xx宗地项目营销代理合作计划书(编辑修改稿)

xx宗地项目营销代理合作计划书(编辑修改稿)内容摘要：

将比照如下依据： 依据一： 从目前项 目的实际情况来看，住宅销售已不是考虑重点。 常规商业项目的运做模式难以适应本案的具体需要，业态及产品规划、定位、招商、商业运营管理、商业价值体现将更多的表现为一种噱头及促销手法。 回款进度要求导致将缺乏足够的时间运营。 依据二： 回款是项目的核心目的，因此项目产品本身价值及物权、经营权、使用权等仅仅是壳，销售手法和渠道的花样翻新，多权分离的促销运用是可以带来更大的市场操作空间的。 依据三： 百马公司在商业市场的多渠道的战略结盟伙伴（多个商业管理公司、多个在售商业案场）所累计的丰富有效的客户资源是促进项目销售的利器之 一。 依据四： 项目定位及概念策略、包装整合是重要噱头，不可忽视。 依据五： 分期、分阶段 —— 让 销售推广的策略、措施、渠道、手法与工程进度、现场配合（包装、说辞）等紧密结合是项目销售一举成功的关键所在。 二，营销推广构架  应用“体验销售”模式： 在整个销售过程中贯彻让客户多逗留、多参与、多感受的原则，让客户在购买过程中体验到本项目作为“核心城区”项目的繁华便利的居住环境、生活氛围等项目优势特征的直观感受。 同时结合项目的工程进度和推广活动的互动性，在准现房呈现时，通过情景店招等现场塑造，同时在围墙、销售展示 现场和商管的配合下，营造本项目作为“核心城区”项目的成熟、稳定和高成长性及繁华火热的商业经营价值。 让消费者从踏入的一刻起，就能切身感受本项目稳定高收益、高成长、高性价比的投资回报。  销售的节奏控制： （ 1）分期销售策略： 将项目住宅划为项目一期，将商业归为项目二期，实行分期销售。 同时让工程进度紧密配合，这样使商铺销售押后，有利于在商铺销售时区域内将更趋向于成熟直观，更容易形成市场热点、情景塑造等。 （ 2）销售节奏控制： 第一阶段：主力推荐并销售均好性差和约 20%比例的均好性佳的住宅产品，以价格吸拢人气形成 关注并有效促进销售，将预计滞销的产品尽快售出。 同时在住宅的热销气氛中导入二期商铺宣传和接受咨询， 第二段：通过 20%均好性佳的产品来带动对于实际滞销产品的促销；在住宅即将热销清盘大好形式下顺势展开和带动二期商铺的登记预订，同时开始针对性的招商工作全面展开 第三段：在住宅销售完毕全力以赴二期商铺的销售推广，同时结合项目即将呈现、针对性的商铺招商工作业已取得明确成效等一系列市场热点来强势拉开和推动二期商铺销售。  项目住宅价格分期策略 1）内部认购价格： 主要放量低楼层价格较低的清水房房屋，同时通过较大的优 惠幅度来吸引前期的潜在客户进行排号。 预计内部认购价格根据前期项目蓄水期客户积累情况进行调整。 2）入市价格： 价格入市时，项目预定期以现行销售价格执行，如预定效果较好，开盘后可考虑对后推出的楼幢 1%5%左右的价格上浮，这样给人以项目价格上升的印象，同时给购房者以紧张感，在此阶段项目价格基本在项目均价水平进行放量。 3）价格升幅周期： 项目的升幅主要根据项目的销售进度来确定，一般主要是根据阶段性放量靠价格体系的自然涨幅来展示价格的上浮，也可根据项目压迫销售的要求在热销期进行阶段性上涨，每次涨幅不少于 100 元 /㎡。 4）价格技术调整 在项目的热销期主要通过放量部分高价位的房屋来造成价格上涨的印象，同时结合销售要求可根据销售的进度来确定部分房屋价格的上调。 在项目销售后期周边竞争项目已经亮相，考虑其各项目相互助推因素，后期本项目的销售均价将会更大幅度的提高。  项目住宅销售控制策略 A、先排号后认购： 本项目上市前必须有一个提前预热、部分消化的过程。 建议本项目采用先排号后认购的方式，一方面可以聚集人气；另一方面可以根据排号的速度调整推广策略。 B、量号而行，分批上市： 根据项目的排号情况调整项目的整体上市量，如排号情况 良好，则可以打开房号销售，以价格表上预留房号或调整单价进行销售控制；如排号情况不理想，则通过调整推广策略或价格策略分批上市。 C、销量控制： 当工程进度滞后时，尽量减少实际销售量，而在对外宣传中可以做技巧上的处理，达到稳住已订房客户，减少退房率，促进客户购买的目的。 D、价格控制： 当项目价格上涨到过高时，可以采取优惠、减免等一系列手段，变相适当降低项目价格，同时通过一些技巧性处理，提升消费者的心理预期价位，从而促进销售。 E、时间控制： 尽量在非市场淡季的时间范围内开始进行营销工作，加大力度，使销售在此期间超额 实现，在淡季到来时，一方面强化现场气氛，调整阶段工作，另一方面适当采取促销手段，使销售持续保温。 F、促销配合： 在确定是促销力度过小，广告配合脱节及惯性消费心理疲劳带来项目销售滞后时，可以按照促销计划，实施相应的促销活动，并加强广告以促销宣传为主的诉求重点，通过促销手段推动销售增加。  