石家庄市项目定位策划(编辑修改稿)

石家庄市项目定位策划(编辑修改稿)内容摘要：

(2)因本项目与周边竞争对手相比， 存在着产品的不同， 因此，唯有给予客户灵 活 轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险，方是本项目从市场突围的突破口。 因此， 四 成 十 年银行按揭的付款方式和 长久 返租，年回报率较高 的返租方案，针对具体客户实施如下 ； ，以小铺位的旺销全面带动大铺位的销售； ； ； 同的客户群采用不同的媒介组合； ： 返租 4 年，返租率 9%，一次性返还给客户，直接冲抵客户的首付款。 举例说明如下： ● 总价： 100000 元 ● 首付： 40000 元（ 40%） ● 按揭： 60000 元（ 60%） ● 4 年租金： 100000 9% 4=36000元 ● 客户实际首付： 4000元 价格建议 ● B1： 8000 元 /㎡ ● B2： 6000 元 /㎡ ● B3： 4000 元 /㎡ 甲方收益计算 A、销售收益 楼 层 面 积 单 价 总 销 返祖租金 4 年租金 实际收益 B1 ㎡ 8000 元 / 4194000 3774600 1509840 2684160 ㎡ 元 元 元 元 B2 5527 ㎡ 6000 元 /㎡ 3316200元 2984580元 1193832元 2122368元 B3 4972 ㎡ 4000 元 /㎡ 1988800元 1789920元 7159680元 1272832元 合计 ㎡ 9499000元 854910元 3419640元 6079360元 B、招商收益 楼层 使用面积 租金 年租金 4 年租金 出租率 80% B1 约 2500 ㎡ 40 元 /㎡ .月 1202000 元 4800000 元 3840000 元 B2 约 2500 ㎡ 35 元 /㎡ .月 1050000 元 4202000 元 3360000 元 B3 约 2500 ㎡ 28 元 /㎡ .月 840000 元 3360000 元 2688000 元 合计 约 7500 ㎡ 3090000 元 12360000 元 9888000 元 C、收益总计 销 售 收 益 招 商 收 益 总 收 益 60793600 元 9888000 元 7068160 元 营销阶段划分 第一阶段： 项目的导入期 目的：通 过有目的和针对性的广告宣传使本案充分被关注，循序有效地吸引目标消费群，从而在短时间内对本项目形成初步的认识，并产生兴趣。 在该阶段，通过多种宣传手段，以建立项目的形象为起点，随后以产品主打卖点的方式进行项目的推广宣传，使得产品很大一部分在开盘前就被消化，为项目正式开盘储藏大量客户。 销售方式：领牌订购式销售 以订金的方式领牌或派号，为在开盘时营造一个火爆的场面。 第二阶段： 销售开盘期 目的：在前述的基础上，进一步明晰并引起目标消费群的关注，对项目有明确的认知，扩大知名度，建立项目品牌，促进销售，广泛积累客户。 为形成有效需求奠定基础，也为下阶段的引爆储蓄能量。 销售要点：推出市场二层的多个 10 ㎡ 左右的小铺位，以富有诱惑力的投资回报方案， 造成热销场面，吸引投资客进场，并形成良好口碑。 销售方式：投资返租方式 第三阶段： 强销期 销售要点：“ 以低价格，高回报 ”主概念，“ 物业投资计划 ”之人气带动价格最高的一层销售和最不具优势的三层销售，吸引大量投资者投资。 销售方式：投资返租方式 第四阶段 持续期 销售要点：以专业的经营管理公司的经营理念为主打，商场未来的发展前景，主推价格高的地下一层。 销售方式：投资返租方式 第五阶段 丰收期 销售要点： 对剩余的商铺进行收尾。 八、 广告策略 广告目的 （ 1）、主目的 强烈刺激、促成 “ 桥东宝藏 ” 的销售。 （ 2）、副目的 宣传 “ 桥东宝藏 ” 形象，制造社会舆论提高大市场知名度； 广告的诉求点 以广场为中心、以街道为起点整体规划未来发展前景； 地下商场将来会成为整个城市商场发展的主流市场； 商场未来的发展前景，所带来的商机； 物业投资计划 —— 每个人都可以成为老板的心态 低总价，能够承受 有如此高的回报率 拥有 100%自己的产权 全 程律师、公证处法律鉴证 广告的表现 ①整体形象塑造，强调气势 财富矿脉，无限资本传奇。 ②区位、地段主题 雄踞南三条成熟商圈，延续财富神话 ③商场的发展、规划 时尚宝贝，快乐城堡 ④强调价格主题 5000 元，铸就顶级铺王 ⑤经营管理主题 强强联手，保证投资获高利 ⑥建筑类型及商场规划的价值 投资未来 —— 用眼光锁定您的财富。 壮怀前景，铸就时代高度 创意表现广告基调 ———— 以墨绿色为主，配金色的宣传口号给人以醒目的效果。 广告风格 ———— 以浓厚的商业氛围，刺激金钱欲 ，色彩要鲜明、大气，有震撼力和吸引。 广告计划 由于本项目是石家庄市南三条小商品批发市场第一个以投资产权的商场，同时受诸多因素（交通、品牌、环境等）制约，我们综合考虑后，决定采用 “ 一炮走红 ” 的广告策略。 根据销售阶段分期，广告计划安排如下： 一、开盘前 项目的导入期 时间：开盘前 7 天 策略：发布 “ 桥东宝藏 ” 的品牌，产生轰动效应。 宣传途径：车身、 报纸、广告看板公开、手提袋 、 罗马旗 诉求内容： “ 桥东宝藏 ” 物业投资计划 具体广告业务 ： A、主题：介绍 “ 桥东宝藏 ” 的出现 时间：开盘 前后一周内 目的：说明发展商实力，建立品牌效应，介绍一种全新的投资概念。 途径：大量派发 海报 ，报纸广告，现场广告，户外定点广告，车身广告。 内容： （ 1） 海报 方式：街头散发 时间：开盘一个星期前 （ 2）报纸广告 方式：硬性广告 数量：二篇 时间：开盘前一个星期（具体见执行方案） 诉求内容：介绍本案即将开盘，投资概念及说明。 （ 3）现场广告 ①。