xx宅院项目策划总案(编辑修改稿)

xx宅院项目策划总案(编辑修改稿)内容摘要：

/户的事实相比，改善现住 房面积和居住功能应是现阶段的主要需求。  现住房位置 从其方位和环域两个方面来看。 方位上，东、西、南、北四个方位，除城西比例稍大以外，整体较为均衡，如长期以来没有得到业界足够关注的城北，有购房需求的消费者比例也达%。 相对方位分布，现住房位置在环域分布比例上有较大的差距。 府河沿线比例最低，仅为 %；一环外比例则为 %，其中，一至二环、二至三环、三环外比例分别为 %、 %、%。 可以看到，成都市房地产向外发燕尾服的明显趋势，已经得到了广大购房者的认可，环域对购房决策的影响已大大 降低。  购房目的 从调查对象购房目的的统计图表中可以看出，消费者改善居住环境的呼声最高，有 %的绝对高比例，其次为成家立业日常居住，孝敬父母和置业投资，休闲度假也有一定比例。 由此可以看出，随着生活水平的提高，对日常居住环境的要求已经提上了购房日程，休闲居住也有了一定市场，投资理念更是日益受到了重视。  影响购房选择以及居住位置决策因素 由于成都市住宅消费水平以及基础配套设施的限制，大多数消费者选择在住房时，价格、位置和户型设计仍是直接影响决策的三大因素；而选择居住位置时，交通方便、购物方便和 上下班方便仍 是首选，此外，良好的休闲运动环境也有 %的较高比例。 二、 消费者的区域选择 由于成都市住宅消费水平以及基础配套设施的限制，大多数消费者对具体位置的选择，城西和城南发展较成熟的区域仍是住宅的首选，此外，城东和城北也有一定比例。 预计，随着城市基础建设的加速以及城东的环境改善，城市各方位将会得到相对均衡发展。 在环域上，一环外的比例也高达 %,城市的发展方向由此可见一斑。 另外，一环内也有一定比例，但其发展空间已明显缩小，由此，越来越多的消费者倾向于选择一环外的住宅。 从市场上正在销售的商品住宅分布情况来 看：  西面和南面占绝对优势，比例分别为 32%和 23%，这与西面优越的自然环境和南面成熟的居住配套紧密相关；  北面由于是我市主要的物流和交通中心，住宅类物业发展受限；  市中心则由于土地面积有限，地价较高，发展空间也不大；  东面现在是商品房销售面积最小的区域，仅为 12%，但近期政府已出台有关沙河整治措施和东郊工业区的新的区域规划，对现有工业区部分企业将实行外迁，同时将新建一系列基础设施，现有工业区占地将发展为我市新兴的中高档住宅区，其住宅开发潜力不可小窥。 三、 高档楼盘的消费群体 高档楼盘是指综合素质较高、价格水平 相对也较高的物业。 这类物业一般具备优越的地理位置，小区环境营造上显得高雅舒适，物业质量较高，仅供一部分高收入阶层享有的物业类型。 比如独立别墅、 TOWNHOUSE、花园洋房等。 此类产品并不单纯是一项物业，还代表了一种生活方式、生活态度。 定位于高档楼盘的消费者一般是这样一个群体：  较为成功的企业家 他们拥有十分丰厚且稳定的收入，大多数已经结婚生子并拥有自己的小汽车。 他们的基本理想已经得到实现，他们已经 被社会认同为成功人士。 他们已经有属于自己的一套或多套居所，但为了更舒适的生活享受、为了增强一种身份感，他们还会 追求更高档次、更高品位的居所。  金领阶层 别墅已日渐为金领阶层人士所青睐，这个阶层的人士年收入已基本达到 10 万元以上，具有较强的社会优越感。 高品质、高品味的生活早已成为这类人群的追求。 他们非常注意邻里结构、社区氛围、需要管理人员提供周全、专业的贴身服务。 所以圆一个“别墅梦”已不仅仅只是梦想，而是金领阶层的一种全新的生活方式。  成功的商人 对于成功的商人而言，拥有别墅也就是拥有了一个独立的私人空间，可以在繁忙的生意之外找到一个让心灵得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。 同时，他们希望拥有了高档次的别墅之后能够得到额外的尊重。  成功的自由职业人士 证券、金融投资者、设计师、艺术家。 对于此类人士而言，亲近自然，崇尚自然是这类人群的风尚，这类人士拥有较为丰厚的收入，自然风光优美、文化氛围浓郁的居住环境是他们的追求。 