xx商厦承接xx大厦商业策划方案(编辑修改稿)

xx商厦承接xx大厦商业策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

主力客户群的现状消费表现只是水面上面的冰山，真正的冰山在水下。 真正的消费需 求需要探究和发掘。 二、 XX 大厦总体商业风格定位 市场形象 与高档写字楼相匹配的商铺多以综合性业态组合模式为主，小规模、多品类、少品牌的精品型 Shopping mall 占市场主流。 未来趋势中的几大商业模式 —— 大规模专业店、大型娱乐中心、超大型市场、连锁经营店铺及休闲新概念型店铺，都有一定的发展要求，但在大型商业中心中间的单体高尚建筑 —— XX 大厦内部的商业组合应突出中、小型精品店、品牌店形式。 21 世纪的商业在注重商品品质的同时，开始进入体验消费经济时代。 商家普遍 推崇“酒香也怕巷子深”的现代商业理念，因此 XX 大厦内外对品牌店的宣传与展示也是本案实施的关键之一。 本案主力店铺的选取原则 引入一家中高档西餐厅或主题西餐厅，价位在人均消费 100200 元之间。 与西餐厅相辉映，应引入一家具有深厚中国文化底蕴的中餐厅，以传统北京特色及品牌为首选，达到中西合璧的效果。 中餐厅档次与消费水平应高于西餐厅。 充分盘活 F1 最有效的商业面积。 将咖啡厅或酒吧、汽车快餐厅、超市、数码影像、品牌展示等集中在一层推出，吸引客流，抢占市场。 引进有品牌、有规模，规范经营的娱乐健身项目。 营运效果 上述主力店铺的区位分布及规模控制 将在 Part3 部分给出组合设计建议方案。 本案为各业态组合的区域商业中心且为高档次写字楼的底商，在总体风格上要有品味能与 XX 大厦物业档次相匹配，并且能够组合区域内既有的商业设施形成吸引中心。 设计方案要保证主力店铺的特色充分展现，更要保证以超市为根基，组合休闲、餐饮、娱乐及新生活方式体验的整体商业特色。 日常营运管理将采用物业分租与自主经营相结合的模式，把统一规划设计及功能定位与分散经营、分散风险，提高收益相结合。 以“稳定收益，打造精品”为 XX 大厦商用房产的营运目标。 本案关联业态、业种的影响 本案主力店铺选取原则是基于商圈内相关联的业态状况及目标客户群的消费潜能设定的。 目标客户群的状况已在前面进行了分析。 这里只简述一下关联业态的影响。 通过对周边的市场调查发现在 A 区域 XX 大厦以北的花园东路聚集了大量的中高档餐厅，有家常菜、烧烤、火锅、茶楼等等，各色口味一应俱全；且已经聚集了较强的人气，生意普遍很好，已构成对 XX 大厦拟引进餐馆的较大威胁。 同样 B、C、 D 其他三个区域也有几家经营不错的中高档餐厅。 如果 XX 大厦内也一味地引 进一些类似档次、特点的餐厅，肯定会面临异常激烈的竞争。 而在此大规模的餐饮氛围中， 真正的中餐老字号、顶级品牌店并不多。 纵观四个区域的餐饮业，各种档次的中式、西式快餐、便餐为数很多，而高档次的特色西餐厅或风味主题餐厅只有 C 区域的展览馆内的莫斯科餐厅一家。 从市场供给的角度来看引进中高档西餐厅应是 XX 大厦餐饮店铺较为明智的选择。 XX 大厦位于城北，北京城北总体消费水平高于城南，但消费的产品国际化特点不如城东南部。 在 XX 大厦内开设一家中高档且很有品位的西餐厅，可以吸引的主力客户群应有三部分。 一为中关村科技园区的 IT 精英。 这部分人收入高、年纪轻，又有相当一部分的海归派，对西餐的接受程度及需求程度 都比较高。 二为附近的住户。 该区域整体消费为北京的强群体势，中高档的西餐厅定会吸引他们去尝试新鲜。 三为附近高校的大学生、留学生。 海淀区为北京市大学校园聚集地，大学生、留学生的消费倾向一定程度上影响着区域的市场供给。 虽然大学生、留学生多数没有稳定收入，却有较稳定的经济来源，消费的渴望最为强烈。 即便是非经常性的消费也是不可忽略的一个群体。 从市场需求的角度来看高档西餐厅会吸引这三部分人群经常光临，并有带动其他消费的可能。 A、 B、 C、 D 四个区域内有较多彩扩店，但规模不大，设备老旧，经营状况一般。 X 小区作为一个客流较 大的交通枢纽，且有以远望楼为代表的相当一部分中档旅游定点饭店，国内游客在此旅游住宿的比例较高，且西南、东北的办事处也在商圈内。 对纯正的北京风味、北京特色产品、履行纪念品都有较大的需求。 