20xx年成都紫檀项目营销策略报告

20xx年成都紫檀项目营销策略报告内容摘要：

广活动，如面具舞会等等。 客户通知以短信方式告知进行。 近段时间该项目几乎没有任何报版广告和推广活动，仅有少量介绍项目配置的媒体软文。 紫檀营销策略报告 房商 网 海量房地 产资 料下 载 皇后国际公寓 项目地址： 上莲池以西、锦兴路以南 占地面积： 10 亩 建筑面积： 59802 ㎡ 建筑形态： 33F 电梯 总户数： 699 户 主力户型面积： 61－ 95 ㎡ 61－ 71 ㎡的套一（可改套二）、 80－ 95 ㎡的套二（可改套三） 开盘时间： 2020 年 6 月 9 日 销售价格： 开盘均价 7339 元 /平方米； 目前均价 7347 元 /平方米 销售进度： 6 月 9 日推出了第一批次 191 套，在当天就基本售罄 6 月 24 日推出第二批次推出 140 余套，至 7 月初就基本销售完成。 7 月 22 日推出第三批次 150 余套，目前已经销售了 50％左右 项目于 7 月 30 日正式调价，调后均价达到 7600 元 /平米 推广诉求主题： 城市中央名邸 物管费： 元 /平米 开发商： 四川蓝光和骏实业股份有限公司 主要卖点： 城市核心地带纯住宅社区、顶级配套、 N+1 创新可变户型 项目解析： 项目的位置是项目最大的优势之一，地处成都市核心区域，周边完善、繁华的配套大大提升了本项目的开发和销售价值。 该项目前期准备时间较长，销售价 格市场预期较高，但是项目推出后，销售均价为 7300 元 /平米左右，即使调价后的 7600 元 /平米和之前市场预期的 10000 元 /㎡以上的售价相差还是较远。 而且项目的 紫檀营销策略报告 房商 网 海量房地 产资 料下 载 面积都控制在 95 ㎡以下，由此可见皇后国际公寓还是一个坚持总价控制原则的城市中高端小户型住宅项目，而并非之前市场传闻的都市豪宅项目。 皇后国际公寓的主力面积都在 61－ 95 ㎡，在户型设计上，该项目推出了一个“ N+1”可墅空间概念，实际上就是在原有套型上加一个阴台（计半面积），即可作为户型的一个生态空间配套又可改作一个房间。 其次该项目在 户型设计上基本都做到了明厨明卫，这在小户型住宅设计中还是比较难能可贵的。 未来销售形势预测： 由项目周边的在售项目来说，皇后国际的售价并不算高，该项目也是市中心少见的纯住宅项目，并且项目在有限的规模上也配备了游泳池、会所等配套设施，加之蓝光多年来树立的品牌形象和口碑，皇后国际公寓的后续销售应该会继续保持良好的势头。 并且就目前的价格而言，还有相当大的升值空间。 开盘营销推广活动： 项目在准备阶段都比较低调，一直到 4 月底，项目才开始在成都市各个交通要道推出了户外广告 —— 一面硕大的“宝镜”，和“ 5 12 成都 皇后驾 临 全城敬候”的广告语。 广告画面还是比较有视觉冲击力，广告语也比较有气势，与“皇后国际”的案名还是比较相符。 5 月 12 日，项目售楼部正式亮相，售楼部门口清一色汗血宝马组成的“皇家马队”护卫着身着欧洲王室贵族服装的模特优雅起身，立于两旁，为每个进入的女士戴上一顶闪闪发光的“后冠”。 售楼部内部也开辟了专门供购房者休息的饮茶区，并提供了咖啡、饮料、糕点等服务，一边还有着宫廷服饰的乐队伴奏背景音乐、宫廷画师现场作画等。 可见开发商在努力营造一种宫廷贵族气质的氛围，但是由于售楼部本来 面积不大，加之人流较多，所以现场给人的感觉比较拥挤混乱。 紫檀营销策略报告 房商 网 海量房地 产资 料下 载 这一个问题在项目的样板间也存在一定问题，项目的户型面积不大，但样板间装饰以及家具陈列却采用了比较繁复欧洲宫廷式的风格，让人觉得稍显不合时宜。 前期户外广告 售楼部亮相 售楼部景观 售楼部亮相广告 紫檀营销策略报告 房商 网 海量房地 产资 料下 载 桐梓林欧城 项目地址： 桐梓林南路 占地面积： 69 亩 建筑面积： 179860 ㎡ 建筑形态： 20F 电梯 总户数： 484 余户（ 1 期，含 200 余户小户型） 户型面积区间： 50— 200 ㎡ 1 期： 145－ 160 ㎡（套三） 50－ 55 ㎡（套一） 175－ 185 ㎡（套四） 开盘时间： 2020 年 5 月 26 日认购选房 销售价格： 开盘均价 6700 元 /平方米；目前均价 7300 元 /平方米 销售进度： 开盘当天认购了总推出户数的近 40％左右，目前仅余 47 套，已完成了近 90％的销售。 推广诉求主题： 城南国际生活社区（区位地段优势） 物管费： 元 /平米左右 开发商： 四川鑫澜房地产开发有限责任公司 主要卖点： 桐梓林绝版地段、规模社区、完善社区配套 项目解析： 项目最大的优 势在于其位于桐梓林的绝版位置，周边具有高尚的居住氛围、成熟的市政配套、繁华的商业环境。 项目本身户型面积设计都偏大（仅临街有一栋小户型，但目前已经不作对外发售了），值得一提的是在部分户型设计，采用了两层挑高的空中花园，并且花园面积为赠送面积。 项目的单价较之周边楼盘来说，还算中规中矩，但是由于户型面积 紫檀营销策略报告 房商 网 海量房地 产资 料下 载 较大，总价一般都在 100 万左右，可以判断项目的 1 期房源针对的目标客群基本还是锁定为城市中产阶层。 