(华润建筑提供)青岛华润中心总承包管理实施规划合约内容

(华润建筑提供)青岛华润中心总承包管理实施规划合约内容内容摘要：

岛 华润置地万象城项 目合约策划书 14/48  供应、安装及接驳电源至消防工程所需动力配电箱，除了从消防动力配电箱至防排烟系统和燃气报警系统所有电动阀的电源均由消防分包单位负责，消防电梯动力配电箱至电机的供电电源由电梯分包单位负责，防火卷帘动力配电箱至电机的供电电源由防火卷帘承包商负责，其余所有供电电源均由华润建筑单位负责引至末端电机；  供应、 安装及接驳电源至消防工程所需消防风机的 配电箱，消防风机的设备控制箱与消防报警联动控制由消防承包商负责；  供应、安装及接驳电源至消防控制中心照明配电箱；消防控制中心照明系统由其他承包商负责；  供应及安装及接驳接地装置至消防工程所需的控制箱内，并完成消防系统各设备接地的测试工 作，但消防报警控制系统主机内部接地装置由消防设备厂家完成。  华润建筑负责 室 外给水及排水系统供应、安装及接驳，包括红线范围内所有的室外给水系统管道、阀门、室外消防栓、阀门井 /室的砌筑、土方开挖及回填，并接驳至红线范围内连接市政给水系统的最后一个水表井。 室外消防水泵接合器由 消防工程 分包单位 负责安装。 智能化工程承包商负责：  供应、安装及接驳智能化工程所需之电源配电箱至智能化机房，该电源配电箱出线以后 UPS 箱及分配电箱由智能化工程承包商负责。 弱电通信接入室、保安消防控制中心、计算机中心机房、中心配线间的装修、配电及照明的供应、安装及接驳由智能化工程承包商负责；  供应及安装接地装置至弱电通信接入间、保安消防控制中心、计算机中心机房、中心配线间之指定位置，供智能化承包商接驳及完成有关接地系统。 单项工作接地测试工作由智能化分包完成，整体接地装置测试由总承包配合完成。  对智能化系统监控的机电设 备的强电控制箱，华润建筑须按照智能化系统分包单位的要求制作控制二次回路，强电控制箱二次回路之后的线缆材料由智能化工程承包商负责供应、安装及接驳。 智能化工程承包商须在系统深化设计时提供相应控制二次回路的电气要求，并对华润建筑的强电控制箱二次回路图纸进行审查。  供应及安装 商场智能化系统各户型户内预埋之线管插座底盒。 水景工程承包商负责：  供应、安装及接驳电源电缆至水景工程之动力 /照明配电箱，从上述配电箱出线起，由水景工程承包商负责。  供应 及安装接地装置至指定位置供水景工程承包商接驳及完成有关接地系统。 擦窗机承 包商负责：  供应、安装及接驳电源电缆至擦窗机工程之动力配电箱，从上述动力配电箱出线起包括小动力 (插座 )，由擦窗机承包商负责。 青岛 华润置地万象城项 目合约策划书 15/48  供应及安装接地装置至指定位置供擦窗机承包商接驳及完成有关接地系统。 燃气工程承包商：  供应及安装电源电缆至燃气工程之电动紧急切断阀 /箱，电缆与电动紧急切断。  阀 /箱的接驳由燃气工程承包商负责。 写字楼、商业部分电动紧急切断阀控制电缆的供应、安装及接驳由消防工程承包商负责。 商场部分电动紧急切断阀控制电缆的供应、安装及接驳由燃气工程承包商负责。  供应及安装接地装置至指定位置供燃气工程承包商 接驳及完成有关接地系统。  华润建 筑须负责商场燃气自动报警及自动抄表系统所需之控制线、线管的预埋。 （进口）给、排水泵供应合同负责：  按招标图纸所绘画、工料规范 技朮要求所描述的提供是项发展项目给水系统所需的给水泵、热水循环泵及变频供水设备，包括变频控制柜、气压罐、传感器以及部分潜污泵的供应，指导，监督施工，协助调试直至系统试运行。  提供变频控制柜与水泵电机间之电源 /控制电缆及与传感器间之控制电缆的技术参数 /规格 /型 号，上述电缆及电管 /线槽 /桥架之供应、安装及接驳由华润建筑单位负责。 （国产）消防水泵、排水泵 之供应合同负责：  按招标图纸所绘画、工料规范 技朮要求所描述的提供是项发展项目所有消防水系统所需消防水泵、地下室排水系统等所需之潜污泵的供应，并指导、监督施工，协助调试直至系统正常运行。  提供配电柜与水泵电机间之电源电缆的技术参数 /规格 /型号，上述电缆及电管 /线槽 /桥架 之 供应、安装及接驳 由华润建筑单位和消防工程承包商分别负责。 卫生洁具（含水龙头）供应合同负责：  按招标图纸所绘画、工料规范 技朮要求所描述的提供是项发展项目给排水系统所需的卫生洁具及水龙头（包括相关配件、供水软管、角阀等）供应，指导、监督施工。 