在 XX 大厦辟出一点空间经营彩扩、数码冲印业务也会吸流动顾客群进行消费。 北京目前市场上的写字楼的底商一层绝大多数的组合为一家银行加一家中高档中餐厅。 但我们不建议 XX 大厦采用这种形式。 首先 XX 大厦周围银行较多，且多为分理处，已有一定规模且业务比较全面。 其次本案有效面积不大，应以客流吸引力较强的经营方式为首选。 个人金融服务可选择在 店铺组合中的剩余空间或公共空间内安装 24 小时 ATM 机的方式满足需求。 Part3 商业配比及组合方案 一、 XX 大厦收益能力测算 销售价格测算 北京商用房产平均销售价格一般为住宅价格的 ～ 3 倍。 2020 年 第二季度北京甲级写字楼市场平均售价为 2020 美元 /平方米 (建筑面积报价 )，售价指数为 121，比 2020 年第一季度下降了 %。 查询 2020 年、 2020 年 X 小区周边地区商用房产、新建住宅的成交价格比较修正后选定四组参考价格，再根据 XX 大厦商用房产部分的楼层面积折算权重，加权平均计算得出收益测算的 四组参考价格： 万元 /平米， 万元 /平米， 万元 /平米， 万元 /平米。 测算表格参见 附件四： XX大厦售价测算表。 在后续的分析中，我们将以此销售价格为参考折算 MM 商厦整体运作 XX 大厦商用房产时，应承担的合理租金水平。 租金水平测算 租金水平测算，测算的是 XX 大厦拟引进的商业业态、业种在相邻区位、相近物业内的成交租金价格平均水平。 2020 年第二季度北京甲级写字楼市场平均租金为 美元 /月 /平方米 (使用面积报价 )，租金指数为 ，比 2020 年第一季度下降了 %｡｡甲级写字楼市 场平均空置率由第一季度的 %上升为 %，上升了 个百分点。 商用房产的空置率水平，新增销售项目平均在 20%～ 25%。 比较分析后选定五种租金组合方案，组合测算得出五个平均租金收入水平。 分别为： 组合方案 合计年租金 （万元） 平均日租金 （元 /平米日） 租金组合方案一 3512 租金组合方案二 2919 租金组合方案三 3314 租金组合方案四 3460 租金组合方案五 2890 组合测算表见 附件五 ： XX 大厦租金收入水平测算表 XX 大厦 营运成本测算假设 以 MM 商厦整体运作 XX 大厦商业用房为前提。 项目投资及成本构成设定为：  承租 B1～ F4 全部面积应付 XX 集团租金总额；  经营超市的设备、装修及营运成本、所需流动资金；  管理分租部分的管理费、日常维修费；  分租房产项目空置损失；  应缴纳的各项税金及附加；  所有商用面积均可以分割使用。 二、 XX 大厦商业组合模式 业态及业种选择 XX 大厦商用房产的业态、业种选择将本着立足大厦、服务大厦，面向一级商圈，吸引目标顾客群体的原则进行。  业态模式主要有超市零售、餐饮、商务服务、文体娱乐等四大板块；  每一板块都有一个主力楼面空间，辐射到关联楼面空间；  每一楼面空间力推 1～ 2 家主力店铺，其余为优选店铺；  主力店铺分割后的剩余空间按照业态互补、业种关联的原则选取优选店铺；  空间面积划分以主力店铺与优选店铺组合，获取最大空间收益效果。 店铺组合及推荐品牌 根据业态、业种选取原则，我们给出两种商用房产分割使用方案，并再此基础上给出主力店铺 推荐品牌及优选店铺推荐品牌。 方案一 B1/F1 分割组合为超市方案。 方案二 F1 /F2 分割组合为超市方案。 方案一店铺组合及推荐品牌 楼层 主力店铺 推荐品牌 优选店铺 推荐品牌 B1 食品、日用品超市 MM 超市 （自营） 茶餐厅、保龄球馆、商务中心、阅读吧 台北小站 /仙踪林； 保龄球馆、阅读吧分租；商务中心自营 F1 咖啡厅 星巴克 /上岛 汽车展示、汽车餐厅、数码冲印、MM 超市 本田 /别克 /帕萨特等一个 中高档品牌车展示、专卖；麦当劳汽车餐厅； Kodak 数码彩扩店 F2 西餐 厅 Hard Rock/Friday 量贩式 KTV 钱柜 /麦乐迪 （需要餐饮配套，作一层半） F3 量贩式 KTV 钱柜 /麦乐迪 —— —— F4 健身中心 青鸟 /中体倍力 /宝迪沃英派斯 —— —— 方案二店铺组合及推荐品牌 楼层 主力店铺 推荐品牌 优选店铺 推荐品牌 B1 健身中心 青鸟 /中体倍力 /宝迪沃英派斯 保龄球馆 保龄球馆分租 F1 咖啡厅、日式餐厅 星巴克 /上岛；京樽 /花碟 /易喜。