xx国际商务广场前期物业管理方案(编辑修改稿)

xx国际商务广场前期物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

行办法 物业管理处员工月考核办法 物业管理处工作月考核办法 员工奖惩条例 工作流程 ⑴ 台州国际商务广场 管理处整体运行流程 ⑵接管验收流程 ⑶业主入住流程 ⑷装修管理流程 ⑸档案建立与管理流程 ⑹服务质量评价及不合格服务控制流程 ⑺大型设备 购置控 制流程 ⑻设备设施维修养护工作流程 ⑼服务分承包的选择评价流程 ⑽业主室内维修工作流程 ⑾治安事件处理工作流程 ⑿环境管理工作流程 ⒀消防应急处理流程 ⒁培训工作流程 ⒂物料控制流程 ⒃社区文化活动实施流程 ⒄业主投诉处理流程 第四章 房屋及公共设施设备管理 一、房屋管理及维修方案 管理内容 对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查，并按不同保养要求进行正确保养。 建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。 根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识，工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。 设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。 管理措施 制定房屋及附属构筑物管理方案，并根据园区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。 建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。 质量保修期的监督管理，在验收时将从维护园区的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。 二、公共配套设施管理及维修方案 管理内容 根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。 建立完善的设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。 根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡 查情况、维修过程等进行详细记录。 对各管线、控制器 等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。 按有关行业规范标准对各设施设备，进行专业检测、维保。 按照有关规范标准，设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。 管理措施 制定设备安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。 建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。 制定设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定 详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。 做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。 事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。 三、设备安全运行管理方案 管理内容 对机电设备按不同型号产品的养护要求进行日常巡查和维护保养。 对巡查发现损坏的设备，及时维修，并做好维修记录。 做好机电设备的月检、年检工作，并形成检查记录。 确定专人负责设备的检查、保养，责任到人。 管理措施 制订共用设备管理制度、操作规程以及紧急预案。 根据不同型号机电产品制定月度、年度保养计划。 抓好维修人员技术培训，持证上岗，提高业务素质。 建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率。 加强共用设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态，确保设备安全运行。 四、电气系统管理方案 管理内容 对电气系统进行巡查，日常保养。 对巡查发现故障，及时维修，并做好维修记录。 确定专人负责电气系统检查、保养，责任到人。 管理措施 制订 电气系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。 维修人员持证上岗，操作规范，维修及时。 抓好维修人员技术培训，提高业务素质。 加强电气系统的巡查，将故障消灭在萌芽状态。 五、给排水系统管理方案 管理内容 对给排水系统进行巡查，日常保养。 对巡查发现故障，及时维修，并做好维修记录。 确定专人负责给排水系统检查、保养，责任到人。 管理措施 制订给排水系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。 维修人员持证上岗，操作规范，维修及时。 抓好维修人员技术培训，提高业务素质。 加强 给排水系统的巡查，将故障消灭在萌芽状态。 六、电梯设备管理方案 管理内容 对电梯按型号产品的养护要求进行巡查，日常保养。 对巡查发现损坏，及时维修，并做好维修记录。 与维保单位共同做好电梯的月维护、年检工作，并形成检查记录。 确定专人负责设备的检查、保养，责任到人。 管理措施 制订电梯管理制度、操作规程以及紧急预案。 根据不同型号制定月度、年度保养计划。 维修人员持证上岗，操作规范，维修及时。 抓好维修人员技术培训，提高业务素质。 建立维修人员值班制度，确保维修及时 率与合格率。 加强电梯设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态，确保设备安全运行。 七、消防系统管理方案 管理内容 加强消防监控园区的管理。 保持消防通道的畅通。 严禁携带、储藏易燃易爆物品。 做好园区消防器材的管理和维护。 防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。 严格执行防火管理制度。 对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。 制订消防设施设备系统维护保养制度，并加强对其的管理。 加强与消防部门的联系。 管理措施 制定并落实消防管理制度和消防安全责任制度，做到 责任落实、器材落实、检查落实。 制定消防事故处理预案及应急流程，防患于未然。 建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习。 定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。 