卫生洁具（含水龙头）的安装属于精装修承包商的工作范围。 虹吸排水工程供应及安装合同负责：  按招标图纸所绘画，工料规范 技朮要求所描述的是项发展项目所需之虹吸排水系统工程，包括供应、安装、保养及保修等一切所需工作。 市政给排水系统工程负责： 按招标图纸所绘画、工料规范 技朮要求所描述的提供是项发展项目市政给排水系统工程，包括但不限于：  给水系统：供应、安装及接驳供水管道系统，由市政供水管网至红线内水表井，包括水表井的砌筑、阀门、水表、土方开挖回填、混凝土路面的拆除及恢复等。  负责办理与市政给水系统接驳的相关手 续，完成通水及正式供水的所有工作。  排水系统：供应、安装及接驳排水管道系统由市政排水管网至红线内第一个检查 /排水井，包括井室的砌筑、土方开挖回填、混凝土路面的拆除及恢复等。 青岛 华润置地万象城项 目合约策划书 16/48  负责办理与市政排水系统接驳的相关手续，取得正式的排水登记许可证，完成正常排水的所有 工作。 冷却塔供应及安装分包工程合同： 按招标图纸所绘画、工料规范 技朮要求所描述的供应及安装是项发展项目空调系统所需的冷却塔设备，协助调试直至空调系统试运行。  负责冷却塔的供应及安装。 华润建筑单位负责电源线、控制线的供应、安装及接驳。 冷却塔供应单位须提供 冷却塔电机与动力配电箱之间所有电源线、控制线的规格及型号。  华润建筑负责冷却塔土建基础的施工，冷却塔供应单位负责冷却塔与土建基础的连接。 冷水主机供应合同： 按招标图纸所绘画、工料规范 技朮要求所描述的提供是项发展项目空调系统所需的冷水主机及减震装置供应，指导、监督施工，协助调试直至空调系统试运行及操作培训工作。  供应及安装冷水主机之群控系统，包括传感器、电缆及软件 /电脑等。  低压配电柜至主机启动柜再至冷水主机间电缆 /母线、传感器及群控所涉及到的控制柜与设备及阀门间的控制电缆之供应、安装及接驳由总承包商负责。 冷水主机若有加热装置，加热装置的电源线由总承包商负责供应、安装及接驳。 锅炉设备供应合同： 按招标图纸所绘画、工料规范 技朮要求所描述的深化设计及提供是项发展项目空调 /热水系统所需的锅炉设备供应，指导、监督施工，直至空调 /热水系统试运行及操作培训工作，包括但不限于下列设备：  蒸气 锅炉  热水锅炉  补给水水泵  除氧器 /软水器  取样冷却器 /排污扩容器  锅炉之群控系统，包括传感器、电缆及软件之供应及安装  华润建筑负责锅炉房燃油系统以及锅炉房系统及锅炉管道等供应及安装。  华润建筑负责锅炉房排烟管道及控制系统之供应及安 装。 空调末端设备供应合同： 按招标图纸所绘画、工料规范 技朮要求所描述的提供是项发展项目空调系统所需的末端设备供应，指导、监督施工，协助调试直至空调系统试运行，包括但不限于下列设备：  组合式空气处理器 (含蒸汽加湿调节阀、汽水分离器 )  风机盘管 青岛 华润置地万象城项 目合约策划书 17/48 五、 总包 合约策划 编制原则 为使 本 项目合约工作有计划地、高效地顺利开展，从而使项目建安成本得到切实、有效地控制，特编制此合约策划书。 本次合约策划 编制 的 原 则有三： 根据本工程的建筑体量、工程特点、施工难重点确定主要施工标段； 为有效控制成本，以直接找到市场上最下 游端分包资源，并符合华润建筑的管理经验和对分包协调照管内容确定分判方案的细度； 在华润建筑的分包资源基础上 结合 山东 当地 和 山东 公司的 分包 资源，对分判方案做适度调整 ， 以增强 可操作性。 合约策划的主要内容包括项目概况、分判方案、计价模式、界面划分、甲供材清单、对候选单位的资格要求、指定分包与 华润建筑 的合约关系、分判计划及需要其他部门对合约工作的配合安排，以指导日后合约工作的有效开展。 石 方工程 土石方标段①： 基坑大开挖划分为 2~3个 小 标段，土石方开挖及外运宜在当地找分包资源。 土 石 方标 段②：需外购土对基坑进行土方回填，宜在当地找分包资源。 土石方标段 ③ ：基槽、基坑的土方二次开挖，抗浮桩，基槽、基坑的土 石 方二次开挖时大挖机进入不了工作面，需改用小挖机或改为人工挖方，施工工艺的改变会对成本增加较多。 根据深圳华润中心一期、二期施工管理经验，土方施工队开挖后的基槽、基坑的沟槽尺寸很难满足设计要求，对施工面的原状土层极有可能造成破坏，不符合土方夯实度要求。 