20xx-20xx年度全国房地产政策研究报告(编辑修改稿)

20xx-20xx年度全国房地产政策研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

变是，大力鼓励自住需求，尤其是普通住宅消费，主要通过减免税收与信贷优惠，上文已述。 另外，针对“夹心层”住房困难户，提出采取发展租赁住房等 多种方式，因地制宜的解决，原本限价房是一个选择，现在看来限价房矛盾重重，许多地方政府已缓滞这类项目。 除了建立一套有政策支持的市场租赁体系，政府还可以通过对“夹心层” 家庭以购房贷款贴息或减税、允许部分住宅实行混合产权等方式予以解决。 土地政策盘点 政策一： 2020 年 1 月 3 日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔 2020〕 3 号）出台。 内容包括六条：一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全 节约集约用地长效机制；四、强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。 政策二： 2020 年 2 月 7 日，国务院出台 《土地调查条例》全文，对于土地调查做出比较全面的界定。 根据国民经济和社会发展需要，每 10 年进行一次全国土地调查，根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。 调查的内容包括：土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况 ,包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。 政策三： 2020 年 6 月 1 日 《违反土地管理规定行为处分办法》施行，为了加强土地管理，惩处违反土地管理规定的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》及其他有关法律、行政法规，制定本办法。 有违反土地管理规定行为的单位，其负有责任的领导人员和直接责任人员，以及有违反土地管理规定 7 行为的个人，应当承担纪律责任，有关责任人员由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分。 政策四： 在 2020 年 10 月举行的中共十七届三中全会上，做出了 《中共中央关于推进 农村改革发展若干重大问题的决定》 ，其中包括农村土地制度改革，重点在于 完善土地承包经营权 ，首次提出以多种 形式流转土地承包经营 权，政策目的在于发展农业，尤其借此促进农业的 适度规模经营。 与房地产业的相关的内容主要有三点。 其一， 改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。 其二， 逐步建立城乡统一的建设用地市场， 在合规前提下， 农村集体经营性建设用地 市场化出让， 与国有土地享有平等权益。 其三， 完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，保障农户宅基地用益物权。 政策评析： 我国人多地少，耕地资源 稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出，而土地市场比较失序，闲置用地规模持续增加。 因此，从 2020 年开始就一直强调实行最严格的土地制度等。 2020 年继续完善土地制度，政策一、政策二、政策三皆是旨在加强土地管理，尤其是 《国务院关于促进节约集约用地的通知》 堪称 我国房地产宏观调控在土地环节的一个政策集成版，部分 以前出台的 调控重点内容再次强调，如回收闲置土地（包括清算土地增值税）、经营性用地实行招拍挂、合理确定出让土地的宗地规模（目的是抑制大盘开发）、完善建设用地储备制度、强化农村土地管理（借此打击小产权房）等。 但值得关注的 是，随着全国楼市的持续低迷，开发商经营出现困难，土地政策存在 放松的客观需要，已有地方政府允许开发商缓缴或分批缴纳土地出让金，由于越来越多的项目停工， 也 给查处闲置土地带来困难。 政策四是涉及农村土地制度改革，这是一项需要不断推进的“重大工程”。 2020 年 是改革开放 30 周年，而 1978 年正是由农村土地制度开始 ，对于房地产业而言，土地是最重要的生产要素和行业发展的基础与前提，凡是涉及到土地制度的改革，必将对行业发展产生重大影响。 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》 对房地产业的影响主要体现在三点上。 首先，征地制度的改变，一方面是征地范围减小，另一方面征地成本上升（补偿农民），其结果是城市建设用地更加紧张，从面影响房地产供应。 其次， 农村集体经营性建设用地 市场化出让，将极大的促进中国村镇房地产市场的发展，大城市郊区农村经营性建 8 设用地的出让必然吸引开发商竞拍，中国房地产开发的郊区化进程将加速。 再次，只提及 保 障农户宅基地用益物权 ，而未明确宅基地可以流转，反映出中央在这一重大问题上态度谨慎，但目前天津、广东、重庆、四川等少数地区正在尝试，必然会“自下而上”地推动这项改革。 外资政策盘点 政策内容： 2020 年 7 月 1 日起开始执行《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，主要内容是，商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。 地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后（包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等），将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。 商务部会同国务院有关部 门对外商投资房地产企业进行抽查，原则上每季度随机抽查 5－ 10 家。 经核查不符合现行规定的外商投资房地产企业，商务部将通知外汇管理部门取消公司外汇登记，并取消其外资统计。 同一地方商务主管部门两次出现违规的，商务部将在商务系统内对其通报批评，限期未改，收回授权。 政策评析： 从 2020 年开始，随着我国房地产市场步入增长和繁荣 期 ，进入房地 产 业的外资呈快速增长态势。 在宏观调控的背景下， 2020 年 7 月六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（ 171 号文），拉开规范和限制外资的大幕，其后陆续又有新的补充性政 策出台，其中 2020 年出台的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（ 50 号文）把外资投资房地产的审批权收至商务部。 2020 年出台的《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，重新把审批权部分下放给省级商务主管部门，体现了商务部希望简化程序，提高工作效率，要求地方政府积极认真的担负起相关责任，同时也透露出审批放。