严格落实防火管理制度，充分做好各项防范措施。 制订园区各消防重点部位消防管理制度，并根据“谁主管，谁负责”的消防原则，消除一切火险隐患。 针对各消防设施设备、器材，制定各类型系统设备的维护保养计划，并狠抓落实，使之始终处于完好状态。 积极开展消防安全宣传教育，定期向业主（使用人） 传授消防常识。 发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。 八、智能化系统管理方案 管理内容 高素质的专业人员来使用和维护设备，在系统安装期间早期介入，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，确保谙熟该系统的操作及维护。 对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等。 建立防灾、防盗监控系统的实时运行档案。 采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。 管理措施 建立设备技术档案。 建立智能化系统的维护保养计划，做好日常巡视与定期保养。 建立一支设备运行及维护人才队伍。 对住户、内部管理人员进行多种形式的培训。 建立防灾监控设备的运行档案。 九、物业内标志及标牌管理方案 管理内容 协助统计、制作 园区各种标识，包括楼宇标识、道路指示标识等。 所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等。 定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换。 管理措施 制定标识标牌管理制度，维护保养制度。 各种标识标牌管理落实到专人负责。 十、用户报修、维修及回访流程 建立业主报修热线，实行一站式服务，业主可通过对讲系 统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对房屋、水电等质量问题进行报修，工程部人员在接到报修后，急修 15分钟到现场，小修小补在 2小时内完成，中修 24小时内完成，大修 1天内有答复。 第五章 治安、交通及车辆管理 一、安全防范管理方案 园区的安全管理工作是物管工作的重中之重。 我司将通过配置的智能化系统和成熟的安保措施，采取“人防”与“技防”相结合的管理模式，实施全天候安保管理，维护园区及工作人员的生命和财产安全。 常规防范 采取 24 小时门岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，并设置专职车管员进行车辆 停放管理，以协助公安机关维护园区内公共秩序，防止和制止任何危及或影响园区安全的行为。 技术防范 运用园区报警监控系统，对园区内的安全情况实施全天候监控。 管理措施 （一）实行准军事化管理，制定各项安保管理制度和奖惩措施。 （二）做好培训工作，开展系统化军事素质培训。 （三）加强对安保人员法制教育和行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。 （四）严格执行安保巡逻制度，确保安全防范质量。 二、园区道路交通管理方案 管理内容 （一）引导车辆安全行驶和停放，确保地面、停车库和消防通道畅通， 制止无故使用车载报警器或随意鸣喇叭。 （二）巡视车辆停放情况，如发现车辆门、窗未关好，及时通知车主，以防 车内物品失窃。 （三）车辆管理员对园区内部车辆实施全面管理，建立详细的车辆管理档案。 对临时在地面泊位停放的车辆，执勤门岗应做好询问和登记工作，并发放临时出入证。 管理措施 （一）建立人、车、物分流方案。 （二）制订车辆交通管理办法。 （三）设置专职车辆管理员。 （四）做好园区交通管理宣传工作。 （五）建立完善的车辆管理档案。 三、地面及地下停车场管理方案 管理内容 （一）保持良好的秩序，明确车辆停放 区域； （二）地面及地下停车库设立完善的车辆行驶标识和警示牌（含：行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火标识等）； （三）对地下停车库中业主专用的车位，车辆管理员应做好相关标识，阻止和劝诫其它车辆不得占用此车位。 管理措施 （一）建立地面、地下停车场管理规定。 （二）设置专职车辆管理员。 （三）做好园区车辆停放管理宣传工作。 四、各种警示标志及标牌管理措施 管理内容 根据园区设计的交通组织和流向，在入口及主要道路、地下停车场地制定和 完善各种交通标识、提示及指示标识，并定期进行维护保养及更新。 管理措施 （一）完善园区各类警示、提示、指示标识系统。 （二）根据园区实际情况，配置各类标志及标牌。 （三）物业管理人员和安保员在每日巡查工作中，若发现警示标识等有破损、丢失等，应立即上报并及时维修或更换。 （四）工程部人员做好园区标识维护保养工作，及时进行油漆粉刷及更新。 五、突发事件的管理方案 管理内容 根据以往的物业管理经验，结合物业的实际情况，遇到突发事件保持镇定，并处理好各类突发事件：如打架斗殴、盗窃、火灾、台风、停电、电梯困人、水浸等。 管理措施 （一） 详细制定各类突发事件的处理预案； （二）根 据处理预案，对管理处员工进行培训详细了解并掌握处理流程，员工根据工作内容不同应熟练掌握操作程序； （三）定期对预防措施进行演练，如消防演习等。 第六章 卫生、绿化及商铺管理 一、环境卫生管理方案 清洁作为物业管理的重头戏，是园区内不可缺少的部分，关系到整个园区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案： 管理内容 整个园区所有的公共区域：外围道路及绿化带、公共的配置设施、停车库、楼道、电梯厅、电梯轿厢等公共的保洁区域。 通过日常保洁工作，使公共环境和公共部位整洁。 管理措施 （ 一） 建立保洁制度，狠抓落实。 （二）按操作规程进行规范操作。 （三）加强保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能。 （四）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：清洁工自查、管理员巡查、管理处经理抽查）。 （五）抓好保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。 二、灭虫及消毒方案 管理内容 （一）物业交付前，园区整体开展灭“四害”工作。 （二）根据季节气候情况，定期在园区内组织杀虫、消毒。 （三）垃圾日产日清，垃圾箱等定期清洗，避免虫害滋生。 （四）所有 卫生设施保持无异味、污迹、积水，避免成为虫害滋生地。 （五）对公共卫生间等公共区域定期进行清洁和消毒工作。 管理措施 （一）制订杀虫、消毒方案。 （二）制订杀虫、消毒工作流程及工作要求、标准。 （三）确定专人负责该项工作，确保有序开展。 三、绿化管理方案 管理内容 ：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。