农村土地市场化研究立项申请报告(编辑修改稿)

农村土地市场化研究立项申请报告(编辑修改稿)内容摘要：

，故可以相对低的利率取得贷款， 印度 政府自 20 世纪 60 年代中期起，就花大力气着手解决三农问题，印度的农村金融体系也逐步得到完善与发展。 它由政策性金融机构、农村合作信贷机构、国有商业银行和私人放款者组成。 其中，农村合作信贷机 13 构提供长、中、短期各类贷款，是最主要的农村金融机构。 国有商业银行于 1955 年开始发放农业贷款，发展非常迅速，直接面向农民，也向有关农业机构提供间接贷款，已成为仅次于农村合作信贷机构的农村金融机构。 目前，农村信用合作社已经遍及印度 90%的农村地区，印度有 50%以上的农业人口加入了该系统。 印度合作金融组织机构健全，由初级信用社、 中心合作银行、联邦合作银行和土地开发银行等组成。 其中 土地开发银行 是为了适应长期信贷的需要而于 1920 年 设立的， 它的 资金来源于中央银行和发行债券， 主要是 以土地抵押的方式为农民提供 5—10 年或更长期限的长期贷款，以购买价值高的农业设备、改良土壤、偿还旧贷款及赎回地主扣押的土地等。 它也分两级，即每个邦的中心土地开发银行和基层的初级土地开发银行。 初级土地开发银行直接与农民有货币资金的往来，中心土地开发银行则主要是向初级土地开发银行提供资金，是连接初级土地开发银行与其它金融机构的纽带。 总而言之，印度的农村金融服务体系 的 特点是由政府发起组建，合作社 被视为官方机构，政府干预较多，农民将参加信用社视为取得国家援助的一种工具。 在越南南部，有比较发达的农田交易市场，相应地，商业银行愿意以农田作为抵押来贷款。 在北部，土地市场发育不完全，当地银行只愿意以农民的房屋作为抵押贷款。 同样，在泰国北部，当地耕地资源匮乏，存在对耕地交易的需求，盛行土地典当业，即农民将土地使用权交给某一贷款人，获得贷款，该贷款人可以耕种这块土地直至贷款人偿还贷款，贷款人耕种土地的净收入即为贷款利息。 这些现象表明，在经济发达的农村，由于存在发达的农地交 易市场，使得当地的正规和非正规金融机构愿意将农 14 地作为长期贷款的抵押品。 综上所述，国外的农地金融体系主要是以农地为抵押物发展起来 的货币金融体系，然后在以农地作为抵押物的基础上不断创新金融产品 —— 土地证券化、信托化、基金化及抵押贷款等，但金融机构经营的对象还只是货币而不是土地。 即使有些国家 冠以 “ 土地银行 ” 之名的土地银行 也不例外。 （ 2） 国内 发展现状 A、国内土地市场发展现状 独立的家庭农场，尽管小且分散，但在建国前几千年，它一直是中国农村的传统耕作模式。 在被社会主义革命唤醒之前，中国农村近半数的耕作土地为地主所有，这些人将土地租赁给农户，并收受作物价值的 50％作为租费。 在 1950 年 6 月 28 日由我国中央政府颁布的《土地改革法》规定，耕地要根据居地距离及土地肥力分配给每个人，这样，农民便拥有了耕作土地的所有权。 但社会经济的发展导致农民间贫富差距的扩大，富有的农民需要更多的土地去扩大农作物生产，而贫穷的农民则不得不卖掉部分土地以维持生计，例如，在山西省兴县， 1949 年，土地资源还没有 分配给农民时，土地市场交易率只有 4％，实行土地资源农民占有后的 1950 年 1952年，土地买卖增加。 这主要是因为虽然每一个农民家庭都有土地，但是并不是每一个家庭都有农业生产的经验，或者有农业生产的经验，但是却缺乏农业生产资料，因而也无法开展农业生产活动。 因此，土地买卖十分频繁，农户年耕作土地出售率在 30％至 50％之间 (见表 1)。 由于分得土地的多数农民想独立进行农业生产活动，所以， 1950 年的土地交易率相对较低， 15 经过一年的耕作，没有农业生产能力或农业生产资料支持的农民，又开始出售土地。 于是， 1951 年的土地出 售高达 51． 15％，通过土地市场的配置，使得农业土地资源在一定程度上各得其所。 于是， 1952 年土地出售率又开始降低，仅为 13． 09％，分别比 1950 年、 1951 年低 17． 90％和 38． 06％。 在这种情况下，将土地租给佃户也是很正常的。 1953 年，在华北地区和江西省，有 125％的农户出租了他们的土地，而有 18． 7％的农户租赁了土地，地租大约占土地年产量的 35％至 45％，最高可达 60％。 随着农地市场的发展，劳力与资金市场也在迅速发展。 根据对湖北、湖南、江西和广东等 16 个乡的调查， 1953 年有 10％的农户提供贷 款，在山西有 20％的农户雇佣劳力。 之后， 1956 年 1957 年间，初级社转变为农业生产高级社， 1958年建立了农村人民公社，直至 1978 年，农村土地资源主要通过行政方式进行配置。 到 1978 年，农村集体土地 ％属于生产小队， ％属于生产大队，而仅有 1． 1％属于人民公社。 除这些土地以外，有 5％ 15％的地分给农民作为自留地。 虽然，属于人民公社、生产大队、生产小队的农村土地资源是通过行政方式进行配置的，农村土地市场是被严格杜绝的，即便对于农村土地征用，由于要求农村集体要为社会主义现代化建设作贡献，其补偿 只有每公顷 3000 元 6000 元，少数农民可以成为城镇市民，并在城市取得工作，土地市场化程度很低；但是，农民私下的自留地交换、宅基地买卖和交换仍然在一定的范围内是存在的。 