20xx-20xx年长沙商业地产分析报告(编辑修改稿)

20xx-20xx年长沙商业地产分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

上档次的商业目前集中在荣湾镇商圈，高校教师、学生及高新区的白领人群消费也集中在了荣湾镇商圈的通程商业广场。 东塘商业中心 —— 快速更新换代中的传统商圈 商圈简 介： 东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，商业营业面积约 15 万平方米，每日人流量约 10 万人次，消费群以东塘立交桥为圆心的南部家庭为主。 东塘是湖南电信、湖南联通的大本营，移动公司最大的营业厅也在这里，加上易佰通讯、迪信通等手机销售商，东塘已成为长沙通讯产品最前沿最迅捷的发布平台。 主要商业物业： 百货 友谊商城（含友谊名品城） 金色家族 2 家 综合卖场 秀街时尚购物广场 潮流特区 2 家 专业卖场 国美电器（ 2 家） 通程电器 迪信通手机卖卖 金世纪手机城 潇湘时尚服饰广场 东塘鞋 服交易大楼 百幸鞋城 8 家 大型生活超市 步步高 家润多生活超市（ 2 家） 3 家 精品超市 屈臣氏 1 家 商业街 大都市商业街 1 条 商圈特点及发展前景分析： 业态齐全，档次拉差大，大众化专业卖场与超市受欢迎 东塘商圈业态齐全，大众化的专业卖场与超市占了很大比例 ,也是最受到消费者欢迎的。 金色家族定位成 “ 顶级名品 ” ，拥有近 50 多种世界名品，目的在于走差异化的路线，但周边消费力有限，场内显冷清。 沿线有不少临街的小商铺，商品低档，形象差，有待更新换代。 目前消费主要以南城消费 者为主 东塘立交桥一公里范围内有 10 万人口左右，是长沙传统商业聚集地， 2020 年后开始进驻国美电器、通程电器、步步高超市等众多规模大众化商业，东塘商圈正式步入更新换代时期。 由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了中高档商业的发展，目前主要以南城消费者为主。 作为南拓的门户，东塘商圈发展空间大，东塘商圈往南部延伸，大东塘商圈逐渐形成。 随着南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城成为最适宜居住地之一，长株潭一体化进程加快 ,商圈快速的更新换代 ，东塘商圈的发展空间巨大。 2020 年 11 月，深国投购物广场落户雨花亭。 在世界 500 强推动下，东塘商圈顺应城市南拓进程，逐渐形成大东塘商圈，在雨花亭附近形成中高档商业，将辐射更多的南部消费者，甚至吸引其他区的消费。 火车站商业中心 —— 湖南省最大电脑及电子产品集散地 商圈简介： IT 产品市场经过近十年的发展，目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。 众多的 IT 卖场林立，已形成传统消费习惯氛围，引导人流消费走向。 由于火车站与长株潭汽车站的影响，人流量大而杂，交通路网发达但阻塞。 商业营 业面积约 10 万平方，日人流量约 20 万。 主要商业物业及商业配套： 购物中心 阿波罗商业广场 1 家 综合市场 金苹果大市场 金芒果大市场 美福佳服装鞋业超市 金太阳精品服装超市 新兴大市场 生活秀服饰广场 6 家 专业卖场 合峰电脑城 合一电脑城 华海 3C 电脑数码通讯广场国际 IT 城 国储电脑城 颐高数码广场 赛博数码广场 电脑城 苏宁电器 国美电器（ 2 家） 通程电器 晓园数码摄影器材城 家润多家电超市 14 家 生活超市 家润多（ 3 家） 3 家 精品超市 屈臣氏 1 家 商圈特点及发展前景分析： 业态齐全，以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。 火站商圈业态齐全，尤其以电脑及电子数码产品销售为主，有 9 家大型 IT 专业卖场，苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市内也有大量 IT 产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。 由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。 人口密度高，消费人群偏向年轻化 商圈中心区域人口总数接近 35 万，分别为 IT 人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以 IT 人士为主，约占 60%的份额，而这群 IT 人士的年龄大多在 2535 岁之间，个人年薪普遍在 510 万元左右，人均年收入高于长沙城区整体人均收入水平甚多。 另外，南来北往的旅客占有相当的消费比例，金苹果大市场吸引了全市中低收入群客户。 整体商业形象欠佳，中高档购物场所不成主流 火车站人流很杂，众多不法商贩横行，商圈整体商业形象不佳。 传统百货商厦晓园倒闭，国储转型，目前仅有阿波罗商业广场在持续经营，中低档次。 在政府的扶持下，刻意引进品牌商家，努力改变火车站形象，整改经营环境，发展前景好。 伍家岭商 业中心 —— 北部唯一商圈，发展前景好 商圈简介： 伍家岭商圈一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，以丽臣路和芙蓉路交叉处为核心，随着芙蓉路的修建，世界著名零售企业通程电器也相继进驻，但由于 2020 年波隆立交桥的修建，削弱了该商圈本身就不够浓厚的商业氛围，加上区域消费能力不强，导致普尔斯玛特、北斗星商厦被迫关门或经营转向。 商业营业面积约 4 万，日人流量 78 万。 主要商业物业： 大型超市 新一佳 1 家 综合卖场 泰阳商城 维多利购物中心 2 家 专业市场 新河家具城 伍家岭机电市场 地板城 3 家 商圈特点及发展 前景分析： 业态不丰富，商业档次不高，整体经营状况不佳 伍家岭商圈，业态不丰富，主要是满足人的基本生活要求。 整体商业形象较为破败，档次不高。 维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，现在百货功能已不复存在，重装后以批发和家电卖场为主，档次不高。 相对而言，新一佳超市及附近的娱乐、餐饮相对较旺。 消费以周边居民为主。 交通便利，但发展受制于立交桥。 商圈以芙蓉路与三一大道交界，波隆立交桥为中心，南北有足够的延伸条件，尤其是向南的芙蓉路周边汇集了众多的写字楼与金 融大厦。 但波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，东西延伸更加受到制约，使得商圈的覆盖面受到限制。 随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好 新河三角洲计划三年内完成简陋房屋与棚户区等拆迁，解决 40 多家企业的生产污染问题，建成一个总面积 2072 亩，以滨江文化园（含两馆一厅）为龙头的文化娱乐区，以湘江大道为依托的商业金融区，以文化为内核的人文居住区，这对于提质整个北城区具有极重要的意义 根据地铁建设规划， 2020 年前建设完成 1 号、 2 号线一期， 1 号线站口就设在伍家岭。 根据广州、北京等城市 经验，地铁站口商业具有极大的发展潜力。 发展中商圈 星沙商业副中心： 规划：是政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。 红星商业中心： 规划：将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。 红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈。