第一部分项目营销定位(编辑修改稿)

第一部分项目营销定位(编辑修改稿)内容摘要：

广目标 销售目标 2020 年 11 月开盘，至 2020 年 3 月，一期项目销售率达到 95%及以上。 品牌建设模式 项目推广→产品品牌→企业品牌 借助项目推广建立产品品牌，打造产品品牌嫁接树立企业品牌且通过项目经营达到企业品牌 的迈向成都一流的企业战略目的。 一期的品牌建设目标 建立项 目的品牌知名度 项目整个体量庞大，需要树立强大的品牌知名度和美誉度，以保证项目所需的巨大客流量，长线持续销售市场的客户口碑。 作为一期产品，主要处于客户积累的期房阶段，重要的目的在于建立强大的品牌知名度，为后期市场美誉度的建立打好基础。 二、价格策略 根据市场调研报告显示，城东 2020 年度的供应价格集中在 30004000 元 /㎡价格区间内，结合 2020 年度房价增长率核算， 2020年城东房价将达到 31804240元 /㎡价格区间内。 城东转向二环开发。 根据 2020 年至 2020 年上半年土地跟踪供应来看，下半 年东二环将有电子产业、首创、花样年、朝阳等多个知名开发商推盘，对区域品质提升以及供应价格的起到了推进作用。 本项目定位为区域高品质社区，引领型项目，其价格需与产品品质相吻合。 根据以上三点项目价格应用策略为：高出区域现行价格，定位为成都市中高楼盘价位。 整体均价： 4500 元 /㎡ 一期均价： 4200 元 /㎡ 二期均价： 4500 元 /㎡ 三期均价： 4800 元 /㎡ 三、一期销售目标在各阶段的达成 对于本项目市场目标的分解，必须站在市场客观的运作规律上来思考，并结合本项目的实际情况，予以合理的推广安排。 可 比项目的市场情况 现阶段项目的具有可比的市场项目情况如下： 指标 晶蓝半岛 千居朝阳 花样年〃花郡 开盘前 亮相时间 2020 年末 2020 年 12 月 2020 年 3 月 排号时间 2020 年 2020 年 3 月 10 2020 年 6 月 30 期间客户积累 登记约 2500 组 登记约 2020 余人 登记 3500 余组 客户排号数量 700 组左右 500 余组 1000 组左右 开盘时间 2020. 2020 年 3 月 23 2020 年 7 月 8 日 开盘当天人流量 900 人左右 700 人左右 1000 余人 开盘当天推盘量 595 套 936 套 330 套 项目均价 4880 元 /㎡ 3800 元 /㎡ 4100～ 4200 元 /㎡ 开盘当天成交率 80% 45% 100% 开盘后月成交情况 100 套左右（售磬） 月均 150 套左右 / 本项目市场各阶段的推广目标 根据项目运作的时间节点，以及项目最终要达成的目标，计划项目各阶段的推广目标如下： 时间 阶段 推广任务 技术支持 炒作期 初步建立一定知名度 事件（老照片展）＋媒体播报 ～ 10 预热期 全面建立项目的知名度； 客户优惠卡发放达到5000 张左右； 客户访问量达到 12020以上； 登记客户 4000 左右； 活动： 秋交会、样板区公开、生活品鉴优惠卡发放； 报纸、户外的媒体播报。 热销期 开盘当天 500 套左右，当月达到 600 套左右 媒体炒作 +开盘当天现场氛围营造 +销售现场服务 持续期 300 套 媒体宣传 +老客户带新客户 +现场服务 +春节期间回蓉人员时机把握 300 套 150 套 150 套 四、入市策略 ●入市时机 项目正式亮相时间为 06 年９月１日 跟随市场热点。 2020 年至 2020 年的土地供应均显示出城东二环将成为 06 年成都市内开发的热点区域，业内的关注，媒体的争相报道均可成为本项目开发的借势之利。 抢占话语权。 工业城东向居住城东的演变已成为媒体和市场关注的焦点，但区域目前亮相的楼均还不能给区域居住品质做代言，首先从规模上均受到排除，在目前的潜在项目中能够代言区域居住品质的楼盘为本项目以及华润 420厂项目，从目前调查的情况来看，华润项目在今年下半年启动较为困难，如果我们能够此项目前推出，那么本项目就拿到代言区域居住楼盘品质的绝对话语权，其 项目形象高度将得到大幅提升。 分流客户群。 根据市场环境，今年下半年项目所在区域将是一个开发热点区域，上半年“千居朝阳”、“花样年〃花郡”、“优品尚东”、“正成〃沙河名珠”等纷纷亮相，且销售反应良好，根据调查显示电子产业项目“颐合园”将在 9 月开盘、首创地块也已开始抢占户外资源有可能在下半年亮相。 众多楼盘纷纷推出对区域客户进行了分流，因此本项目在区域楼盘推出量爆发前推出抢占客户群，树立核心地位。 ●入市策略 对于浅水半岛一期，根据市场的实际情况，结合销售实施的实际情况，对入市方式以及实施计划，做如下思考。 当前市场入市的方式 目前市场中常见的入市方式大致有四种：“排号”、“内部认购”、“客户积卡”、“ VIP 卡”，下对四种入市方法的流程以及优劣势进行认识： ◎排号 方式一： 咨询 意向客户登记（现场排号） 客户回访 交纳排号费（可退） 公开发售，按排号顺序选房 优势： 方式比较简单，流程较少，执行难度小 是一种常见的方式，客户便于理解 劣势： 对客户的吸引力不够强烈，客户关注度较低 开盘当天现场热度会有一定降低 与客户的沟通不够，客户容易流失 评析：适合于任何楼盘运用，对于大盘而言，对客户的吸引不够。 方式二： 咨询 意向客户登记（现场排号） 客户回访 交纳排号费（可退） 公 开发售，以摇号方式决定选房顺序 优势： 方式比较简单，流程较少，执行难度小； 对客户吸引力强，开盘当天能够保持热烈的现场氛围； 对所有客户都有均等的机会。 劣势： 摇号产生较大的争议，现场容易混乱； 对开发公司的资信提出较高要求，可能会造成不必 要的纠纷 对前期客户的排号积极性产生影响 评析：此种方式比较适合具有较强管理能力，且项目对美誉度要求不高，希望在短时间内高价销售的项目 ◎ 内部认购 咨询 意向客户登记 客户回访 交纳内部认购诚意金（可退） 内部认购 公开发售 优势： 方式比较简单，流程较少，执行难度小 能够及时、快速的让意向客户购买 劣势： 内部认购会选掉很大部分较好房源，对后期咨询客户下定有一定难度， 不能很好保证开盘当天热销度 传播范围 较小 评析：此种方式尤其适合高档项目使用（别墅、豪宅） ◎客户积卡 咨询 发放第一张卡 客户回访 客户现场咨询、 换第二张卡 意向客户回访 交纳诚意金，换第三张卡（可退） 公开发售， VIP 客户优先选房，并享受一定幅度优惠 优势： 能够让客户保持较高和较长时间的关注度 随积卡的深入以及优惠比例的增大，会增加客户的购买欲 能较好的锁定意向客户 能较为准确的计算成交量，便于房源的控制 劣势： 流程较多，对销售执行提出较高要求 相对客户而言，手续太多，可能会存在一定质疑，可能会放弃 评析：此种方式尤其适合品牌开发商和多项目运作的开发商使用，对中小项目不适合 ◎ VIP 卡 咨询 意向客户登记 客户回。