20xx重庆万州项目市场调研报告125p

20xx重庆万州项目市场调研报告125p内容摘要：

%。 20202020年城镇 农村人均可支配收入1336614918166334320 4500 5332050001000015000202002020 2020 2020元城镇可支配收入 农村可支配收入 分析： 房价是否合理，国际上通行的计算模式，即要看这个地方或城市的房价收入比是多少，“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入 之比。 联合国人居中心得出的“合理的住房价格”的房价收入比为 3－ 6 年 ，世界银行专家的说法为 4－ 6年。 目前按照 3 口之家计算，万州城镇居民家庭年收入约为 5 万，一套 60 平米两居室总价为 30万左右。 万州目前楼市价格处于房地产泡沫边缘。 恒产集团 第 19 页 共 112 页 奥雷英地产 二、万州产业发展分析 （一）、三大产业变动情况 2020 年，全年实现工业增加值 亿元，同比增长 %，工业经济总量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工业跻身全市十强区县。 产业结构进一步优化。 三次产业结构比由去年的 :: 调整为 ::，第二产业占万州生产总值的比重比上年提高 个百分点。 （二）、工业生产情况 2020 年，全年实现工业增加值 亿元，同比增长 %，工业经济总量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工业跻身全市十强区县。 全区规模以上工业企业达到 248 户，比去年增加 38 户。 产值过亿元工业企业增加到 48 户，其中， 50亿元级的 1 户， 40亿元级的1 户， 20 亿元级的 1 户 ,10 亿元级的 4 户。 全年完成规模以上工业总产值 亿元，比上年增长 %。 其中，重 点企业总产值 恒产集团 第 20 页 共 112 页 奥雷英地产 亿元，增长 %；大中型企业总产值 亿元，增长 %。 全年规模以上工业经济效益综合指数达到 %，比上年提高 个百分点；实现利税总额 亿元，增长 %；实现利润总额 亿元，增长 %；产品销售率 %，提高 个百分点；全员劳动生产率 万元 /人，增长 %。 五大特色产业实现总产值 亿元 , 比上年增长 %，其中，盐气化工产业总产值 亿元，增长 %；纺织服装产业总产值 亿元 ，增长 %；食品药品产业总产值 亿元，增长 %；机械电子产业总产值 亿元，增长 %；新型材料产业总产值 亿元，增长 %。 （三）、固定资产投资 2 0 0 8 2 0 1 0 年固定资产投资1 2 8 . 1 91982 7 2 . 434201002003004002020 年 2020 年 2020 年 2020 年亿元2020年 2020年 2020年 2020年 万州 2020 年固定资产投资 342 亿元，与重庆主城八区对比排名第 3 位，增长速度排名第一位。 受三峡库区移民政策带动，万州固定资产投资一直保持较高的增长速度，尤其进入 2020 年以后，年平均增长速度保持 30%以上。 恒产集团 第 21 页 共 112 页 奥雷英地产 三、万州金融贸易发展 （一）、金融存款情况 1 7 5 . 9 82 0 8 . 4 72 4 6 . 4 22 8 7 . 3 38 . 1 0 %1 8 . 5 0 % 1 8 . 5 0 % 1 6 . 6 0 %0501001502002503003502020年 2020年 2020年 2020年亿元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %存款余额 增长率 金融业平稳健康发展。 2020 年末全区金融机构本外币存款余额 亿元，比年初增长 %。 其中城乡居民储蓄存款余额 亿元，增长 %。 本外币贷款余额 亿元，增长 %；其中，个人消费贷款余额 亿元，增长 %。 （二）、社会零售总额 2020 年，社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %，贸易业商品销售总额 亿元，同比增长 29%，总量居全市第 7 位，三峡库区首位。 分城乡看，城 镇实现社会消费品零售额 亿元，增长 %；乡村实现社会消费品零售额 亿元，增长 %。 分行业看，批发贸易业零售额 亿元，增长 %；零售贸易业零售额 亿元，增长 %；住宿和餐饮业零售额 亿元，增长 %。 恒产集团 第 22 页 共 112 页 奥雷英地产 （三）、进出口贸易 全年实现外贸进出口总额 14050 万美元，比上年增长 %。 其中，出口 8038 万美元，增长 %。 万州保税仓库正式启用。 重庆宜化、三峡纺织、昊元生物等企业出口大幅增长。 成功举办“ 2020• 全国对口支援三峡工程重庆库区经贸 洽谈会”和“三峡库区发展论坛”。 实施招商引资项目 140 个，到位资金 亿元，比上年增长%。 实际利用外资金额 6446 万美元，增长 %。 实际利用内资 亿元，增长 %。 对口支援无偿援助资金到位 1 亿元。 万达广场、国中医药物流等知名企业落户万州。 四、万州区域人口分析 （一）、总人口数量 2020 年末，全区户籍人口 万人，其中非农业人口 万人。 常住人口为 万人，比上年末增加 万人，其中，城区人口为 75 万人。 全年出生人口 24649 人，人口出生率为 ‰；死亡人口 20875 人，人口死亡率 ‰；人口自然增长率为 ‰。 2 0 0 7 2 0 1 0 年万州常驻人口与城镇人口1 5 1 . 9 1 1 5 3 . 3 2 1 5 4 . 2 2 1557 4 . 7 4 7 8 . 2 2 7 9 . 4 3 8 1 . 