基于上述原因，需备用一个土方二次开挖分包 ，拟将上述工作内容并入主体土建分包。 基坑支护分包考虑 本工程的体量 ，划分为 2~3个 标段。 桩基工程 一般 划分为 1~2个标段。 华润建筑的土建分包实际上是扩大劳务分包，钢筋、砼等主要材料、塔吊、施工电梯等垂直运输机械由华润建筑提供， 临时建筑、临时水电、垃圾外运、现场保安、检测试验等由青岛 华润置地万象城项 目合约策划书 18/48 华润建筑统一考虑， 土建分包负责提供劳务、其他材料及辅助机械。 这样的分包资源一般是包工头，中建系等大的 承包商 不愿意做此劳务分包。 市场上这样的包工头一般能够承接的施工 规模 在 10万 m2,且垫资能力有限。 故主要土建劳务分包标段划分原则有如下考虑： ① 按 地理 区域划分开 ，施 工场地尽量方正、平面距离不易过长，便于组织施工 ； ② 考虑每标段施工面积适合 分包商 施工管理能力 ，在 10万 m2,左右为宜 ； ③ 考虑地下、地上搭配，便于劳动力的组织和避免地下室短期内劳动力 需求 密集 但又快速退场而造成成本上涨，同时模板可在地上地下间周转，有利于成本控制； ④ 地上塔 楼及相应地下室以后浇带为界划分为 一个标段， 便于工期控制及模板 充分周转， 有利于 成本控制； 根据上述标段划分原则 分为 4个 标段，每标段在 9~12万 m2左右。 计划划分为 2个标段 ， 万象城钢结构及 金属屋面为一个标段 ， 酒店、公寓等 钢构为另一 个标段。 分包 计划将防水划分为 2个标段，以保持一定的竞争性。 考虑工程的延续性，将地下室底板、最先出地面的 酒店式公寓 防水划分为一个标段； 地下室 外墙、顶板 等室外 防水 及 写字楼 划分为一个标段 ，其中精装修区域室内防水 划入 精装修单位 界面。 如此 2个标段的工程量相对较均衡，亦应 是防水 承包商 可承受的 防水 规模。 装修劳务分包 除业主精装修指定分包以外 区域的装修工程 ，按市场劳务资源的专业细分，划分如下标段： ① 地下室耐磨地面工程 ，目前还不清楚具体使用什么地面材料 ； ② 非精装修区的墙面、天棚的涂装工程； ③ 非 精装修区的墙面、地面等的瓷砖、石材铺装工程，包括后勤区楼梯栏杆、铝合金门窗工程； 机电劳务分包市场资源一般是分系统按机电不同专业细分的，机电主要劳务标段划分也遵循此原则，划分如下 8个标段 ： 机电标段①：地下车库及设备用房等给排水系统及电气系统的安装工程 ； 与地上 住宅 楼的机电管线分界 ： 除电缆母线外，其余机电管线以 首层 底板为界。 机电标段②： 地下室 空调通风系统、防排烟系统等安装工程 ； 与地上 住宅 楼的机电管线以青岛 华润置地万象城项 目合约策划书 19/48 首层 底板为界。 机电标段③ ：包括 住宅 楼自 地库 顶板、 首层 底板起给排水系统、电气系统 等安装工程 ；除引至 住宅 楼地上机电管线除电缆母线外，其余机电管线以 地库顶板 、 首层 底板为界。 机电标段④ ：包括 住宅 楼 地库顶板、首层底板 起 通风空调系统、防排烟系统 等 安装工程 ；引至地下室机房机电管线除电缆母线外，其余机电管线以 地库顶板、首层底板 为界。 机电标段⑤ ：包括 写 住宅 、地下室 的 空调自控系统 (BA控制 )安装工程。 机电标段⑥ ：包括 住宅 、地下室等消防水系统。 机电标段⑦ ： 锅炉房安装工程。 机电标段 ⑧： 机电预埋及指定分包未进场之前预埋工作。 供应材料、设备 除以上劳务分包外，为加强成本控制，华润建筑还 需采购建筑工程、机电工程的主要材料设备。 土建材料：钢筋由业主供应外，华润建筑还需提供 砼、 套筒、变形缝等，同时为控制工程质量，华润建筑需为分包代购模板、砌块、安全网、砌筑用水泥等； 机电材料、设备： 结合深圳华润中心一期、二期、沈 阳华润中心一期、北京凤凰城置地广场公建的经验做法，华润建筑还需 采购 母线、电缆、配电箱、变频器、板换、集水器、分水器、 定压膨胀补液机组、定压膨胀补防冻液水箱、定压补水罐、分体空调、 VAVBOX箱、全自动软化水装置、电子除垢仪、光氢离子空气净化装置、风柜、风机、橡塑保温材料、空调阀门、给 排水阀门、热力入口装置、热计量装置、紫外线消毒器、组合式不锈钢水箱、铜管、及非精装区的灯具、开关插座、洁具、水龙头、地漏 、隔。