441479--20xx宁夏中卫酒店项目市场分析及定位策划报告

441479--20xx宁夏中卫酒店项目市场分析及定位策划报告内容摘要：

222 7667777 东营市济南路 172 号 4 中卫鸿翔大酒店 三星 200 8062999 东营市东三路 480 号 资料来源：假日半岛市场调查整理 中卫红宝宾馆 中卫红酒店 星级标准 4 星 投资性质 宁夏红宝集团投资 开业时间 2020 年 建筑风格 现代塔楼建筑，占地 40 多亩，建筑面积 5 万 平方米，主楼高 28 层，裙楼高 4 层，总建筑高度 米。 是目前东营市规模最大、档次最高、功能最齐全的智能化商务酒店。 客房情况 宾馆拥有房间 201 间，其中总统套 1 间，豪华套间 3 间、普通间为 62 间、标准间 95间 房间设施 客房内可直接免费宽带上网，并提供 24 小时不断电插座。 房内可接收卫星电视节目，另有小冰箱、迷你吧为您提供洋酒及各式软饮料 会议设施 会议室 20 余间 餐饮设施 中餐厅零点厅 1 个，中餐包厢 、韩国菜餐厅西餐厅， 1 楼西餐厅， 2－ 3 楼为中餐 娱 乐设施 KTV 康体设施 康乐部、洗浴中心、 KTV 包房、桑那室、斯诺克茶厅 东营宾馆 东营宾馆 星级标准 3 星 投资性质 由中卫百货公司、广厦房地产开发有限责任公司 开业时间 1989 年 建筑风格 建筑面积 14800 平方米 客房情况 设有标准、高级单人 /双人房、豪华套房、行政套房 房间设施 等离子电视、液晶电脑、保险柜，客房宽带上网 会议设施 大会议室容纳 370 人，约 550 ㎡，其它可容纳 10100 人的中小 会议室 10 个。 、 餐饮设施 中餐零点厅、中餐包厢、韩国菜餐厅（外包） 娱乐设施 KTV 夜总会（外包） 宁夏高星级酒店经营及客源情况调查及分析 宁夏高星级酒店客房出租率、平均房价统计 据对全区 30 多家星级饭店的监测表明，银川市的酒店出租率在 100%以上的有大自然宾馆、元亨大酒店、沙湖宾馆、工会大厦、宁丰宾馆、颐恒宾馆、隆湖宾馆、富康酒店、铁道宾馆、新电力宾馆、世纪大厦等。 中卫市的中卫逸兴大酒店、中卫宾馆出租率均为 100%，鸿翔大酒店出租率 83%。 固原市的固原邮电宾馆、固原 新世纪宾馆出租率 100%，固原宾馆出租率 90%。 数据来源：职业经理人访谈、旅游局统计数据整理 酒店开发战略分析 中卫市发展规划对酒店开发战略影响分析 中卫市以创建 国家优秀旅游城市 为抓手，以国家 5A 级沙坡头旅游景区为依托，开发沙坡头、寺口子、南华山等重点景区新景点，提升旅游品位。 加快建设沙坡头南岸半岛生态修复工程，开发建设腾格里沙漠湿地、沙宁滨河路两岸湖泊湿地，形成北部沙漠生态旅游带和沿黄河旅游观光带。 大力发展现代服务业，加快中卫现代物流园区和专业市场建设步伐，做好物流园区的规划、论证和开工建设工作，加强市区中心市场规划建设和管理，合理布局商贸、餐饮、金融、电信等服务网点。 （引自中卫市 2020 年城市规划） 项目周边区域发展规划对酒店开发战略影响分析 对开发公司目前酒店开发战略的建议 根据业主方面有关介绍，本项目目前初步考虑的开发战略是依靠单体酒店项目投资，希望获取预期理想的经营和投资回报；同时初步考虑酒店适当规划整合区域旅游资源，以扩大酒店的衍生收入。 假日半岛建议在开发战略方面必须充分依据当地市场需求情况特征和未来发展趋势，根据市场定位原 则确定产品开发类型； 本项目在用地条件和开发规模上具备优势，必须树立以产品特色和差异化多元化为产品核心竞争力的开发战略思想 要重点关注产品的投资性价比，以合理的投入获得最大的投资回报。 酒店整体定位策划 『提要：以市场需求为导向，通过对本项目酒店全方位的定位策划，打造出具有创新性、差异化产品优势及具有领先、超前核心竞争力的个性化特色酒店。 