4 30501001502002020年 2020年 2020年 2020年万人常驻人口 城镇人口 恒产集团 第 23 页 共 112 页 奥雷英地产 全区常住人口中，居住在城镇的人口为 万人，占总人口的 %；居住乡村人口为 万人，占总人口的 %。 与 2020年第五次人口普查相比，城镇人口增加 万人，乡村人口减少 万人，城镇人口比重上升 个百分点。 70020406080100万人2020年 2020年常住城镇农村人口城镇人口农村人口 分析： 万州城市化进程的人口主要以巫山、奉节、云阳等库区 移民为主，与主城的产业导入人口相比质素较低，对万州的整体消费支撑不足。 主城人口平稳增长： 按照重庆市 2020 年 3 月 13日通过的《关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定》，预计到 2020 年，万州城镇人口达到 85 万人。 城市化进程的主力人群为：从巫山、巫溪、奉节、云阳、城口等库区县，湖北利川、四川达州市，以及本区农村的农民组成的“新移民”大军。 2020 年，新增建成区面积 6 平方公里，达到 51 平方公里。 新增城区人口 万人，达到 75 万人。 城镇化率 %，比上年提高 个百分点。 根据未来规划 2020 年万州 城镇人口达到 85 万人，平均每年城镇人口恒产集团 第 24 页 共 112 页 奥雷英地产 增加 5 万人，以 人为一户进行计算，得出 2020 年市场需要 万套房，扣除 2020 计划发展保障房 30万平方米，即 2020 年拥有保障房 5000 套，则总计市场刚需商品房 9000 套。 （二）、教育人口 2020 年，全区共有学校 266 所 ,其中普通高等院校 4 所，普通中等职业学校 16所，普通中学 60所，小学 186 所。 全年在校生 万人 ,其中普通高等院校 万人，普通中等职业学校 万人，普通中学 万人，小学 万人。 全区有幼儿园 177 所 ,在园幼儿。 全区小学学龄儿童入学率达 %。 市级示范幼儿园由 4 所增加到 7 所，市级重点中学从 2 所增加到 4 所，普通高考录取人数连续 4 年保持在万人以上，连续 12年位于全市各区县第一。 高等学校的学生群体是万州未来的重要购房人群，但由于万州不具备大量吸纳大学毕业生长期工作和定居的资源优势，在大学毕业生留在万州进行长期发展并购房的人群，估计主要以万州籍为主，约占学生总量的 10%左右，即 3800 人左右。 在扣除购房的需求、购房支付能力、性别交叉情况、婚姻情况等因素后， 该部分人群产生的实际购房需求约在每年 1000— 2020 套。 恒产集团 第 25 页 共 112 页 奥雷英地产 （三）、个体工商户及私营业主统计 个体工商户统计375954135534000360003800040000420202020年 2020年户个体工商户 个体工商户统计421047353800400042004400460048002020年 2020年户个体工商户 从 2020 年开始万州私营企业数大幅度上升，到 2020 年，万州 个体工商户约 4 万户 ， 私营企业约 5 千户。 其中个体工商户是普通住宅的重要购买群体，而私营企业主则是洋房、别墅的重要消费群体。 （四）、结离婚登记情况 20202020年 万州结婚和离婚登记情况121331275413211137892762 30643251379402020400060008000100001202014000160002020年 2020年 2020年 2020年对结婚登记对数 离婚登记对数恒产集团 第 26 页 共 112 页 奥雷英地产 结离婚的刚性需求分析： 2020 年结婚登记对数 13789 对，同比增长%。 离婚登记对数 3794 对，同比增长 %。 以上三年平均合计约 1500 对。 其中结婚人群，按照有约 30%需要购置商品房计算，则每年需要消化约 4000 套住宅，而离婚人群购房率较低，估计约 10%左右，离婚人群将产生约 150 套左右的购房需求。 以上合计约 4200套购房需求。 （五）、私家汽车拥有量 0123万辆2020年 2020年 2020年 2020年私家车拥有量私家车 分析：至 2020 年万州私家车拥有量为 万辆，同比增长 15%，意味着万州拥有至少 3 万个中高端客户家庭。 【奥雷英分析】从万州城镇人口增长速率来 看， 2020 年万州市场所需商品房 9000 套；从万州结离婚情况来看， 2020 年万州市场所需商品房 4200 套。 可以得出结论 2020 年市场上刚需性房屋 13200 套。 （其中扣除了 80万平方米的保障性住房） 恒产集团 第 27 页 共 112 页 奥雷英地产 五、万州经济发展总结 2020 年，实现地区生产总值（ GDP） 亿元 ，经济总量列全市第 4 位。 比上年增长 %，增速列全市第 3 位。 2020 年万州人均 GDP 达到 32350 元 2020 年，全年实现工业增加值 亿元 ，同比增长 %，工业经济总量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工业跻身全市十强区 县。 2020 年固定资产投资 342 亿元 ，与重庆主城八区对比排名第 3位，增长速度排名第一位。 2020 年，社会消费品零售总额 亿元 ，比上年增长 %，贸易业商品销售总额 亿元 ，同比增长 29%，总量居全市第 7 位，三峡库区首位。 2020年末，全区户籍人口 万人 ，其中城区人口为 75万人。 恒产集团 第 28 页 共 112 页 奥雷英地产 第三部分 全国楼市政策分析 宏观调控影响巨大 1 最新政策导向 2 银行资金紧缩 3 全国楼市情况 4 保障房因素 5 恒产集团 第 29 页 共 112 页。