xx商务楼项目物业管理投标书(编辑修改稿)

xx商务楼项目物业管理投标书(编辑修改稿)内容摘要：

于指定地点，并及时补充或申领保洁工具、器具； 完成主主任交办的其他工作。 义务消防员职责 接受商务楼保安班长的领导。 商务楼所有员工均属于义务消防队员 ,均有义务实施有责任与消防工作 ,发生火灾时须紧急奔赴火灾现场按相关规程和规范投入灭火救灾工作。 学习消防知识 ,熟知商务楼消防设施设备的功能和所设置的位置 ,熟悉灭火器具的摆放点 ,掌握何种火灾原因使用何种消防灭火器 ,熟悉消防栓水龙带 /水枪的连接和使用 ,熟悉手动报警、“ 119”报警的使用方法和程序。 制止任何违反消防 安全的行为 ,发现火灾隐患及时解决和报告。 按培训策划参加组织的各种消防灭火训练活动。 参加灭火行动 ,疏散受灾人员及物资。 第八章 重庆雅豪丽景商务楼项目管理服务内容和标准 第一节 建筑本体管理 结合 JJ 物业多年管理所总结的实践经验，融合西方发达国家物业管理的超前理念，确定“重庆雅豪丽景商务楼”项目物业建筑本体维护与保养的重点在于周密的计划和日常有效的检查。 为此，以预防为主，建立以装修监管、房屋维护、巡视检查为主体的三级管理模式，推行房屋健康档案管理，制定房屋维修保养计划、装修管理规 定计划，全方位地实施维修与保养。 一、物业健康档案管理 为了效保持物业完好、正常的使用状态，满足管理服务需求，我们设想推出“物业健康档案”管理措施，为房屋保值、增值提供可行的操作平台。 建立物业健康档案管理至少有三方面好处， 一是对房屋维修保养起到预防和事前控制的作用；二是当房屋发生损坏情况时，可以很容易找到问题症结所在；三是当业主进行房产置换时，可以为房屋价值评估提供可靠的参考。 （一）物业健康档案的分类 我们按照业务类别将物业健康档案分成以下几个方面： 房屋本体维修档案； 房屋装修维修档案； 公共设备维修档案； 房屋设施维修档案； （二）物业健康档案的业务组织 为使物业健康档案能起到其应有的作用，真正受益于“重庆雅豪丽景商务楼”项目的业主，一个高效、协调的业务组织系统就尤显重要，为营造这样一个组织系统，我们的设想是：物业健康档案业务由管理处主任和维修工全面负责操作，并对业务过程及业务结果全面的责任。 （ 三）物业健康档案管理的内容 在确立了物业健康档案管理的组织关系后，还需要进一步确定物业健康档案管理的内容，对物业实施动态化的管理。 收集物业验收的原始资料：该资料包括房屋的户型平面图、 水电气图、弱电管线图、室内装修状况、装修资料、原配家用设备等。 将物业验收的原始资料进行分类归档； （四）物业健康档案管理操作流程 根据管理内容及现有的资源条件，我们对此管理操作流程规定如下： 各类物业健康信息的收集 信息反馈 编写、制定健康管理报 告及计划 建立物业 健康档案 将资料分类、整理、归档 检查、评估发现问题的记录 实施 据此制定物业检修计划 二、物业维修养护计划 就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可缺少的。 编制物业维修养护计划的目的，是在于从全局出发对物业使用过程中所存在的问题隐患进行一次全面和计划的保养，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。 （一） 物业维修养护计 划的编制依据 物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。 因为物业健康管理档案是全面、客观地反映物业真正的使用的，也只有建立在此基础上的维修养护计划，才能为真正的地解决存在的总是提供有效、实在的解决手段。 （二） 物业维修养护计划的的制定职责 工程维修人员负责编制物业维修保养计划； 管理处主任负责审核物业维修保养计划； 公司主管领导负责批准物业维修保养计划； 管理处维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。 第二节 设施设备管理 一、设施 设备管理的技术分析 对工程设备进行深入、准确的综合分析，是做好工程设备管理的前提和基础，只有做到对设备知根知底，方能在工作是胸有成竹。 为此，嘉佳物业精心组织了各专业工程人员对“重庆雅豪丽景商务楼”项目 的设施设备系统进行了专业的调研，全面、详尽的技术分析。 二、设施设备的管理模式和管理措施 （一）设施设备的管理模式 “重庆雅豪丽景商务楼”项目 设施设备齐全、数量繁多、分布各区的特点，我公司以“点阵统一，重点控制 ” 的工程设备管理模式。 