xx县政务中心物业管理服务方案(编辑修改稿)

xx县政务中心物业管理服务方案(编辑修改稿)内容摘要：

家庭服务业诚信服务先进单位”。 2020 年元月，公司被子评为“山东省社区服务金牌管家”， 2020 年 4 月，公司被山东省建设厅授予“省级优秀物业管理企业”。 公司总经理吴庆华同志被推选为“全国百佳物业经理人”。 2020 年 9月公司被威海市精神文明建设委员会、威海 市工商局授予“ 20202020 文明诚信企业”称号。 多年来，公司通过对 360 多万平方米各类型物业的管理，特别是对办公写字楼物业的管理，积累了大量物业管理的成功经验，公司首创的“人性化亲情服务”管理模式，在国内物业管理行业被广泛推广，以“人性化的亲情服务”为主要内容的“祥云物管”品牌在山东，乃至全国都有着较高的社会知名度。 公司资金雄厚，专业人才齐备，培养和建立了一支由物业管理、工民建、机电设备管理、机械工程、计算机等诸多专业人才组成的现代化物业管理队伍，具备了承接各类型物业的资格和能力。 如果由我公司承接无 棣县政务中心办公楼物业项目的物业管理，我们将依据 ISO9001 国际质量管理体系，采用科学、规范的星级酒店式的全天候、全方位、立体化的优质服务，在两年内率先把无棣县政务中心办公楼项目做成省优物业管理项目，以此来带动“祥云物管”品牌的发展，提升无棣县县委、县政府机关的整体形象和社会知名度 四、政务中心办公楼重、难点分析与措施 无棣县政务中心办公楼配套设施设备有：高低压变配电室，空调系统、给水设施、消防监控室、安全保卫监控系统等。 就建筑设计角度来看，其建筑风格考究，庄重典雅，办公楼项目的落成必将成为无棣县城市建设 的又一亮点；就办公楼设施设备的配置来讲，办公楼设施完善，设备精良，属智能化办公楼。 对物业管理的要求之高不言而喻。 经过我公司物业管理专家和投标小组多次实地考察和分析论证，现就中国人民银行威海市中心支行办公楼物业管理中的重、难点问题以及解决方案和采取的相应措施列举如下： 消防管理 针对 无棣县政务中心 办公楼智能化消防管理的实际情况，结合公司过去对智能化物业项目消防管理的成功经验，利用公司消防管理的成功经验，对做好政务中心办公楼的消防工作我们将采取以下措施： (1)、严格按照有关消防法规的要求，协助做好竣工验收 和组织实施接管验收。 (2)、建立健全安全防火规章制度，签定《消防责任书》，落实消防责任，分兵把口，责任到人，并制定和实施必要的奖惩措施。 (3)、在消防部门的指导和配合下，建立一支由物业管理处全体员工和部分政务中心工作人员共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系，制定火灾应急预案和消防工作计划并组织实施。 (4)、指定专职消防员每天进行巡逻防火检查，及时发现并消除各种火险隐 患。 (5)、聘请专业消防人员对物管处的全体员工进行消防业务培训，使物管处的所有人员都能熟悉和掌握办公楼消防设施设备的使 用方法，并能及时发现并消除各种火险隐患，处理各种火灾事故。 (6)、实行责任人制度，定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查保养记录，确保消防设施设备时刻处于良好状态。 (7)、加强消防监控中心的管理工作，全天候 24小时监控消防系统的运行状态，确保办公楼的消防安全。 机电设备管理 办公楼机电设备包括高低压变配电房、空调主机房，治安消防监控系统、电梯系统等。 这些机电设备的良好运行是保证办公楼业主正常办公的最根本条件。 事实证明，一支高素质的专业保养队伍，不仅能保证设备的正常运转，更能够延长设备的使用寿命， 控制和有效地降低运行成本。 祥云物业服务有限公司在对类似物业的管理过程中，逐步积累和探索出一套机电设备管理模式，我们将在移植这些先进的管理模式的基础上，针对办公楼机电设备的实际情况，在确保办公楼机电设备安全运行的前提下，采用更加科学规范的管理模式，达到设备保值，延长寿命，节能降耗的目的。 为此，我们承诺在达到和超过招标方关于机电设施设备综合要求指标的基础上，拟采取在物管界广泛推行的如下管理机制： (1)、定人定机制：通过内部竞争上岗的方式将重要机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，将设备保养和运行状态与员工 的奖金、工资挂钩，提高员工的使命感和责任感，以保证设备的运行状态。 (2)、时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到及时准确，优质高效，以确保办公楼所有机电设备的正常运行。 (3)、不均衡管理：针对办公楼的作息时间合理安排设备的维修养护时间，尽可能做到不影响办公楼的正常办公，实现“零干扰服务”。 安全管理 安全管理是 无棣县政务中心 办公楼物业管理中最敏感、最重要、最为各级领导和人们所关注的一项重要工作，必须做到万无一失。 针对办公楼的物业特点，在加强公司自身员工管理的基础上，对办公楼实行全封闭式管理。 即在人员管理上将进出的人员区分为贵宾、办公人员（企业员工）、访客、闲杂人员等，严格采取“来访登记”，电话核实来访人员身份等管理控制手段，确保无危险人员进出办公大楼；在交通、物品出入管理上，采用“记忆 +规范”管理法，严格物品出入检查登记制度，以确保车辆和物品的出入安全；针对办公楼所属重点部位的特殊性，公司指定专人负责重点部位周边的巡逻检查，严禁无关人员进出和靠近重点部位，将各种不安全隐患消失在萌芽状态；公司将运作成熟的“安全预警制”、“巡楼制”、“不均衡管理法”全面应用于办公楼的安全管理；同时，公司将加强同 驻地公安机关和县委、县政府安全保卫部门的沟通协作，互通信息，并接受公安机关和保卫部门的业务指导，消除安全盲点，以确保办公楼在安全管理上的万无一失。 根据办公楼的特点，我们将对会客室、县级领导办公室、接待室等重点部位选派高素质的工作人员实行人性化的管理和亲情服务，在充分展示物业工作人员良好形象的同时，确保为办公楼的工作人员和来访的贵宾有一个安全舒适的办公和工作环境。 环境服务管理 环境服务是形象工程。 针对政务中心环境管理服务的特点，我公司准备采取如下管理方式： (1)、定额档案制。 首先将物业的卫生保洁和绿 化划分成四级分别制定出不同的清洁标准，然后依据我公司多年来积累的《劳动定额》标准，通过竞争上岗，配置清洁工、花木工，从而确保环境服务质量。 (2)、按照 ISO9001 国际质量管理体系的要求，全面管理政务中心的生活环境。 不仅对传统物业管理的清洁、绿化、公共场地、非市政道路加以管理，而且将环境服务延伸扩大到噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分检处理等方面，我们将与机关事务管理局共同协商配置人性化的卫生设施，确保给政务中心的办公人员一个宁静、温馨、优雅、洁净的办公环境。 (3)、员工统一着装，佩带标识，举止大方得体，礼仪 迎宾，微笑服务，要使员工服务行为成为形象工程的文明窗口。 节能降耗 建办公楼容易，管办公楼难，能耗开支已成为办公楼业主普遍关注的焦点。 针对无棣县政务中心智能化办公楼运行成本高的实际情况，我公司将节能降耗做为公司物业管理工作中的一项重要工作。 我们将根据公司物业管理实践中积累的节能降耗的经验，在保证办公楼高标准的物业服务和正常使用功能的前提下，通过有效的节能降耗措施，最大限度地降低运行成本，为业主节约资金。 （ 1）、电梯的节能管理： A、电梯宜取消返基站功能 B、多梯应采用群控方式，减少不必要的电梯无效空车 运行。 C、根据人流量和实际使用情况合理制定电梯开停时间，保证电梯有较高利用率。 D、加强电梯管理，防止电梯无人空载运行。 E、采用变频变压调速系统，达到节能高效的目的。 F、机房应尽可能利用自然通风，不满足电梯控制运行条件的机房，可采用空调降温，应设温控器控制空笛运行。 （ 2）供配电系统的经济性运行 A、变压器的合理切换 在保证变压器不过载的情况下，应尽可能的减少投入台数，注意合理切换变压器节约电能损耗所产生的巨大经济效益。 在必要的情况下可对低压配电部分做技术改造，使各段低压母线客方便联络，计量不受影响。 B、空调机组的经济型运行 空调机组投入使用前，必须进行费用测算，以决定是否启用。 制冷机投入的台数原则上为一台可全负荷工作，决不投入第二台。 未使用区域的冷冻水分支管应关闭，不同主回路上的用户，当使用一台制冷机时，宜通过适当的改造，将其连接，并可通过闸阀切断关联。 负责巡查的人员，应定时测量各区域温度，及时将情况反馈给开机人员，以便调整。 室内温度一般控制在 26 度左右，严禁超标供冷。 办公楼等处的大门若不能关闭，应加装风幕，阴挡冷风外流。 办公楼下班时间应关闭风机盘管、新风机、风柜等。 空调机组季节性停机时，应及时 报停空调用变压器可节约大笔费用。 应尽可能少的启用变压器，在不超载的情况下，通过低压柜联络使用。 空调系统是耗能极高的设备，稍有疏忽，就会造成金钱流失。 使用的原则应为：在保证服务达标的情况下，尽可能的节能降耗。 