a幸福海岸物业管理方案

a幸福海岸物业管理方案内容摘要：

发点。 使所有在此工作和居住的业户处处、时时感受到尊贵。 ～ 绿色环保 我们将在日常物业管理工作中遵循生态规律，加大绿化环保的宣传，追求与自然环境和谐共生，在小区的公共区域根据季节、节日配以不同的鲜花和植物租摆，既美化环境、清新空气又体现楼盘档次。 ～ 真切付出、心灵交汇 关心并热心帮助身边的每一位物业使用人，用感情与他（她）们交流，并在与物业使用人交流过程中发现他（她）们的需求，完善相应的服务方式、方法和项目 ，使他们满意度达到最大化。 管理目标承诺  中海物业 根据多年的物业管理经验，对本物业的物业管理做出如下郑重承诺： 执行政府有关法律及市、区物业管理主管政府部门规定的各项标准。 该物业一经投入使用即按照 ISO9000国际质量管理体系、 ISO14001环境管理体系进行管理，完全投入使用一年达到符合 ISO9000国际质量管理体系、 ISO14001环境管理体系的标准要求。 大力加强保安力量，杜绝大事故，严控小事故，充分保障业主的安全。 将绿化养护、花卉摆放提升到艺术鉴赏的高度，营造绿的世界，花的海洋，使在此居住的业主拥有优美、健康的环境，清新的绿色环保家园。 提供公用设施、供水、供电、空调系统故障 24小时抢修，做到接到报修后 30分钟内到达现场进行处理。 定期对设施、设备进行检查，发现设备故障或重大事故隐患立即消除；若发生重大故障或事故，在 24小时内填写书面报告报送发展商。 值班室留守人员 24小时值班。 严格执行政府有关法律以及物业管理主管政府部门规定的各项标准。 自本物业正式投入使用即按照国家级优秀示范管理标准进行管理并将被列入 中海物业 评优计划中，在符合政府要求的参评自然条件、贵我双方 严格履行政府及全委合同规定的有关责任、义务，同时在政府有关部门组织下参加有关创优、考评。 管理指标承诺  为了实现制定的管理目标，参照国家有关标准，结合我公司的管理目标及质量方针，特制定如下管理指标及实施措施： 管理指标表 序号 项目 国优标准 承诺指标 内容及实施措施 1. 房屋完好率 98% 100% 指定维修技术人员负责责任区域内的房屋巡查，建档记录，确保房屋完好、整洁，无改变使用功能、无乱搭建、无随意占用公用设施及通道 2. 房屋零修、急修及时率 99% 100% 接到维修 单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜 3. 维修工程质量合格率、优良率及回访率 合格率 100% 100% 85% 50% 分项检查，结合部位严格把关，按照工序一步到位，并按《维修回访制度》进行回访，以确保维修质量 4. 清洁保洁率 99% 100% 物业内实行卫生责任区包干，指定专职保洁员全天 12小时进行保洁工作，实施巡查制度，建档记录，由保洁主管监督，以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好，环境无污染 5. 道路车场完好率 100% 指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行 巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保道路畅通，无随意占道，无改变使用功能；车场内整洁，设施完好无损 6. 化粪池、雨水井、污水井完好率 100% 定期疏通、清洁，井盖齐全完好，保证沟、渠、池、井完好，排放畅通 7. 排水管、明暗沟完好率 100% 指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保排水畅通无阻、无积水、无塌陷 8. 路灯完好率 99% 指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养。 实行巡查制度、建档记录，由维修主管 监督，以确保路灯洁净及完好无损、夜间正常使用 9. 大型及重要机电设备完好率 95% 99% 指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养。 实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保机电设备完好无损及正常运行 10. 公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率 98% 98% 指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保公共问题设施、休息设施及小品雕塑完好无损，整洁美观 11. 