自 20xx 年《农村土地承包法》实施以来，大部分地方政府都制定了相关的实施办法，农业部也于 20xx 年颁布了《农村土地承包经营权流转管理办法》。 这些政策为农村土地承包经营权流转提供了制度保障。 目前，农村 16 土地承包经营权流转具有以下特点： ① 全国范围内初具规模 ，但 总体流转规模 还 偏低， 且 不同省份流转规模有差异。 以广东、江苏、湖南、安徽 4 省为例，其流 转耕地占各自耕地的比例均较低， 4 省平均流转比例为 %。 但不同省份流转规模又有差异，主要表现为经济发达地区土地流转规模要高于经济落后地区，上海 %的农村家庭承包土地实现了各种形式的流转，浙江的这一比例达到了%，江苏为 %，广 东省耕地流转比例比安徽高出近 10 个百分点。 其原 因是经济发达地区城镇化、工业化水平较高，第二、三产业发展水平较高，农民非农就业渠道相对较多，对土地的依赖程度要低于经济落后地区，因此，其土地流转的积极性和动力较强，土地流转的规模也相对较大。 ② 土地流转主要在农 户 与农户之 间进行， 而且是在亲戚朋友或乡里乡亲之间流转居多， 流转户占承包户比重偏低。 我国农村土地市场还比较封闭，土地流转市场还没有真正发挥效应，也尚未按照市场机制的原则优化土地资源配置。 此外， 农村金融体系对土地市场支撑不足以及 农业的弱质性 与 农业投资回报率低等因素，也导致了农业投资缺乏积极性。 ③ 土地流转引发的纠纷持续不断。 前些年，由于农民种田效益低、负担重，农业生产条件差及部分农民外出务工等原因，农民弃田撂荒现象比较普遍。 一些地方村集体为了不让承包地税费落空，不至撂荒田地，采取了一系列措施转包给他人耕种，并由其承担税费。 近年来随着中央 “一号文件 ”和《农村土地承包法》的出台、农业生产效益的提高，外出农民纷纷回乡要求重获土地使用权。 但由于农民对土地承包经营法律法规的认知度普遍偏低， 主要是采取口头协议， 无土地流转 书面 协议、合同不规范以及土 17 地流入方经营管理不善或流入方不按时支付年固定使用费和流出方中途终止合同等原因引起的纠纷在某些地区表现的逐渐明显。 ④ 部分农 户 对流出土地质量不够关注，造成土地流转过程中承包人改变土地用途，破坏性流转现象突出。 一些举家外出户为了不让稻田抛荒，随意把承包田转让出去让人种植。 一些农民对土地流出后因改变 土地用途而导致的土地质量下降漠不关心，缺乏耕地保护和可持续发展意识。 ⑤ 流转方式 较为单一，以 “转包 ”为主。 各地区针对流转方式的调查结果显示： “转包 ”是农村土地承包经营权流转的主要方式。 大部分地区通过 “转包 ”形式流转的农村土地占到流转面积的 50%左右： “出租 ”是次一种流转方式，多数地区在 30%左右： “互换 ”、 “转让 ”和 “入股 ”形式的比例较低。 总体而言，流转方式以非正式的交易为主。 纵观全局， 我国 农村土地 市场 目前还 存在 着 许多 问题 ，具体表现如下： ① 农民缺乏社会保障制约着土地流转。 在农村，土地具有社会保障和就业功 能，而当前农村社会保障机制尚未健全，决定了农民不能轻易离开土地。 在目前二元社会结构下，农民易于在城市打工，却难于取得城市户口，始终被城市社会保障排除在外。 因此，土地成为了他们养老的依托。 农民在从事非农产业经营后，仍然把承包地看成是养老 “活命田 ”和就业 “保险田 ”，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。 ② 土地流转机制不健全，缺乏政策引导。 目前的土地流转大多处于自发和无序状态，相互之间的转包、转让往往以口头协议的形式进行。 口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理，而且也为日后不必要 的纠纷留下了隐患。 口头协议的随意性也造成接包方缺乏长期经营 18 的打算，舍不得增加投入，积极性不高。 ③ 土地流转价格低廉制约着土地流转。 当前虽然政策允许土地有偿流转，但是土地流转的价格极低。 许多地方不仅出现了土地自然生产、撂田抛荒等现象，甚至有农民为了甩掉土地，倒贴一定的费用 (也称 “倒帖皮 ”)。 当前承包土地根本无价可谈，又如何能够有偿流转。 造成这种现象的原因：一是农民种地不合算，一个劳动力种地获得的收入远远低于打工的收入。 二是土地流转渠道不畅，范围窄。 一些地方因缺乏信息中介，土地流转市场也不健全，土地使用权流转仅 局限在村内，不能实现跨区域流动。 流转范围小，交易量小，成交的可能就小。 三是没有完善的中介机构为之服务。 由于土地交易与普通商品交易有很大区别，其运作程序相当复杂，特别是土地使用权流转涉及到多个主体，即所有权主体、承包权主体、使用权主体的经济利益，而交易主体的素质参差不齐，无法通晓如此复杂的转让程序，这就要求有完善的中介服务机构为之服务，如资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。 这些机构的缺乏严重制约了土地市场的发育。 B、国内土地金融发展现状 1984年中英香港问 题谈判时，为保护尚未成立的特区政府的正当利益，防止港英政府在过渡期内滥售土地，把负担转嫁给未来的特区政。