1. 物业管理用房 依据建设部《物业管理条例》的规定，以及结合“丽景嘉苑”住宅小区的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：  管理服务用房：服务处接待、办公室；  保安、保洁、工程维修人员的更衣室，及存放工具设备、维修材料、清洁物料的仓库； 2. 管理设施的配置要求 服务处开办物品表 名 称 数量 /型号 一、办公用品开办物品 复印机 1台 电脑 8台 / 组装机 19吋 液晶显示器 打印机 2台 / 针式、喷墨个 1台 对讲机 15部 对讲机电池板 15块 保险箱 1台 办公桌 11张 办公椅 11把 接待桌 1张 接待椅 2把 洽谈桌 1张 洽谈椅 4把 会议桌 1张 会议椅 12把 烟灰缸 3只 考勤钟 1台 塑封机 1台 饮水机 1台 /立式 传真机 1台 电话机 2部 档案柜 5组 档案盒 400个 更衣箱 7组 遮阳伞 1只 二、维修工器具开办物品 电锤 1台 电动疏通机 1台 电焊机 1台 铝合金合页梯 1只 /（可升降） 管子钳 2把 数字式万用表 2只 砂轮机 1台 潜水泵 1台 扳手 3套 保险带 2条 硅胶抢 2只 铁锯 1把 木锯 1把 PPR管焊接器 1套 泥瓦工工具 1套 手提工具箱 4只 三、保洁工具开办物品 铝合金升降梯 1只 铁锹 40把 四、保安器具开办物品 雨衣 /雨鞋 24 套 警棍 4 根 第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训管理 一、拟建立的组 织机构及人员的配备 1. 服务处组织架构及部门设置 服务处经理 客户服务部 工程维修部 安全管理部 环境管理部 财务部 客服主管 工程主管 安全主管 环境主管 前台接待 客户专员 电 工 安保班长 水暖工 泥瓦工 监控中心 门 岗 巡逻岗 绿化员 保洁员 车场岗 2. 服务处运作方式及各部门职责 1）服务处运作方式 服务处实行服务处经理负责制的直线制领导形式，下设客户服务部、工程维修部、安全管理部、环境管理部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。 服务处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。 各项工作的安排及临时任务的下达，均由服务处经理直接安排， 各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向服务处经理负责。 2）部门职责 客户服务部 —— 主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入住服务、业主接待、收费管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作； 工程维修部 —— 负责整个项目的设施设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设施设备； 安全管理部 —— 负责小区治安 ,交通与消防管理工作，包括门岗服务、安全巡查服务、车辆管理服务、监控管理、治安管理服务等； 环境管理部 —— 负责环保管理及小区公共区 域卫生和绿化服务； 此外，采购、人事、培训等事务由财务管理部兼管。 3. 人员配备 1）服务处各岗位员工的任职要求 服务处经理：  大专以上学历；  持有物业管理行业岗位资格证书；  熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力；  具有丰富的高档住宅小区管理经验；  外表端庄，思路敏捷；  具有良好的团队精神和沟通技巧；  具有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力。 客户服务人员：  大专以上学历；  熟练操作办公自动化软件；  熟悉高档住宅小区运作内容；  普通话标准流利；  具有良好的协调能力、语言交 流能力和文字表达能力。 工程维修人员：  具备相关操作证及上岗证；  具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验；  具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神。 安保人员：  年龄 18－ 35 岁之间，男性；  身高不低于 米；  五官端正，具有较强的敬业精神；  作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷；  能吃苦耐劳承受工作压力；  通过本公司专业化培训。 保洁绿化人员：  通过保洁专业化培训；  熟悉高档住宅小区的保洁、绿化工作；  外表形象较好，身体健康；  细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力。 2）服务处 各部门岗位人员配备 岗位设置 人员配备 (人 ) 岗位设置 人员配备 （人） 服务处经理 1 安全管理部 财务部 安全管理部主管 1 会计 1 安保班长 3 出纳 1 监控中心 3 客户服务部 门岗 6 客户服务部主管 1 巡逻岗 3 前台接待（档案管理） 2 车场岗 6 客户专员 2 环境管理部 工程维修部 环境管理部主管 1 工程维修部主管 1 单元内保洁 6 电工 1 外围保洁 2 水暖工 1 车场保洁 2 泥瓦工 1 绿化员 1 合计 46 人 3）服务处各岗位职责及工作范 围 服务处经理  在公司的领导下，全面负责服务处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、安全服务、保洁绿化服务、应急处理及特约服务等工作；  组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件；  负责小区管理服务的质量控制和费用控制；  负责协调与业委会、开发商、物业行政主管部门、其他有关管理部门及有关专业公司之间的关系；  负责初审分承包方、分供方，审批小区管理服务公开文件和服务处作业文件的发放；  负责组织小区公益性活动；  完成公司交办的其他任务。 财务部  负责本项目物业服务费、电梯费等其他相关费用的收 取；  负责小区财务账目的单独立账与存档工作；  负责年初物业管理费用计划的测算，与财务指标控制；  负责小区财务账目公示的编制；  负责各项财务报表的编制；  完成服务处经理交办的其他任务。 工程维修部主管  在服务处经理的领导下，负责房屋设施设备的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作；  负责对工程维修部的日常管理，检查每日运行日志，了解设施设备运行状况合理安排每日工作；  负责小区房屋设施设备运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施；  负责计划和购置维保材料及工器具；  负责公共设施能耗管理与节能工作；  编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演；  负责对房屋设施设备维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存；  完成服务处经理交办的其他工作。 安全管理部主管  在服务处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责；  负责对当值安保员的岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班安保记录进行审查；  负责对突发事故应急处理的现场协调；  负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理；  负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传 ；  负责对全体安保员考勤和请假审批及工作考核；  协助完成服务处布置的业主特约服务。 环境管理部主管  服从服务处经理的领导，对小区的清洁绿化负责；  负责对当班保洁员操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行审查；  负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管；  负责安排人员完成业主提出的特约服务；  负责本部门员工考勤和请假审批及工作考核；  负责计划和购置保洁材料及工器具；  负责与绿化养护的业务联络；  完成服务处经理交办的其他工作任务。 前台接待员（档案）  负责服务处来访人员的接待工作；  负责物业服务电话的接听，报修、 投诉的处理；  负责有偿服务与投诉的回访工作；  负责工程技术档案、业主档案的存档管理；  负责业主装修手续的办理工作；  负责服务处的文案工作；  完成上级领导安排的其他工作事务。 客户专员  负责物业服务费、电梯费及其它服务费用的催缴工作；  负责业主入住手续的办理工作；  对装修现场巡检工作进行督导；  与业主保持良好沟通关系，负责公益性活动的宣传与动员工作；  了解业主家庭概况，了解业主需求，为物业服务创新献计献策；  负责业主投诉的处理工作；  完成上级领导交办的其他工作。 电工  负责变配电系统的运行管理和维修保养；  负 责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；  负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；  认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；  按时按质保量完成设备检修工作；  定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；  发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大。