消防设施设备完好率 100% 100% 指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保消防设施及设备完好无损，正常使用。 加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行消防演练，及时消除火灾隐患 12. 火灾发生率 ≤% 加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行培训及消防演练，勤检查，及时消除火灾隐患（此项要求保安公司充分配合） 13. 违章发生率及处理率 无标准 95% 1%、 100% 建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理并记录，增强宣传力 度，取得物业使用人的理解，杜绝违章现象的发生。 14． 物业使用人有效投诉率、处理率及处理时限 80% ≤%/ 年 100% 按照政策规定，作好各项工作，提高管理人员素质，加强与物业使用人之间的沟通，定期征求物业使用人意见，主动改进工作；定期举行物业使用人座谈会，了解物业使用人的愿望及要求，满足物业使用人的合理的要求，将投诉及时处理及记录并建立回访制度（处理时限：立即处理，分类考虑可能处理的时间，一般不超过半天 ） 15. 管理人员专业培训合格率 100% 建立培训考核制度，对员工 分别进行入职、在职及升职的培训，并予以考核，不合格者淘汰，对于特种作业人员，实行外送有关部门进行培训考核，并监督其上岗作业证的有效期，确保培训合格率达到 100%，以此确保员工的高素质 第二节 物业管理服务机构设置及运作流程 分目录 管理服务机构设置  各项服务运作流程  一、管理服务机构设置 我司对承接本项目的物业管理充满信心，为保证高品质的物业管理服务质量，确保 ISO9000、ISO1400 OHSAS18000三大体系在项目中的 全面贯彻实施，我司将设立本项目专门管理机构，为本项目物业管理提供全方位、强有力的保证。 本项目管理服务机构设置如下图所示： 备注： 在一期、二期人员共享的基础之上进行了初步的估算，二期需增加工作人员共计：75名，其中管理层人员增加 6名，包括、客户服务中心主管 1名、社区环境管理部主管 1名、社区服务部主管 1名、社区文化（培训）主管 1名，财务、出纳人员 2名。 作业层人员增加 69名，其中前台接待员： 1人、会所服务员 1人。 维修工： 4名，绿化工： 2名，保安员： 36人，炊事员 2名，清洁工： 23名（预计外包，已统计在内）。 以上数据仅供发展商参考，不作为今后实际配备和测算的唯一依据 ,根据一、二、三期实际情况，增配人员。 管理层员工： 6人，其中包括 ： 客户服务中心主管 1名 社区服务部主管 1名 公共设施管理部主管 1名 社区环境管理部主管 1名 财务、出纳 2名 社区服务部： 4人，其中包括： 前台接待员 1名 会所服务员 1名 炊事员 2名 环境部人员： 25人，其中包括： 清洁工 23名 绿化工 2 名 公共设施管理部： 4 人，其中包括： 电工 3名 水工 1名 社区安全服务部： 36人 ，岗位设置如下： 岗位设置与人数（护卫员）  二期分为 10 栋，共设置护卫员 36 人； 护卫员每班人数为 12人，按全天候 24小时服务，设置三个班，总计 12 人；   10栋 B、 C座之间人行出入口设门卫岗共计 3人； 10栋 A座侧面车辆入口设道口岗，每班 2 人共计 6人； 8栋侧面车辆出口设道口岗共计 3人；  地库共 783个车位，设每班 2名巡逻共计 6人；  10栋设巡逻岗共计 3人；  8栋、 9栋设巡逻岗共计 3人；  10栋外围商业街设巡逻岗共计 3人；  8栋外围商铺设巡逻岗共计 3人；   机动岗共计 3人； 消防中心岗共计 3人；  管理处共设客户服务中心、社区服务部、社区环境管理部、公共设施管理部、社区安全服务部和财务部，各部门工作范围简介如下： 1） 客户服务中心：统筹安排各部门的工作，集中处理理投诉、报修和业主的沟通等工作。 2） 社区服务部：大堂前台咨询待客、负责业主、商户的档案资料管理；管理处日常物资采购；内部员工培训、社区文化活动、业主特色需求服务、员工餐饮管理等。 3） 社区环境管理部：负责整个物业范围内的公共部位的清洁、绿化、 消杀、外墙清洗等。 4） 公共设施管理部：负责整个物业范围内的公共设施、设备的保养和维修管理工作；用户提出的日常维修工作等。 5） 社区安全服务部：负责整个物业范围内的消防和公共安全保卫工作；交通、停车场等管理工作。 6） 财务部：管理费、水电费的缴收及其它财务方面工作。 二、 运作流程 管理处运作流程 管理处总体运作流程如下图示： 各项工作流程图 紧急事故处理工作流程 电梯困人处理流程图 火灾。