四、 典型高档楼盘（ 河滨印象） 已成交客户分析 1. 年龄分布： 6% 7%36%42%9%0%10%20%30%40%50%所占比例年龄系列1 6% 7% 36% 42% 9%3 0 岁以下 30~35岁 35~40岁 40~45岁 4 5 岁以上 注明 ： 33 岁 — 44 岁年龄段的客户占 80%，其中又以 40 岁左右的客户居多，约占 50%。 2. 地域来源： 3. 文化层面： 12%20%65%3%0%20%40%60%80%所占比例学历系列1 12% 20% 65% 3%中专以下 中专/ 高中毕 大学/ 大专 研究生及以上 地 域 所 占 比 例 成 都 市 内 金 牛 区 23~25% 青 羊 区 成 华 区 武 侯 区 70% 锦 江 区 成 都 市 外 5~7% 4. 职业 职业分布饼图企业家27%高级行政管理人员20%其它7% 经商人士30%大学教授6%政府公务员10%经商人士政府公务员大学教授企业家高级行政管理人员其它 5. 置业目的： 90%6% 4%0%20%40%60%80%100%所占比例置业目的系列1 90% 6% 4%居住用 办公用 其它 6. 第几次置业： 从以上图例 我们可以看出，河滨印象已经成交的客户是这样的一群人： 小结： 他们都还比较年青，主要集中在 40 岁左右 他们主要来自武侯区、锦江区 他们的文化档次较高，大专以上占了绝大多数 他们当中以企业家、高级行政管理人员居多 置业目的主要是以居住为主 基本上是二次置业或以上 五、 目标客户群总体描述 群体底线 显然，这一人群在整个社会的金字塔构成中，不是“奠基者”，因为 70 万左右的房款，也“要求”他们有每年 10 万（家庭收入）以上的稳定收入，而且有多年的积累，这是这一目标人群的 经济底线 ，是刚性要求。 高知与高收入的正比关系 ，随着社会的进步正在不断的明显，但对高知的理解，决不是肤浅的高学历，而是知识结构丰富、完整的人群，也只有这一人群，能够对项目所蕴涵的深层附加价值给予认同，这是项目目标人群的 文化底线。 “农家乐”文化是成都人生活方式的一种集中体现，这种生活态度也是市郊住宅发展的一种推动，所以目标人群对此的认可，也构成了目标人群的 生活态度底线， 当然，这一底线并不具有刚性约束，还需要进行引导与梳理。 二次置业70%三次置业及以上22%一次置业8% 一次置业二次置业三次置业及以上 群体特征 社会的动力源 这是一个推动社会发展的中坚层，他们也有决策权与导向权，但他们不掌控社会的大方向，他们是在既定的社 会大方向下努力推进的人群，他们是整个社会的平衡层，他们承担的是来自社会、企业、家庭多方的责任。  品质的追求者 他们可以没有 Benz、 BMW，但他们不能没有车；他们可以只买一件几百块的衬衣，但不会去买十件十多块的衬衣；他们可以不懂法语，但话题中不能少了吕克 .贝松；他们可以不停的加班，但不能不去茶馆与朋友聊天。 这就是他们，一群忙碌着的，但不断追求生活品质的人。  时间的竞争者 他们可以在两天之内往返于三个相距 1000公里以上的城市，但匀出一个完整的时间去影院看部电影对他们却是一种奢侈，时间对这 一人群来说，是伙伴，但更是竞争的对手，他们只有不断的“战胜”时间，才能获得更大的空间。  意见的主导者 他们在群体中不一定一言九鼎，但也掷地有声，他们多以个体为代表，群体为支撑，形成在圈子中的“意见领袖”地位。 一件商品在他们当中的“口碑传播”，有时比广告的宣传要来的更有效。  “成都群落” 这一人群中有成都本土生长的、有移居成都的四川人、有移居成都的西南人、也有从全国各地移居成都的人群，这些人群既融入了成都的传统血液，又以其宽广的视野努力的跳出成都的局限，他们是传统与革新的矛盾体，但正是他们不断的聚集， 形成代表成都新气象的“ 成都群落 ”。 目标客户群的构成状况  职业构成  企业主导者 企业主导者包括成都民企老板，外企、国企负责人。 这一人群，客观的说，应该在金字塔分布中，略高于项目的目标客户群，他们的购买能力巨大，有选择项目作为第二居所的可能。  企业中高层管理者 这一人群应该是目标客户群的主要部分。