这就要求空调管理人员应定期对运行数据进行分析，摸索规律，正确制定出机组的运行计划。 （三）供水系统的经济型运行与节水管理 A、须按下达的用水指标对公共用水进行严格控制，完善各级计量。 B、有条件的地方，低区给水应充分利用市政管网压力直接供水。 扬程、流量冗余较大的水泵，可对其进行改造。 定期通过水量平衡测 试检查地下管网是否有渗漏，发现漏点及时进行维修。 C、供水设备 各类水泵、阀门、供水管道应保证不漏水。 水池的水位控制器、浮球阀工作正常，避免水位过高而溢水。 D、水池清洗 水池每年至少清洗二次，为尽量减少水的浪费，清洗水池前，应关闭水池的进水阀，使用水池的蓄水至到最低水位线，剩余水用水泵抽到需用水的地方。 E、节约用水教育宣传 由相关部门组织员工进行节约用水的培训，使每个员工养成节约用水的良好习惯。 清洁绿化人员应掌握正确的清洗、浇水方法，并不断提高技术技能，节约用水。 F、按照政府节能减排的要求，制定节 能减排措施，并监督实行。 五、日常物业管理服务的分项管理 为了做好政务中心的日常物业管理服务工作，我公司将在政务中心设政务中心办公楼物业管理服务处。 根据物业管理服务需要，在物管处下设公共事务服务中心、机电运行管理部、保洁部、绿化部、公共秩序管理部、质量品质部，按照各部门的职责分工，做好政务中心的日常物业管理服务工作。 （一）、机电设施设备管理 机电运行管理部的职责范围和工作职能 机电运行管理部是负责政务中心办公楼机电设施设备运行管理、维修养护、更新改造的主要职能部门。 它的主要任务是保证办公楼 所需供电、供水、空调、通讯办公、智能化控制等设备的正常运行，并做好日常维修保养工作，同时还要做好为满足办公和节能降耗的需要而开展的一系列技改施工。 具体的业务管辖范围和职能如下： (1)、负责办公楼供电系统高低压配电的运行和维护检修工作，并负责检测供电系统的运行质量和用电计量。 (2)、负责办公楼生活、办公用汽、热水的供水工作，保证办公楼消防用水的供应，负责全部供水设备的维护运行和管理。 (3)、负责办公楼所有污水，雨水的排放工作，保证排水系统的畅通，负责维护排水设施设备的检查和维修工作。 (4)、负责办公 楼空调系统设备的运行管理和维护保养工作，保证制冷站设备、各区域送、排风设备的良好运行。 (5)、负责办公楼内及周边的灯饰及公共照明，办公照明、室外照明的维修养护工作。 (6)、负责办公楼消防系统设施设备的维修工作。 (7)、负责办公楼弱电系统、综合布线系统、楼宇设备自控系统、监控系统、消防系统、门禁系统的运行维护等管理工作。 (8)、负责办公楼动力设备、机电设备、弱电设备的更新和系统改造工作，负责旨在于节能降耗，降低维护成本而开展的技术革新和技术改造工作。 (9)、负责各部门设备管理的督察工作，负责设备使用 人员的操作培训工作。 (10)、负责协调处理全部与工程设备相关的内部和外部关系。 (11)、负责做好工程技术人才的培养和储备，提高工程人员的技术能力和职业素质。 运行管理部主管岗位职责 《机电运行管理部主管岗位责任》 (1)、在物管处经理的直接领导下，全权负责办公楼工程管理和维修养护工作的统筹安排，保证办公楼所需动力设备、机电设备、空调设备、弱电设备等的正常运行。 (2)、参加管理处组织的会议，汇报部门工作，接受上级的考核与评估。 (3)、对机电运行管理部人员和设备全权管理和调配。 挑选和配备下属人员，培 养和巩固骨干队伍，切实保障机电设备的安全运行，尽最大努力，以最最低的费用开支，保持办公楼高格调的运行水准。 (4)、制订所属部门各岗位规范和操作规程，督促检查部门所属人员严格执行岗位责任制，操作规程及设备检修保养制度。 (5)、深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查各岗位交接班日志和设备运行记录，并根据设备运行参数，分析设备运行状况。 (6)、与公司行业技能培训中心协作，做好人员培训工作。 (7)、与公共秩序管理部协作，做好安全防范和跟踪落实工作。 (8)、组织制订、完善本部门的岗位职责、工作程序与质量 标准、管理制度。 (9)、制定本部门工作计划，编制工程预算，管理部门库存和成本控制。 (10)、主持部门每周工作例会，召集组织部门专题会议。 (11)、每月总结部门工程维修质量和管理情况，分析原因，落实整改措施。 (12)、审核部门报表、请示和报告等。 (13)、审核申报部门工程设备备品、维修配件、工程改造材料计划。 (14)、对部门下属的工作质量进行督导检查，作出评估，提高其业务能力。 (15)、根据工程维修作业量及涉及的专业，合。