重点控制：就是对重点设备重点部位，制定专门的措施和制度，有目的的去重点控制 ，从而保证设施设备的正常运行。 序号 系统 管理重点 管理措施要点 1 电梯系统 安全运行 日常巡检记录、委外维保、按时年检 2 消防系统 可靠运行、随时可启动 定期试验、巡查 3 供配电系统 安全可靠运行 加强日常的维护检查，发电机定期试验、检修 4 给排水系统 水质良好，排水正常 水箱定期消毒、换水，水质定期检验，排水系统定期清理、疏通 5 公共照明系统 使用正常 日常巡检、测试 模式管理要点 该管理模式的管理要点在于电梯、消防设施、给排水系统实行 24 小时运行值班的管理办法，对集中控制的 供配电系统、监控系统、消防系统实行 24 小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善 的应急处理预案，对日常维修保养、客户报修、紧急情况处理等实行统一控制，从而达到统一质量，统一监管的效果。 （一） 管理措施 根据“点阵统一、重点控制”的管理模式，针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对设施设备实行专案管理。 设备交接管理 设备的验收和接管是搞好设备管理工作的首要环节，这一环节若能把好关，将非常有利于今后的日常管理。 设备的接管可分为岗位交接和责任交接。 在交接前期，由于存在 种种不完善的地方，设备可能交接不清，在此情况下，管理中心可以先行实施岗位交接，对暂交付条件暂不完善，但急需先行使用的设施设备可心先予以代管，不承担维护责任（此时维护的维护责任在施工安装公司方），条件成熟后，双方进行责任移交。 在接管过程中，管理处按 重庆第二建筑公司 所移交设备清单、规格型号、容量大小、设计要求等进行验收，对设备的安装数量、安装位置及竣工图逐项验收。 在验收过程中还有以下几点值得注意： （ 1）设计图纸的规格型号、数量符合； （ 2）主要设备、设施的安装位置与安装质量符合； （ 3）设备与连接整个系统的 技术性能，应与设计要求符合； （ 4）验收完毕，应填写验收和移交的记录，报告并归档。 设备档案资料管理 （ 1）设备原始资料档案管理 将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。 另外要制作设施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。 （ 2）重要设备维修资料档案管理 一是维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，由工程组负责保管以备查验。 二是设备巡查记录表：值班人员填写 的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由管理处保管以备存查。 三是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程组汇总存查。 人员管理 （ 1）人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工程作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。 （ 2）设备责任人管理：根据设施设备的状况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并记录设备运行情况。 更应明确责任人的岗位职责（见下表）： 名称 负责人 主要工作职责 专业设备 及日常维护 维修技工 根据设备台账编制有关维修计划，负责公共设施的维护，制定保养计划 专业保养 专业维修公 司 电梯等智能化高的设备，由专业公司制定维修保养 第三节 环境保洁管理 一、保洁管理重点和模式 环境保洁管理追求是始终如一保洁环境，管理的重点在于整洁环境的保持，在“重庆雅豪丽景商务楼”项目，我们对环境管理提出一个重要理念： （一）“无干扰”服务 我们对保洁人员的工作时间进行了硬性规定：一切保洁工作尽量不在客户上下班高峰时间进行。 这种“保洁无干扰”的环境管理服务方式，让客户在愉悦中享受清新的环境，是“人性化”服务理念的 真实体现。 二、垃圾桶设置 （一）垃圾桶设置 垃圾桶是保洁管理必不可少的一项设施，垃圾桶的制作要与整体环境相协调，既要注意摆放位置的美观，又要方便客户的生活习惯。 