商业营销推广初步建议： 总体思路： 作为二期来销售推广；完成针对性及合理化的业态定位规划及相应的招商 /销售方案、策略及促进措施。 造势： 大力宣传项目所在为核心区域及相应的项目定位、特色、商业价值、超前而大气的运作手法等，塑造项 目的高品质、高起点气势及定位特征，注重品牌及口碑效应。 招商（租）： 利用良好的市政关系及平台， 通过三大招商方案，使招商工作扎实有效，真正以部分企业的经营入驻的事实来消除投资者和经营者的顾虑，起到积极的促进商铺销售的作用。 方案一： 创“百年名店”财富计划。 通过全面租金优惠政策，以及提供铺面口岸的优先选择权、代办各相关经营证件手续、订做各种所需的经营面积；为进驻本项目的品牌企业举行开业庆典促销等宣传活动来促进推动招商工作 方案二：“零成本”经营计划。 不收租金，按照进驻本项目的品牌企业营业额的百分比作为租金方式； 本项目将根据企业的投资经营面积，营业铺面的口岸及楼层分布等各自不同具体情况，在其前三年的营业额中提取一定比例作为租金补偿；三年后可租可买；完全免去投资者后顾之忧； 方案三：百万富翁创业计划。 组织以知名投资专家组成的投资顾问服务团；免费为各投资者量身订做投资方案及全程投资经营管理的服务指导； 销售： 根据前面我们关于项目销售、推广、工程进度紧密结合，分期、分阶段总体销售推广思路及相关营销推广要素及策略方向，同时结合项目工程进度、招商情况等，将本项目商铺根据不同位置和针对性的业态规划，分阶段控量主推销售。 同时在每 个阶段递进式的推出震撼性促销措施、手法和优惠政策。 （ 1）整体租售。 不再是简单的买卖关系。 根据前期运营整合情况，通过与商家 “你购铺经营、我保驾护航” 风险共担的合作模式，寻求到一至二家整体租售是项目最好的市场机会所在。 （ 2） 带租约商铺销售。 以通行的年回报率作为吸引客户下单的重要砝码。 但此方法需要解决两个方面的问题：一是其本身回报率（租约）的高低自然对后期补贴及开发商风险影响极大，重要的是其明显体现其销售价格越高，后期补贴越大，综合利润率越低，因此此方法更适合于那种急于资金回笼同时无自主产权，仅有经营权或 使用权的产权分割式商铺。 同时在当前市场环境下其还必须解决客户对投资回报本身的顾虑，那么银行担保、信誉良好的第三方介入等相应促动策略则必不可少。 （ 注： 在此基础上同样可以考虑不按传统的建筑面积销售，而按多少元单位铺面来卖。 ） （ 3） 点对点菜单式销售。 鉴于本项目商业总体体量小，客户总量易于掌控与针对性跟进；因此可以考虑销售人员负责简单项目介绍后其直接转交现场经理（或主管）直接进入专门商业租售咨询接待室享受贵宾式销售服务。 同时在正式展开销售前，根据自身需要实现的销售单位价格拟订好整体内部测算底价，同时根据 客户自身资金状况和实际情况，考虑前期租金冲抵购铺首付；冲抵装修费用 —— 既精装出售同时按约定装修总额返还客户以减轻其资金压力等多钟形式调整实销单价及总额，联动促销。 特别说明： 相应项目资金流计划分析 /项目的风险性分析及预防 /项目价格体系策略/营销推广执行方案等在确定合作意向后，我司将组成专案组，提交各专业执行细案等。 三、宣传推广的策略框架： 宣传推广策略要根据项目定位及营销推广的总体策略要求进行诉求，注意传播时的重点性、针对性、整体性和强势性，花最少的钱力求达到最好的效果。 除了常规的推广渠道 及模式外，我们将同时根据项目特性做除最具有针对性和时效性相应推广策略及预案。  项目营销推广的其他方法 结合对项目物业形态的分割建议，以及对项目的总体形象定位，我公司将以非主流媒体营销作为主体，实行灵活多变的营销手段。 在节省推广费用的同时，更好的达到项目销售目的。 具体手法如下： 实效营销 —— 网络宣传： 利用年轻一代上网频繁的特征，提前设置项目主页和专用 群，并与各大主力网站进行广告及信息链接。 实施网络营销，在适当时机推出一系列以项目本身为主要对象或场景的的网络互动游戏，针对在游戏中的玩家，根据其在游戏中的 得分或升级状况，给予一定购房优惠。 行销 /直销： 针对主力客户的工作场所和关注焦点 /其他售楼点，等目标客户集中区域安排专业销士进行行销或直销宣传。 并力求直接带客上门。 建立短信宣传平台 : 将可能收集到的客户手机录入，进行定期的信息提示宣传。 制作精美的格调生活手册，派送至各主要的消费娱乐场所，供客户自选取阅 活动营销 —— 借助主题公关活动， 提升项目知名度并配合各营销期的营销活动，促进活动营销与卖场营销紧密结合。 本项目处于城市交通枢纽位置，项目本身即使一个良好的传播载体，因此，可充分利用这个优势进行卖场 营销和活动营销。 —— 涂鸦绘。 涂鸦 (Graffitist)，是一种结合了“嘻哈 (HipHop)”文化的涂写艺术，形成于上世纪 70 年代初的纽约。 涂鸦经常写在公共厕所、公共建筑的墙上，或公园的石头上。