』 酒店客源市场定位 根据前面中卫高星级酒店客源市场调查分析情况，结合本项目具体情况，对本项目客源市场定位分析如下： 客源国籍定位 根据市场调查分析 结果，本项目未来客源国籍定位为以国内客人为主，结合少量中高端的境外客源； 客源市场定位 根据市场调查分析结果，结合本项目具体情况，本项目未来客源市场定位为“以中冶内部接待及中高端休闲旅游客人为主，同时结合商务会议、政务接待和政务会议、其他休闲娱乐散客”。 有关定位依据分析如下： 与红宝宾馆、逸兴大酒店等酒店相比，本项目在地理位置方面不具备优势，因而在政务接待和政务会议方面的市场竞争力和渗透率受到较大的局限，不能将政府客源作为主打客源； 与中卫其他酒店相比，本项目在中冶内部接待及会议的市场上处于竞争劣势， 不能“以己之短、攻人之长”； 本项目未来客源市场除了利用自身在当地的各种关系、争取关系客户以外，重心应该定位在高端的休闲度假客群，结合部分政府接待；要加强网络销售争取网络订房客源；联络全国各大旅行社，同时利用自身产品特色和配套优势，吸引其他休闲娱乐客源消费； 结合以上客源市场定位分析，预测本项目未来客源构成如下： 酒店类型定位 本项目酒店类型定位 根据中卫酒店市场情况，结合国内外酒店发展最新趋势，本项目适宜定位为时尚休闲度假型酒店类型。 主要定位依据分析如下： 时尚酒店 Boutique Hotel在欧美国家已有二十几年的历史，曾经风靡一时，为投资者带来丰厚的利润。 2020 年美国时尚酒店占总酒店数量的 1%，但是收益却占所有酒店的 3%； 时尚酒店摒弃传统酒店的雷同，讲究个性化，凭借独特的设计感和体贴的服务得到现代人的青睐。 时尚酒店提供给客人的是一种不同于已往任何酒店的独特体验； 时尚酒店概念前卫，对项目的高度适应性和重新改造的能力，能够使项目获得优势，因此即使是在传统酒店失利的地段，时尚酒店也能取得成功； 目前越来越多的时尚酒店已经在全球立足并迅速发展，但是目前在国内尚处于起步阶段， 市场发展空间巨大； 经过对中卫酒店业市场调查分析，现有高星级酒店基本为传统型酒店，产品同质化现象严重，时尚酒店在当地完全是一个产品空白； 本项目如果定位为时尚酒店类型，可以形成产品的独特性和创新性，并以自身的差异化多元化产品优势，在与中卫红宝、中卫逸兴等酒店激烈的市场竞争中占据有利地位。 本项目在建筑体量规模、地理位置等方面上不占据优势，必须依靠产品的出新、出奇，吸引消费市场的注意，从而建立自己不可替代的、独特的市场地位； 时尚酒店设计者强调在设计风格、色调、材料、空间布局等方面的合理创新，追求以较低的建造成本获得最大的视觉和使用效果；是性价比较高的一种酒店类型。 下附代表性的时尚酒店设计图片供参考： 酒店档次定位 本项目酒店档次定位 经过对中卫酒店市场的详细调查分析，结合本项目具体情况，本项目档次适宜定位为四星级标准度假酒店。 有关定位依据分析如下： 中卫三星级酒店数量较多，市场竞争激烈，营收水平不够理想，因而可以排除三星级以下档次定位的可能性（详细数据统计见市场调查分析部分 ）； 中卫酒店市场高端客源总量不足，而且对房价相对比较敏感；根据市场调查分析：中卫红宝酒店 08 年平 均房价为￥ 360－，中卫逸兴大酒店只有￥ 320 左右。 标准五星级酒店比标准四星级酒店的投资额一般要高出 30%以上，根据以上市场表现判断，档次定位五星级的性价比不如四星级； 本项目由于地块及规划条件的限制，要想定位五星级，在档次规模上也很难超越红宝酒店；在无法获得市场领先地位时，不能盲目加大投资、一味地追求高档。 本项目为投资方首次进入酒店业投资，如定位五星级档次，一次性投资将大大增加，资产沉淀和投资风险加大。 本项目一次性投资可以按照四星级档次标准，但是在空间布局和设施配套方面要预留五星级升级空间，这样 可根据未来市场情况变化，在开业 7－ 8 年后、酒店需要进行二次装修时，项目具有可升级换代的发展空间。 