常州九洲旧城改造项目可行性方案(编辑修改稿)

常州九洲旧城改造项目可行性方案(编辑修改稿)内容摘要：

大型住宅区、集中商业、步行街商业可达性好、交通便捷生活配套齐全常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路附近商业较多，服装城、电脑城、嘉宏盛世接近 10 万平米商业，本项目接近 10 万平米商业项目属性地块自然资源条件一般缺少稀缺性自然景观资源由于位于市中心区域， 自然环境条件缺乏世联地产 九洲项目可行性研究102. 市场竞争与初步定位 片区划分区域 价格 客户市中心核心区 6000 以上 高端客户及投资者次中心区域 5000 以上 周边客户、少量投资客中心外围区域 4000 左右 二次置业者新北区，行政新区 30006500 公务员、白领、投资客武进区 3500 左右区内私营业主、教师、公务员世联地产 九洲项目可行性研究11 各区域特征老城区 武进区 新北区核心竞争力区域成熟、优势明显乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中高新产业、常州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟主力客户全市范围的公务员、私营业主、白领周边乡镇小业主新北区公务员、外企白领客户特征公务员收入高且稳定，大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强小业主居多，购买力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活小户型产品满足因白领需求而受青睐，投资者较多，升值空间大。 开发状态产品比较成熟，景观很好，中心区开发基本完毕大片待开发土地，未来竞争激烈处于开发旺盛期，配套基本完善，是现在常州房地产市场的最活跃地区产业支持 原有产业 乡镇企业 高新产业 常州人置业习惯 全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心理倾向外，习惯世联地产 九洲项目可行性研究12就地置业 常州房地产市场各板块中高端核心消费群体有较为明显的分类，中心城区对全市均有明显吸引力，各区域也表现出就地置业的倾向 由区域经济发展产业带来的其他外来人口，外来暂住人口置业没有明显区域倾向，主要和工作地点相关 常州市将老城区规划为“商贸、金融、文化中心”，不断提升文化居住环境，其置业吸引力将进一步提高 老城区市场未来发展03～04 年常州住宅市场开发热，05 年有所缓和，前期发展综合影响下，常州房地产开发的存量和增量都集中在住宅（80%）。 现在售住宅楼盘（包括商住两用）80 余个 0100200300400500600700800900万 平 方 米施 工 总 面 积 新 开 工 面 积 竣 工 面 积 销 售 面 积 空 置 面 积, 8%, 92% 中 心 城 区 其 他 地 区世联地产 九洲项目可行性研究13 项目范围界定跳出兰陵片区，纳入中心老城区范畴——以老城区的土地稀缺性来提升本项目价值 考虑到核心老城区土地资源的稀缺性 本项目纳入核心老城区的范围以提升项目价值 典型楼盘扫描项目 规模 物业类型价格 销售情况嘉宏盛世 10 万商业，900 多户住宅高层、商业一期均价6000 多元/ m2 ；二期7000 元/ m2起价一期 日开盘，两幢，二期11 月开盘，推出一栋半莱蒙都会 58 万平方米高层、商业均价 8500 元/m2（含150020xx 的精装修）06 年 9 月 23 日开盘，推出一栋，售完鹏欣丽都 12 万平方 高层 均价 5800 元 / 基本售罄世联地产 九洲项目可行性研究14米，200 多户m2天禧星园 4 万平方米，300 多户高层 均价 5300 元 / m2一期开盘。