xx商业街项目策划总案(编辑修改稿)

xx商业街项目策划总案(编辑修改稿)内容摘要：

以 想 见 ， 在 我 们 构 筑 样 板 商 业 街 的 同 时 ，“ 围 观 ”人 群 中 就 有 这 样 一 批“ 带 好 舞 衣，待 价 而 沽 ”的“ 表 演 者 ”，一 旦 看 到 商 业 步 行 街 是 一个 合 适 的 平 台 ，就会冲 进这个市场来充分施展。 由 于 中 山 街 、 南 山 路 始 终 未 能 形 成 气 候 ， 而 淮 河路 被“ 宏 观 调 控 ”成 晚 8 点 的 集 体“ 熄 灯 ”，所 以 不 可忽 视 ， 无 论 是 国 营 抑 或 个 体 业 主 ， 一 旦 看 到 样 板 商 业街 的 月 成 交 量 ， 都 会 毅 然 决 然 “ 月 亮 走 ， 我 也 走 ”。 徽商群英会 —— 省内客商热对流 在 充 分 考 虑 蚌 埠 本 地 企 业 的 同 时 ， 我 们 也 可 以 采取跳出一个单纯的、容量有限的思维定式来看高一线。 从 宏 观 面 看 ， 蚌 埠 之 于 安 徽 ， 决 不 仅 仅 是 一 个 单纯 的 地 级 市 这 么 简 单 ， 它 是 安 徽 省 的 直 辖 市 ； 再 从 微观 面 看 ， 新 区 之 于 蚌 埠 ， 也 决 不 仅 仅 是 一 个 纯 粹 的 开发 区 而 已 ， 它 是 城 市 未 来 起 飞 的 发 射 台 ， 无 论 从 地 处市 中 心 ， 还 是 行 政 重 心 迁 移 的 连 锁 反 应 ， 都 可 以 从 中得 到 证 明。 作 为 在 中 国 历 史 上 有 相 当 地 位 的 徽 商 ， 分 布 在 蚌埠 周 边 ， 本 身 所 具 备 的 同 乡 情 结 ， 加 上 蚌 埠 在 铁 路 交通 方 面 “ 中 枢 神 经 ” 的 地 位 ， 安 徽 省 内 的 客 商 不 可 能不 从 中 嗅 到 一 种 别 样 的 滋 味 ， 何 况 从 时 间 节 点 上 看 ，今 日 蚌 埠 正 处 于 经 济 “ 拉 杆 升 空 ” 的 时 段 ， 购 买 “ 原始 股 ” 将 意 味 着 什 么。 从 看 好 商 机 、 看 好 地 价 的 横 向角 度 ， 甚 至 从 抢 先 排 队 的 纵 向 视 点 ， 徽 商 的 蚌 埠 会 晤都 将 值 得 我 们 期 待。 异地过江龙 —— 南方商贾热辐射 和 前 两 者 所 依 附 的 情 结 和 便 利 所 不 同 的 是 ， 我 们也 不 能 忽 视 在 目 前 的 投 资 队 伍 中 有 一 个 特 殊 群 体 的存在 ， 那 就 是 来 自 南 方 的 置 业 一 族 ， 其 中 又 以 温 州 客 户为主。 舟 山 群 岛 曾 经 是 以 渔 业 为 主 业 的 经 济 链 ， 但 前 有改 革 开 发 的 优 惠 政 策 牵 引 ， 后 有 渔 业 成 本 提 高 导 致 的利 润 下 降 ， 加 上 吃 苦 耐 劳 的 天 性 ， 使 得 温 州 人 的 财 富指 数 飚 升。 但 我 们 又 不 能 不 看 到 ， 富 裕 起 来 的 温 州 人 依 然 保留 着 比 较 传 统 和 保 守 的 观 念 ， 股 票 期 货 等 投 机 性 的 生意 自 是 退 避 三 舍 ， 挥 金 如 土 又 不 符 合 他 们 的 天 性 ， 倒是 “ 一 铺 养 三 代 ”、“ 家 当 家 当 ， 有 家 可 挡 ” 的 观 念 根深 蒂 固 ， 所 以 近 年 来 温 州 客 在 各 地 购 买 物 业 成 为 一 种趋 势 ， 况 且 从 地 理 位 置 、 环 境 气 候 、 交 通 条 件 等 方 面来 看 ， 蚌 埠 和 温 州 都 可 以 找 到 平 衡 点 ， 在异地置业转而 出 租 出 去 ，自 己 成 为“ 寓 公 ”“ 墅 公 ”都 已 经 成 为 模式 化 操 作 ， 相 对 而 言 “ 铺 公 ” 更 有 利 可 图 ， 何 乐 而 不为。 （四） 消 费 者 定 位 高、高、实在是高 —— 三高一族 所 谓 的 “ 三 高 ” 就 是 指 那 些 高 学 历 、 高 收 入 、 高消费的“主力队员”，通过查阅这部分人群的“档案”可 以 找 到 诸 多 共 性 ： 例 如 一 般 拥 有 大 专 以 上 的 学 历 ，例如年龄跨度在 2535 岁之间，例如 职业主要分布在银 行 白 领 、 公 务 员 、 大 型 企 事 业 单 位 中 层 管 理 人 员 ，例如 月 收 入 在 2020 元左右。 从 需 求 方 面 看 ， 他 们 中 大 部 分 人 讲 究 生 活 享 受 ，舍 得 将 自 己 收 入 的 一 大 部 分 用 作 尽 情 享 受 努 力 工 作 所 带 来 的 物 质 生 活 品 质 ， 对 生 活 的 取 舍 表 现 得 更 为 纯 粹和 感 性 ； 从 供 给 方 面 看 ， 蚌 埠 现 有 的 市 区 购 物 场 所 所提 供 的 商 品 普 遍 只 适 合 于 中 、 老 年 人 、 休 闲 娱 乐 场 所数 量 少 档 次 低 ， 根 本 无 法 满 足 白 领 在 精 神 与 物 质 上 的消 费 需 求 心 理。 有 需 求 ，就 要 有 供 给。 时 代 之 窗 将 是 2 00 4 年的蚌埠 “ 新 天 地 “。 “边走边尝”商务通 —— 来往过客 现 代 交 通 构 架 的 完 善 催 生 出 一 大 批 的 “ 空 中 飞 人“ ，每 到 一 地 ，自 然 是“ 二 重 奏 ”：即 公 务 和 购 物 ，在忙 完 商 务 事 宜 之 后 的 时 间 ， 逛 逛 城 市 景 观 ， 看 看 风 土人 情 是 必 不 可 少 的 内 容。 这 部 分 人 有 两 大 特 点 ： 一 是 时 间 比 较 紧 ， 不 太 可能 充 分 舒 展 地 游 山 玩 水 ； 二 是 对 消 费 显 得 比 较 豪 迈 ，对 品 质 的 敏 感 度 大 大 超 过 价 格。 结 合 我 项 目 我 们 大 概 可 以 勾 勒 出 这 样 的 一 些 画面： 从 CBD 内的蚌埠唯一四星级酒店出来，徒步 10分 钟 ， 到 “ 张 生 记 ” 尝 尝 鲜 ； 从 CBD 内的蚌埠唯一的会展中心出来，徒步 10分 钟 ， 到 “ 好 乐 迪 ” 放 松 一 下 ； 从 CBD 内的蚌埠唯一的歌剧院出来，徒步 10 分钟 ， 到 “ 上 岛 咖 啡 ” 喝 一 杯 ； 时 代 之 窗 步 行 街 ， 会 让 这 些 “ 商 务 通 ” —— 有空来坐坐。 近水楼台新移民 —— 社区业主 通 过 对 涂 山 路 的 考 察 ， 原 先 的 老 公 房 可 以 提示我 们 居 住 于 此 的 住 户 的 层 次 和 购 买 力 有 限 ， 但 自 从 周 边近 在 咫 尺 面 对 面 地 开 发 了 两 个 楼 盘 —— 沁雅花园和米亚 花 园 之 后 ， 情 况 大 大 改 善 ： 一方面从体量上来说，这两个都是建筑面积在 10平 方 米 左 右 的 大 盘 ， 目 前 沁 雅 花 园 已 经 基 本 售 磬 ， 米亚 花 园 也 有 不 错 成 绩 ， 按 照 两 家 最 终 的 销 售 率 维 持 在8 5%左右、每百平方米居住 3 人的比例进行估算，将有 5000 左右的新移民南迁到此； 而 另 一 方 面 或 许 更 加 令 人 振 奋 ： 这 以 上 两 个 楼 盘的均价都在 23 00 元 /平方米左右，而蚌埠目前最贵的物业单价仅仅是 18 00 元 /平方米，由此可见，能够购买 当 地 “ 刷 新 价 ” 物 业 的 业 主 自 然 具 备 一 定 的 消 费 购买力。 