综合以上分析论证，本项目档次定位适宜为四星级标准度假酒店 项目酒店客房规模定位 根据中卫酒店市场调查分析，目前的高星级酒店除中卫红宝客房数超过 200 间套以外，其它都在 100—— 150 间套的范围；结合目前三 —— 四星级酒店市场住房率表现水平，以及未来3－ 5 年新增高星级酒店客房数量和客源增长趋势，可以预测中卫高星级酒店未来几年住房率水平将大致保持目前的市场水平，处于基本供求平衡态势。 在目前中卫市场主流 100－ 150 间套的参考取值范围内，结合本项目建筑体量和整体定位，我们规划酒店客房数量在 100间套左右；并通过对客房规模的适当控制，使酒店住房率能达到 70%左右的合理水平； 酒店餐饮规模 由中卫目前的餐饮消费市场来看，消费需求非常旺盛，现有高档餐饮场所、特别是包房经常是供不应求，而且未来的需求趋势是有增无减。 根据中卫各大酒店经营情况调查分析，餐饮收入平均超过客房收入，成为酒店营收的绝对重心。 在中卫星级酒店客房旅游淡季客源不够充足、房价水平偏低的情况下，餐饮消费将在酒店整体消费结构中扮演更加重要的角色； 酒店康体娱乐规模 市场调查分析显示，娱乐板块也是中卫星级酒店业获利的一个重要板块；虽然目前中卫酒店配套或者社会上的康体娱乐总体设施、档次水平较低，但是作为商务、政务应酬必不可少的社交场所，康体娱乐业的发展前景是比较乐观的；而目前行业水平的低起点为本项目打造康体娱乐特色，并为带动酒店客房、餐饮整体消费带来了有利的条件。 基于以上考虑，结合本项目时尚休闲度假酒店的整体定位，本项目的康体和娱乐规模可适当做大、做强，争取占据行业的领先定位，并成为本项目的一个特色优势和经营亮点。 酒店主题定位 本项目主题 风格建议 本项目风格定位为时尚度假休闲风格酒店，可在此基础上考虑结合中卫当地地域文化及项目地独有资源特色文化主题。 项目市位于腾格里沙漠，沙漠文化底蕴深厚，独具特色，可表现的形式也很丰富； 另外，本项目位于中冶绿化带，周围水系丰富，具有独特的水景观资源。 本项目主题风格建议考虑沙漠文化主题。 酒店服务功能定位策划 『提要：本章在项目整体定位基础上，对酒店各个服务设施和功能进行了全方位的定位策划，为下一步设计阶段和未来酒店经营管理打下基础、明确思路。 』 酒店整体功能定位 本项 目整体定位为四星级时尚休闲度假酒店，同时具备当地领先水平的综合配套设施，具备高档商务、政务、会议接待功能和极强的餐饮、娱乐、康体综合性、社会化服务设施；项目建成后，将成为中卫具有代表性和前瞻性的精品时尚特色酒店，打造当地高档接待、社交和消费的新中心，市场综合竞争力将居中卫度假酒店行业领先地位。 酒店客房服务功能定位策划 客房是高星级酒店主要的经营设施，也是集中体现酒店档次、形象和服务水平的地方。 基于中卫高档酒店住店客源总量较小、消费水平不高的市场特征，假日半岛在客房规模上作了适当控制，以避免未来经营 中出现的住房率偏低或者削价销售的现象，保证客房合理的出租率和平均房价。 客房数量规划 根据中卫星级酒店市场及未来供求关系变化趋势，假日半岛规划客房数量为 100 间套； 预计客房出租率可达到 70%左右的合理水平。 客房类型规划 客房类型规划： 由于本项目酒店未来住房客源市场定位为高端商务及政务客源、会议客源、休闲度假客源，不同客源市场对客房的需求和消费能力也有所不同，规划客房产品类型如下：标准客房、豪华客房、豪华及行政套房、时尚个性房；未来如果利用翻新改造时间、希望升级时，房间类型可根据市场和经营需 要重新调整分类。 具体房间类型、数量规划如下： 商务客房： 豪华客房： 套房：、 时尚个性房： 客房楼层规划： 根据以上客房类型划分、按照目前四星级档次定位，客房楼层分为：标准楼层、豪华楼层。 客房床型规划： 按照客源市场情况及客人对床型的不同需求，规划大床房（ ） 45%，双床房（ 床，可灵活拆分的 HOLLYWOOD TWIN） 45%，套间（ 2M 超大床） 10%。 客房档次规划 根据客房类型分类，不同客房类型应该有不同的档次考虑：。