g元物业南京别墅物业管理技术投标书

g元物业南京别墅物业管理技术投标书内容摘要：

场查验公共部位 (结构与外立面 )与相临部位使用情况。 ??查看计量设施完好情况及有无非法改动。 ??对可能影响今后使用的情况向业主进行通报并请业主签字确认 ,明确责任。 ??对违章装修施工单位进行通报曝光。 (五 )常 见违章装修及管理对策 常见违章装修现象 ??擅自开工。 ??乱拉电线、超负荷用电。 ??擅自改动燃气线路 ,安装燃气用具。 ??空调机不按位置安装。 ??随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。 ??随意改变阳台功能。 ??随意封阳台 ,装防盗门、网高层建筑。 ??随意拆改墙体。 ??在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。 ??私自增加线路负荷。 ??改动上下水、电线 (开关盒 )。 ??私自开凿楼面层 ,破坏防水层 (24 小时闭水试验 )。 ??擅自占用公共通道、天台、屋面。 ??擅自在室外加装灯、牌、 广告等。 ??堵塞地漏和排水管道。 ??擅自移动消防设施。 ??擅自改变门的开启方向或使用旋转门 (商业 ),使用消防禁用品。 ??擅自动火作业。 ??铺装过重的地板材料。 ??随意丢弃装修垃圾 ,利用公共部位、场地加工装修材料。 ??随意向窗外抛扔物品。 ??随意用电梯运送装修材料 (散装料和超长重料 )。 ??冲洗地面将水冲向电梯 ,破坏电梯装饰。 ??不按规定时间施工 ,制造噪音。 ??破坏公共绿篱、绿地。 ??夜间随意在住户家中留宿。 ??不办理《施工证》 ,不遵守小区治安管理规定。 ??随意拆掉阳台配重墙。 ??高层住宅、工业厂房、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。 ??随意改装智能化系统。 ??擅自拆改烟道 ,堵塞排气孔。 ??顶层以下随意安装太阳能。 管理对策 (略 ) (六 )违章装修的处理办法 批评教育 ,规劝改正。 出具《违章整改通知单》限期整改。 责令恢复原状。 报政府相关责任部门。 扣留工具 (须报管理处主任批准 )。 停水停电 (须报管理处主任批准 )。 要求赔偿损失 (须报公司批准 )。 (七 )总结组织工作 每周统计实际装修户数并与计划数量对比。 分析检讨当日工作中的失 误与分享成功经验。 对培训工作有欠缺的项目进行及时补充 ,现场统一口径。 填写《装修动态表》报主管领导。 业主装修结束一周内 ,制订回访计划并安排回访。 定期统计装修情况并进行分析跟进。 第四章 项目管理机构运作方法及管理制度 G 元物业将目标管理贯穿整个管理过程 ,建立可量化的分级质量目标管理体系 ,严格按照 ISO9001 质量管理体系要求 ,建立质量管理与控制体系文件。 一、目标计划管理 目标确定 充分沟通 管理处总经理将根据管理处年度工作目标 ,与管理处各部门及员工 充分沟通 ,经过协商达成共识。 目标分解 经过沟通 ,将管理处目标分解到各部门 ,各部门再将部门目标分解落实各组或个人 ,同时各部门或个人应再将目标细化到阶段性目标。 计划制定 各部门和个人必须依据本部门或个人目标制定切实可行的工作计划 ,以确保目标分步骤分阶段逐步实现。 检查评审 为了保证目标的按时完成 ,必须对工作计划执行情况随时进行监控。 每日检查 :由各部门主管或班组长对工作情况进行巡视检查 ,并填写检查记录表。 每周由管理处总经理携各部门经理进行全面检查。 根据日检和周检结果出具检查报告及整改措施。 每 年由公司组织一次内部质量审核。 对业主投诉的重大问题或突发事件开展调查。 分析与改进 根据检查记录表、检查报告和内部质量审核报告进行认真研究 ,分析其发生的深层次原因 ,以便制定改进措施 ,并对整改措施的充分性、适用性、和有效性进行评审。 二、管理规章制度和资料管理 (一 )管理规章制度 规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障 ,又是实施物业管理的准则 ,一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。 我公司管理人员将根据我公司制度体系 ,结合某 别墅的实际 ,制订某别墅管理制度和管理体系。 其内容主要有以下诸方面 (但不限以下内容 )组成。 