以上两个楼盘尽管都有自己的沿街商铺，但由于规 模 有 限 ， 对 我 项 目 的 影 响 力 也 有 限 ， 何 况 步 行 街 还 依 托 着 一 个 深 受 蚌 埠 市 貌 喜 爱 的 市 民 广 场。 华 灯 初 上 、 闲 余 饭 后 、 假 日 周 末 ， 或 全 家 散 步 、 或 有 朋 自 远 方 来 、 或 三 二 知 己 ， 步 行 街 所 提 供 的“ 一 站 式 ” 氛 围 将 对 这 部 分 业 主 有 比 较 大 的 吸 引 力 ，至 于 稍 稍 高 企 的 消 费 不 会 成 为 影 响 他 们 好 心 情的掣肘。 四 、 总 体 规 划 (一 ) 商 业 街 组 团 划 分 思 路 一方面考虑到整个商业街铺面要求 20 万方之多，为吸引当地 市 民 ，必 须 定 位 成 多 元 化 经 营 的 综 合 商 业 街。 故 建议充分利用 商业街 1. 6 公里的长度优势，在原地块规划分隔的基础上，划分出若干功能性组团，并赋以不同的主题商业特色，涵盖购物、餐饮、文化、娱乐和休闲等特色内容，同时强调商业的绿色环境，打 造 一 条 生 态 型 的 休 闲 观 光 商 业 步 行 街。 另一方面 20 万方的商业规模，在 1 .6 公里长的商业街上分摊 ，为 充 分 挖 掘 临 街 铺 面 的 商 业 价 值 ，同 时 也 兼 顾 商 业 街 建 筑 形态布局的美观性，我们在合理考虑了地块形状和铺面进深的前提下，建议整条商业街以低密度建筑为主，局部建造高密度建筑，既起到合理分配商业面积，同时从建筑形态上给予逛街顾客一种视 野 享 受。 （ 二 ）、 商 业 街 组 团 划 分 及 经 营 内 容 整个商业街共分为 5 个小型功能组团，具体划分及经营内容如下： A1 规 划 为 百 货 商 场 A1 位于整个规划的圆弧中心地带，位于商业步行街与城市 南北主干道 —— 延安路的黄金交叉口，是人流量相对集中的汇聚之 地 ，无 论 商 业 价 值 角 度 ，还 是 景 观 价 值 角 度 分 析 ，都 是 整 个 商业 街 价 值 含 金 量 “ 最 高 ” 的 地 带 ， 故 我 们 建 议 设 置 大 型 综 合百 货 商 场 ，最 大 程 度 地 聚 集 顾 客 人 流 量 ，建 筑 高 度 建 议 地 上 七 层地 下 一 层 ，以 丰 富 的 商 品 经 营 品 种 、良 好 的 购 物 环 境 、优 质 的 品牌 服 务 提 升 城 市 商 业 形 象。 该 大型百货商场建议打造为蚌埠旗舰式综合百货商场，取代目前淮河路蚌埠百货大楼在城市中 N O .1 地位。 商场内经营的商品档次建议定位在国内一流及国际二流的标准，吸引本土高收入者 “ 回 流 消 费 ”。 具 体 商 场 内 各 楼 层 经 营 品 种 划 分 如 下 ： 1 层 ： 自 选 超 市 1 层 ： 化 妆 品 、 珠 宝 首 饰 、 名 表 、 皮 鞋 、 箱 包 、 礼 品 等 2 层 ： 时 尚 女 装 、 少 女 装 、 淑 女 装 、 女 士 饰 品 等 3 层 ： 职 业 女 装 、 精 品 女 装 、 女 士 时 装 等 4 层：男士西服、西裤、茄克、休闲装、衬衫、领带、皮件皮具 5 层：运动服装、鞋帽、体育用品、儿童服装、儿童用品等 6 层：彩电、音响、冰箱、洗衣机、空调、小家电、电脑等 7 层 ： 咖 啡 厅 （ 含 西 式 简 餐 ）、 大 型 开 放 式 小 吃 美 食 广 场 等 A2 规 划 为 大 型 娱 乐 城 由于从地块位置分析， A2 与 A1 相 持。