20xx房地产策划-南京珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议报告

20xx房地产策划-南京珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议报告内容摘要：

运动休闲设施 本案有南京最大最高档的休闲配套 —— 1800 亩的高尔夫球场环绕四周，这是一般别墅物业没有的，另外其他 运动设施也是项目的必备条件，建议运动设施不仅包括传统项目，还需现代时尚项目如：室内 攀岩、登山、网球、射击、射箭、山坡滚球、热气球、山地自行车等，但要注意户外休闲设施与周边景观的衔接和处理。 高科技含量的智能化系统 家庭智能系统技术 ： 包括家庭 智能控制、信息服务 和家庭安防监控。 家 庭 智能控制具有家庭设备远程控制功能， 家电状态反馈，可以了解家电的开关状态等；信息服务 系统带有大容量的短信息收发功能，可及时接收小区公告及进行设备设备报修和商品配送请求。 ；家庭安防监控 通过在住宅内门窗及室内其它部位安装各种探测器进行昼夜监控， 24 小时计算机监控 ，准确及时发送意外情况，充分保证业主安全。 液晶显示可视免提对讲系统 ： 系统自带彩色液晶显示可视免提对讲系统，系统在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户可视对讲，并有访客留影留言的先进功能，单元门控制采用遥控、钥匙、密码、感应 卡开锁方式，充分保障用户的安全、方便，有效地防止非法人员进入住宅内。 无线宽带系统 ：无论是在家里，还是在庭院、湖边、会所，或是两者之间的任何位置进行工作时，无线宽带系统对于需要系统功能强大、 携带轻便的频繁商务移动用户来讲是完美的解决方案，且极具抗干扰性、安全性、可扩展性和不受地理环境限制等优势。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划 供应商 86 地温式中央空调系统 ： 本空调系统不占用业主任何地面空间，业主无需购置安装家用空调，无需购置电热水器等设备。 空调系统末端采用电话远程遥控控制系统，可实现远程控制风盘的工作状态及室内温度；室内设置智能型空调程序控制器，业 主可按意愿设置自动运行时间段，做到户内空调的智能程序化及自动化。 是 真正节能环保、舒适健康型空调系统。 新型建筑材料系统： 先进的给排水系统，如隔音、卫生的悬挂式侧排水系统，先进的隔声如墙体、门窗隔音系统。 高度职业化的管家服务 高素质的管理团队是别墅居住品质得以体现的重要保障 对物业管理公司的要求： 一级管理资质别墅物业管理经验 2 年以上有专业从业资格的管理团队 聘请高度职业化、 专业化 的别墅管家提供 “酒店式生活服务 ”以及 “个性化的特约服务内容 ”， 组成了私家别墅业主尊享的人性化高品质服务内容。 使业主感 觉到 不仅仅是生活上的满足，更重要的是身份、情感上的满足。 除了提供传统的 服务 项目如 设备设施的管理及维修养护、保洁服务 、 绿化管理 、 环境保护 等，还包括函盖 衣食住行各个方面 的 综合经营 性 服务 ，如 送餐、洗衣、居家维修、室内绿化、商务服务、订车船、飞机票以及代接代送客户、酒店式家居清洁 等。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划 供应商 87 五、 产品形态及比例 由于本案特殊的岩石坡地形态，地面起伏不平，高差较大，如果在此地建筑联排或叠加类别墅，会造成成本较高，但售价却较低的局面，方案经济性太差。 根据市场调查结果，并结合本案地形地貌，我司建议以独立别墅为主，并配以少量双拼。 独立别墅分为精致的小型院落别墅和相对面积较大的山体独立别墅，而且山体独立别墅的差异化较大，每栋都根据具体的地形和景观量身打造。 具体的经济指标如下表： 各类户型配比表 住宅类型 面积区间（㎡） 户 数 (户 ) 总建筑面积 户数所占比例 山体独立别墅 280400，以 300 为主 153 48940 ㎡ 47% 双 拼别墅 220260，以 240 为主 50 12020 ㎡ 16% 小型院落别墅 220260，以 240 为主 119 28560 ㎡ 37% 合 计 322 89500 ㎡ 100% 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划 供应商 88 六、 开发周期及进度安排 根据今年南京市别墅销售情况，独立别墅总共销售 180 套，双拼销售 85 套，再加上本项目体量较大，并大部分以独立别墅为主，市场情况和特殊的产品形态决定了本案销售周期比较长，所以我司将开发周期定为 5 年，分 5 期开发，销售周期为 4 年，在 2020 年下半年开始销售。 以精致的小型院落别墅打开市场，配合部分山体独立别墅和双拼，创造 南京市少有的精致性、个性化的高档坡地别墅。 各期开发安排见下图： 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划 供应商 89 开发进程安排如下： 单位：户 山体独立别墅 双 拼 小型院落别墅 合计 一期 10 8 50 68 二期 24 8 36 68 三期 30 20 33 83 四期 52 6 58 五期 37 8 45 合计 153 50 119 322  一期主推受市场 欢迎的小型院落别墅，配少量山体独立别墅和双拼以满足多种客户的需求，树立南京首家精致个性化坡地别墅形象，同时利于开发商的资金回款。  二期可逐步增加山体独立别墅的推出量，进一步提高项目整体形象。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划 供应商 90  三期，由于小型院落别墅全部都集中在项目的南边，考虑到不影响一期入住业主，所以需将小型院落别墅集中在前三期推出。  四期，为方便整个项目的施工安排，施工路线改为东北面进入。  五期，地形比四期较为宽阔平整，别墅类型可塑性较高，可根据市场销售情况对别墅类型做适当调整。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划 供应商 91 七、 经济测算 （见投资收益测算表） 1） 建筑成本 各项建筑费用都按南京市规定及经验值计算。 其中土地费用约估为 30 万 /亩。 2） 销售收入 根据市场调查分析，我司将各类别墅定价如下： 山体独立别墅： 8500 元 /㎡ 双 拼： 6000 元 /㎡ 小型院落别墅： 7000 元 /㎡ 由于别墅销售周期较长，为保持计算的真实性，所以在收入测算时只按 90%的销售率计算。 3） 投资收益 项目总成本为： 45456 万元 总收入为： 万元 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划 供应商 92 所得税前利润为： 万元 利润率为： % 由附表可得出，项目在此定价下利润率是不错的， 随着前期产品形象的进一步塑造，相信后期价格会更上一个台阶，利润率将比较可观。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划 供应商 93 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划 供应商 94 （见现金流量表） 以一个季度为单元，通过对各期成本、收入、利润及累计利润的计算，可清楚的看到各期资金的流动情况，便于开发商妥善。