郑州淮河路项目可行性分析报告

郑州淮河路项目可行性分析报告内容摘要：

元段也有不小的增长速度。 10 万元以下的几乎没有，结合上面户型面积图表，表明西南板块的小户型销量甚微。 ■ 客户来源 客户来源48%10%32%8%2%市区内郊县省内市外省外其他 从客户来源来看，西南板块的 客户主要是市区内和省内市外的，其中市区内的占到近一半的比例；郊县客户的百分比也达到了两位数，体现郑州西南郊县组团（大郑州下的城市组团）在西南板块的购买趋势。 商业房地产市场 ■ 商业房地产以生活商业为主 西南板块的城市规划及区域环境决定了西南板块的商业性质，其缺乏大型商业，趋势也20202020年成交总价分布 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 3500 4000 10 万以下 1020 2030 3040 4050 5060 6070 70 万以上 2020 2020 2020 河南和靖辉煌地产投资顾问有限公司 专业地产运营商 联系人：高先生 13721407955 不明显，而贴近居民生活的商业正在兴起，中档商业将成为西南板块的主要形式，小区配套开发的商业作为其中的主要部分，受到了各个项目的特别关注，西南板块多个项目街区概念的提出是其的反映，如长城康桥华城、金源第一城、长城阳光新干线、绿都城等。 ■ 专业市场分散分布 西南板块也有一定的专业市场分布，中原西路沿线是其中的汽车交易市场，南三环以中陆为中心的物流、鞋业市场等，还有西环外的中国元通纺织城、中原路 .水岸花木城，是西南板块商业的有效辅助 写字楼市场 西南板块的商务氛围淡薄，且市场分布不均。 写字楼物业的发展是基于第三产业中商务、金融、科技等集约程度较高的行业的发展程度，而西南板块作为老工业基地，在北移东扩的政策影响下，第三产业落后，缺乏较好的商务氛围，其写字楼市场的发展主要依赖于成熟的碧沙岗商圈较集中的泰隆大厦、天龙大厦、长城大厦等共同组成 的商务气息，支撑起西南板块的写字楼市场。 裕达国贸依其超前的硬件配套，作为郑州市的地标性建筑，在郑州市写字楼市场的地位无可质疑，而它难以带动起西南板块落后的写字楼市场。 再者，零星分布的布瑞克大厦，还有新兴的凯旋门等，都是以中小企业办公为主，形不成大的商务规模。 在老工业基地改造，城市规划的政策影响下，西南区的居住、休闲功能增强，写字楼市场功能将会进一步弱化。 河南和靖辉煌地产投资顾问有限公司 专业地产运营商 联系人：高先生 13721407955 板块典型个案 帝湖花园 总规划用地 3110亩，总建筑面积 205万平方米，总体开发周期约 10年。 组团式开发是一大特点。 核心配 套 : 幼儿园、小学、 73中学； 北京阜外心脑血管医院； 天津家世界； 欧洲风情街威尼斯北街工人路商业街。 开发次序： 项目一、二期已经入主，现在销售的是三期 —— 帝湖王府。 帝湖王府由 8 栋 26— 33 层的高层住宅、商务会所及地下车库组成，总建筑面积 40 万平方米，住宅建筑面积 32万平方米， 3277套。 其形态布局上采用半开放式，南面临水，单体错落排列，中间楼宇采用转向错位 ,增加楼间空隙并和南北楼宇围合成院落。 项目在区域不被看好的 02年入市，经过几年的开发，以 320亩湖景为主要卖点，以“回家是度假的开始”为推广语 ，敲开了市场的大门，价格节节攀升，口碑良好，已经成为郑州市的名盘。 现在销售的三期为 8栋高层，体量大，销售难度无形中加大。 亚星盛世家园 项目占地 386 亩 ,建筑面积 53万㎡，位于嵩山路与长江路交叉口，以矩阵式布局，多层为主，小区中心三栋高层住宅，另外还有规划的临嵩山路高层，其余均为多层。 项目占地 386 亩 ,建筑面积 53 万㎡。 项目与其西面的帝湖花园共同一期： 莱茵东郡 二期： 米兰城 三期： 王府（现期） 龙吟墅 墅 双鱼座 河南和靖辉煌地产投资顾问有限公司 专业地产运营商 联系人：高先生 13721407955 支撑起了西南房地产市场，有效提升了区域价值。 项目分六期开发，一二三期已入住，四期五期已经交房，六期正在销售中。 2020年 7月，亚星盛世家园入市。 亚星盛世家园在 2020年－ 2020年两年多时间里，共完成建筑面积 30 余万平方米。 项目以园林景观制胜，中心景观结合局部水景，塑造了郑州市园林景观名盘。 长城康桥华城 项目规划总用地： ，总建筑面积： 318855平方米。 涵盖商业、酒店、写字楼、高层住宅等物业类型。 开发顺序为一期四栋高层住宅和一栋小户型公寓，二期为三栋高层公寓，三期为近邻大学路的写字楼和商业。 项目运用设计手法强调空间的引导、渗透，将传统的街铺转变成高时尚的多维立体街区。 项目规划有 ㎡的中心绿地、水系等景观元素。 在运作长城康桥 华城项目时，新长城公司选择了可利尔品牌顾问机构，可利尔为这个建筑综合体项目借鉴北京以前的成功经验推出了 “ 街区 ” 概念，获得了成功。 区域 分析及 发展前景 区域发展 SWOT 分析 Strong Weakness 内外交通便利 ； 产业基础条件良好； 宜居环境的普遍认可； 老工业的外迁， 土地资源丰富。 传统工业的落后状态； 居民收入水平偏低，购买力不足 ； 板块内原有建筑的落后，形象不足； 市民对西区落后状态认识的惯性。 Opportunity Threaten 西区改造的有利政策导向 ； 大郑州西部各组团的有力支撑； 土地政策的严厉，征用农用土地难度加大； 市中心土地的稀缺，北区地产的高原效应，郑东的超高房价。 西北板块土地资源丰富，受到西北板块的竞争； 非城市重点发展区域 ， 城市发展重心继续东移。 河南和靖辉煌地产投资顾问有限公司 专业地产运营商 联系人：高先生 13721407955 区域未来发展预测 西南板块板域跨度较大，北到陇海铁路与西北板块相邻，与其有很大的相似性，都具有丰富的土地资源，且在城市规划上有以居住为主，未来的激烈竞争在所难免，但是西南板块的环境、交通等有利因素是西北板块所不具有的，市场成熟度上也占近优势。 东面与商业板块和陇海板块相邻，市场成熟度是板块内最 好的，在未来的发展中商业地产会占到一定的比例。 南面不是西南板块的发展方向，市场发展很可能止步于长江路附近。 由于受到西部郑洛工业走廊的影响，西部将会有很大的发展空间，现在已有多个项目越过西三环，郑州市一中。