公众制度 (具体内容略 ) 某别墅业主公约 某别墅业主精神文明公约 消防安全责任书 装修管理规定 用水管理规定 用电管理规定 煤气使用管理规定 专用房屋管理规定 环境卫生管理规定 治安管理规定 防火防风管理规定 商铺管理规定 停车管理规定 货物出入管理规定 岗位职责 (具体内容略 ) 管理处总经理岗位职责 客户服务经理岗位职责 工程经理岗位职责 安全经理岗位职责 保安岗位职责 车场管理员岗位职责 监控室保安员岗位职责 设备运行管理员岗位职责 维修管理员岗位职责 后勤管理员岗位职责兼职 档案管理员岗位职责兼职 行政人事管理员岗位职责兼职 保洁员岗位职责 绿化员岗位职责 客户助理员岗位职责 备注 :各岗位人员可根据具体情况设置 ,可一人兼岗。 管理运作制度 (具体内容略 ) 员工行为规范 房屋钥匙管理程序 供电管理程序 供水管理程序 装修控制程序 收费运作程序 绿化管理程序 清洁卫生管理程序 治安管理程序 停车管理程序 值班管理程序 消防管理程序 公用设施改造及维护维修工作程序 服务回访工作程序 财务核算程 序 服务受理程序 商铺管理程序 公司考核管理制度及标准 (具体内容略 ) 员工月度考核办法 员工年终考核办法 人力资源考评制度 员工末位淘汰制度 物业资料管理 科学的、规范化的档案管理能有效地为某别墅及公共设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。 : (1)开发建设单位移交档案资料复印件 1 产权资料 2 技术资料 某别墅规划图 建筑施工图 竣工图 a. 总平面图 b. 单体建筑、结构、设备竣工图 c. 消防、附属工程及地下管网竣工图 工程合同 开、竣工报告 隐蔽工程验收签证 竣工验收证明书 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 新材料、构配件的鉴定合格证书 水电、卫生器具等设备的检验合格证书 砂浆、混凝土试块试压报告 供水试压报告 3 物业资料 某别墅基本资料 某别墅分项资料 公共配套资料 (2)管理处自建档案资料 1 业主资料 A. 业主基本情况 B. 各项签约文件 2 日常管理资料 A. 环境管理记录 B. 保安管理记录 D.装修管理资料档案 E. 维修服务档案 F 收费管理档案 J 意见调查、统计记录 K. 业主投诉及处理记录 L. 员工管理档案 M. 培训档案 N. 行政文件 档案、资料使用流程 : 档案资料收、发管理程序 (1)公司重要资料 (如开发建设单位提供的资料 )接收必须经过管理处经理或其指定负责人验收 ,完善交接手续后方能分卷归档。 (2)日常管理文件按照公司制定的文件 管理程序进行发放及接收 ,并分卷归档。 某别墅档案资料管理要求 (1)采用多种形式的文档储存方式 ,如电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等 ,并采用相适应的保管、储存方法。 (2)尽可能把其它形式的档案资料转化为电子档案储存 ,便于查找和利用。 (3)电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理 ,并定期按相关管理流程清除过期失效文件。 (4)原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类 ,并编制相应的文件目录。 (5)档案的鉴定必须由管理处指定人员负责。 (6)档案保管环境要求达到防火、防潮、防变质等。 第五章 管理服务人员配置 一、人员的配备原则 我们对管理人员的配备以有经验、有知识、有技能、懂管理和具有高度的服务意识为准绳 ,在此基础上建立一支高素质的物业管理从业人员队伍 ,为某别墅物业管理创出优质品牌。 在小区管理人员配备中 ,我们遵循如下原则 : 具有良好的职业道德观念 :爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会。 在尊重人才的基础上 ,既注重专业技能 ,又注重思想道德 ,德才兼备。 所有管理人员需参加物业管理专业上岗培训并取得合格证书 ,保证 100%持证上岗。 二、某别墅物业管理人员来源组成 深圳市 G 元物业管理有限公司向某别墅派驻高素质管理人员。 通过专业的营运管理、完善的人员训练网络、严谨的品质督导确保某别墅整体物业管理水平。 三、人员配置素质要求表 序号 岗位 学历 年龄 专业要求 备注 1 项目总经理 本科 3540 岁 优秀的组织。