公共区域视需要设置垃圾桶，在确定垃圾桶的具体位置时考虑美观、实用与环境协调一致。 （二）保洁作业工作内容、工作范围 保洁管理必须按日常、定期或特殊作业制定出作业项目执行计划，也只有通 过这样的作业计划书，方能确保保洁管理无盲点，便于管理工作的实施检查与考核。 公共区域的保洁保养服务（包括楼内的电梯、过道、走火通道等公共场所）： 序号 日常保洁工作 范围 1 所有过道、楼梯地面每天循环清扫，每周一次清洗，保持地面无垃圾、纸屑、烟头、无积水，并每天拖地二次，干旱发现污渍、垃圾及进处理，保持光洁明亮。 2 擦净电梯门、走火通道门，发现手印、污渍及时清理干净。 3 擦净所有垃圾筒，及时清理垃圾，保持垃圾不超过筒身 1/2 处，电梯间烟灰筒保持每日清洗三次以上。 4 电梯地面保持平整无尘，平时经常打扫，每天吸尘两次保持无垃圾，电梯内壁不锈钢每天擦净，保持无手印、污渍、灰尘，每周用不锈钢保养剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持光亮、洁净。 5 每日清扫走 火通道，抹净扶手栏杆，地角线上面灰尘，地面梯阶每天拖二遍，发现口香糖、痰渍等及时清除，每周清洗一洗。 室外部分日常保洁保养 序号 日常保洁工作范围 1 每天清扫道路地面垃圾杂物及污水迹，不停巡视，发现脏物废物品及时处理。 保持外围干净，整洁。 2 停车场地面每天清扫垃圾杂物，使行人有一个整洁舒适环境，根据地面地砖的程度和季节变化进行冲洗。 3 局部地面每月根据地面情况进行彻底冲洗。 4 对绿化带进行重点巡查，及时清扫果皮、废纸等杂物，垃圾、使休息者居坐而安。 5 及时收集垃圾，将垃圾放在指定地点。 清扫时密封装置，确保 无飘洒和滴水现象，及时清洗垃圾筒外表及内面，保持干净，无异味、无滿溢。 6 抹净路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱处外灯柱表面上的灰尘。 及时处理违章乱贴的海报、小广告及污迹。 7 每月清除一次卫生死角，如雨水管处、下水道口等，雨季加强力度清理， 以防堵塞，同时防止孳和蚊蝇，每月清理一次沙井、排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物，确保其内无杂物。 如发现堵塞，及疏通。 8 外墙 2 米以下随时保洁，保持无污渍。 9 协助保安搞好治安工作，如发现 可疑人员及时通报保安。 地下车库日常保洁 序号 日常保洁工作范围 1 每日清扫地面垃圾杂物，特别注意车上抛出的垃圾物。 保持地面无垃圾杂物，无积水，无明显泥水，整洁，每月用清水冲洗一次地面。 2 雨天增加清扫力度，发现泥土用小扫把清理，晴天用清水将地面冲洗干净。 3 在空车位的地方用鸡毛掸清除库顶的蜘蛛网、管道上面的灰尘，对有停车的车位，待车走后再进行对库顶的清扫，以防弄脏客人的车辆。 4 每日抹净打扫挡车器同，消水栓箱，防撞标志，天花、垃圾桶、风口、警铃、沟渠、沙井、汽车道闸等设施的灰尘，保持 干净无污迹、无泥沙、无尘。 5 保洁地库值班室地面，抹净台面、椅子、窗台和各种开关的灰尘、擦净玻璃及各种告示牌。 6 及时清倒垃圾，将垃圾放到指定地点。 7 每月彻底清除死角，对油污较多的车位地面进行特别处理。 8 保洁中如发现客人车门或车窗、车灯没有关好，应及时通知车库值班人员，以便得到妥善处理，并将此事汇报主管。 日常保洁特殊服务 除了日常保洁管理的六大部分外，我司还拟定出如下保洁特殊服务： 进场之初，本公司将组织人员对保洁范围内的所有区域作一次深入彻底的开 荒保洁。 公司设置机动组，任何紧 急情况，突击保洁，我公司随时组织大量人员突击协助。 质量检查标准 严格检查是保障保洁工作质量的必要手段，有关保洁检查标准可参照以下办法执行： A、墙面：用卫生纸擦拭 80CM，检查卫生纸无明显灰尘及污渍； B、楼梯：抽查 2 至 3 层，无痰渍、烟头、垃圾等； C、玻璃或镜面：抽查不同位置 3 到 5 外，每处检查约 1 平方米，无水渍、手印、洁净、明亮； D、排水沟：抽查 20 米排水沟，无烟头、泥沙等垃圾物，无臭法味； E、明沟：抽查 13 米，不积泥沙，垃圾杂物等； F、标牌、指示牌：抽 23 个，用卫生纸擦拭无明显灰尘，表面 光亮； G、消防设备设施：抽查 23 个消防栓，无灰尘，表面光亮； H、电梯门：用卫生纸擦拭，无明显灰尘、污渍； I、天花、灯饰、风口、烟感器：抽查天花 50 平方米无灰尘、污渍；抽查 35个灯饰、风口、烟感器，无灰尘。