xx写字楼项目大厦可行性研究(编辑修改稿)

xx写字楼项目大厦可行性研究(编辑修改稿)内容摘要：

底均价8000 元 /平方米左右，而花园城三期下月开案价格为 9200— 10000 元 /平方米。 板块分析：本板块 2020 年虽然也经历了较大涨幅，但其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房源供不应求的情况，而且在交通、生活配套设施方面都比较便利，以这个售价来看，相对本区域其 它板块，泡沫较少。 竞争性楼盘研究 我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查，选取和某大厦接近的楼盘进行逐一比较如下：  高级住宅  凯润金城， 四川北路东宝兴路，共 4 栋， 3 栋住宅， 1 栋商办（ 1— 5 楼为商铺），现出售 2号楼住宅（共 28 层），建筑面积： — 平方米，价格： 12600— 17200 元 /平方米；  简评：位置目前成熟（位于四川北路北段商业区），物业价 值 应高 于某 大厦。  花园城三期， 花园路中山北一 路，住宅小区，建筑面积： 100平方米左右，价格： 10000 元 /平方米（平均） ； 简评：位置处于内环线外，目前和某大厦位置不相上下，但长远看位置比较适合住宅，商务氛围逊色于某大厦所处区域，价值应低于某大厦。  酒店式公寓  国际明佳城，四川北路公园内湖畔（衡水路）， 31层，以 60平米的小户型为主，全装修，价格： 15000 元 /平方米，该项目已基本售磬；  简评：位置佳，位于四川北路的绿地边缘，闹中取静，但交通条件欠佳（周围路比较窄）；目前价值应高于某大厦；  民达大厦，四川北路多伦路口，户型面积： 50 平方米左右，价格： 13000 元 /平方米； 简评：多伦路是上海保护的文化旧里，比较有文化气氛，但出行、环境都略逊色于某大厦，价值比较接近。  商铺  荣欣大厦，四川北路多伦路路口， 2— 4楼是商铺， 2 楼租金：— 7 元 /m2天，售价： 28000元 /平方米  位置目前优于某大厦，但是发展潜力不足；根据现场报价，最高价是28000 元 /平方米，估计均价在 26000 元 /平方米左右 本项目业态定位 某大厦已经开工建设，功能定位完成。 其办公楼定位于 全装修的 SOHO 办公和酒店式公寓， 2 层裙房为商场，定位是合理的。 本项目价格定位 通过对竞争项目目前市场价格的分析，我们认为，某大厦目前定位于 SOHO 办公和酒店式公寓，其价值应略高于住宅的价值（住宅价格在 10000— 15000 元 /平方米），与现有的两幢酒店式公寓售价基本持平（ 13000— 15000 元 /平方米），商铺目前的售价略低于四川北路的价格（四川北路北端 26000元 /平方米）。 据此，我们认为某大厦依托鲁迅公园附近成熟的商业生活、虹口足球场交通枢纽，其 SOHO 办公和酒店式公寓，目前售价保守估计在 12020 元 /平方米，有达到 15000 元 /平方米的可能（视房地产市场趋势而定）；商铺价格目 前保守估计在25000 元 /平米左右，随着交通枢纽的完成、商业街的延伸，价值会有大幅提升。 三、项目可行方案 本合作项目可行的方案为： 方案一：收购上海家合置业有限公司 50%股权，股东数至少三家，保证我公司相对控股 对上海家合置业有限公司进行审计、资产评估； 原股东转让 50%股权给我公司； 我公司对家合置业公司投资，退出股东收回投资； 项目风险和收益由新股东按照股份各自承担和享受。 方案二：上海家合置业有限公司增资扩股（扩 100%），我公司作为新投资方进入，控股 50% 对上海家合置业有限公司前面投入的 资金（ 16000 万元）进行审计，同时获取大量的公司资料； 上海家合置业有限公司增资扩股，从 1500 万元增到 3000 万元，我公司注入注册资金 1500万元，持家合置业 50%股权，并入主董事会； 以审计结果为依据，我公司继续对家合置业投资，达到其他股东先期投入的资金量（ 16000 万元）后，各股东按比例出资，预计到时已经拿到土地证，可以融资或预售，家合置业可以自身运转。 项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享受。 方案比较： 相对于方案二，方案一有如下缺点： 操作周期长，涉及到资产评估和产权转让； 资产评估势必 产生资产溢价，对方操作比较难（原价转让），对我公司增加投资成本； 退出股东的投资退出，增加了我公司对项目的投资资金（具体金额目前不详）。 建议方案： 目前按照方案二的方向努力，在谈判中发现问题再行研究决策。 项目的设计方案略。 四、财务分析 本项目为收购之在建项目，所以很多的成本预测基于项目的现状，而且由于项目土地非招标出让地块，涉及到居民和单位动迁，成本预测的准确性较差。 故而成本预测基本上根据上海市目前一般行情，但加大不可预见费比例。 成本预测 a) 土地成本（含动迁费用和土地出让金）  合同动迁费用 按 照上。