因此对紫檀项目并无太大影响，但是该项目将于 07 年 10 月初推出 2 期，其位置、价格都将优于 1 期，因此本项目对紫檀的影响 还有待考察。 未来销售形势预测： 该项目一期 400 余套房源中有 200 套 5055 ㎡ 的小户型，早在开盘之前就被开发商内部人员和政府相关关系户消化完毕， 1 期销售火暴，加之开发商本身具有政府背景，有较多的累计关系客户，所以本项目未来销售形势比较乐观。 开盘营销推广活动： 项目于 5 月 1 日正式亮相房交会，开始客户 VIP 登记，至 5月 19 日，共累计客户 1500 余人。 5 月 19 日正式排号，交纳诚意金 5 万元，累计当天排号 300余号。 5月 26日认购选房 ,据从售 楼部销售人员处了解到当天认购了总推出户数的近 40％左右。 紫檀营销策略报告 房商 网 海量房地 产资 料下 载 凤凰城 项目地址： 新会展片区站华路 占地面积： 约 356 亩（ 1 期约 130 亩） 建筑面积： 约 70 万平米（ 1 期 万平米） 建筑形态： 1 期 8 栋 27F 电梯 总户数： 2498 户 户型面积区间： 1 期： ㎡（套二） ㎡（套三） ㎡（套四） 开盘时间： 预计 2020 年 8 月 销售价格 ： 预计均价在 65006800 元 /平方 米 销售进度 ： 前期咨询中 客群特征： 高收入人群（企业高级白领、政府机关公务员等）； 对艺术有特别喜好的人 推广诉求主题 ： 艺术主题 推广主题语： 与城市的未来一起飞翔； 有种生活，总能嗅出巴黎的味道 向南 邂逅未来中心的繁华； 凤行天下，一脉相承的艺术 生活 城市花院，通往心灵的容器； 凤凰城、凝聚艺术语法的群落 华润置地，与你携手，改变生活；为灵魂，建一座庙宇 营销推广方式 推广渠道 诉求卖点 日期 报媒广告 户外广告 电视广告 电梯广告 网络宣传 其他 5 月 / ☆ / / ☆ 听演奏会 与城市的未来一起飞翔； 新会展纯居住艺术社区 6 月 / ☆ / / ☆ 听演奏会 7 月 / ☆ / / ☆ / 紫檀营销策略报告 房商 网 海量房地 产资 料下 载 开发商： 华润置地（成都）有限公司 主要卖点 ： 区位优势，区域未来发展潜力，开发商品牌和口碑 项目解析： 项目位于成都市高新南区大源组团花荫村，天府大道西侧约 800 米，绕城高速南侧约 1000 米，交通便捷，是成都未来 5 年最具发展潜力和投资价值的区域，未来的城市行政中心所在，是成都传统 南富 区域的向外拓展及延伸；周边未来规划配套成熟，有中学、幼儿园、商业、市政公园等。 推广简评 ： 在 5 月 6 日的时候，项目通过电话，通知一些前期对项目有所关注的人群，赠送法国德彪西弦乐四重奏音乐会的门票。 此后，又与法国领事馆和法语同盟联合搞了古典音乐欣赏会。 通过这些活动，不仅很好的把凤凰城这个艺术社区的概念推向的市场。 也明确了项目的客群。 一般对高雅艺术十分感兴趣的，都是社会地位较高，或者是从事艺术行业的人们。 他们的共同点就是，都有较为高的收入。 同时，这些文化主要是法国的艺术为主，所以，很多客源会来源于居住在成都 的法国客户。 紫檀营销策略报告 房商 网 海量房地 产资 料下 载 麓山国际 项目地址： 人民南路南延线麓山大道二段 6号 占地面积： 2500 亩 建筑形态： 独栋、叠加别墅、联排别墅、花园洋房 总户数： 412 户 开发商： 万华房地产开发有限公司 销售情况： 项目 开盘时间 推出套数 户型面积 均价（元 /m2） 销售周期 麓山国际社区 逸翠谷 20201026 136 191272 ㎡ 8000 2个月 橡树坡 2020121 51 300500 ㎡ 12020 4个月 水晶岗 202079 100 270310 ㎡。 4 室或 5室（每户均带有 1个洗衣房、保姆房， LOFT工作台 ,户均 300㎡花园） 12500 4个月 圆石滩 202091 99 210280 ㎡（户均约200 平米三重私家庭院） / 2周 碧影溪（ E1 组团） 20201119 26 410500 ㎡ 1202016000 个小时 麓镇拉佩维尔 电梯花园洋房 22061216 84 140－ 200 6200 1天 电梯花园洋房 2020－ 331 108 140－ 200 55008300 1天 叠加别 墅 202071 / 211－ 238 800010000 1天  推广方式 该项目在推广方式上，采用传统报媒、特殊传媒与路牌广告相结合的 手法。 而该项目采用了各种活动，充分发挥了客户体验营销的价值。 □ 传统报媒 紫檀营销策略报告 房商 网 海量房地 产资 料下 载 报媒主要是以商报华西的高发行率为代表的媒介，在传统报媒的推广中，主要采用大篇幅、多版（通常 24 个整版）的强势推广模式应用； 除了成都地区的日报媒，麓山国际还在《经济观察报》、《南方周末》等全国发行的异地主流思想报媒上发行了广告。 提高了受众的区域广泛性，与此同时，这类报媒的读者也是政治商务人士的首 选读物，也更符合项目的目标客群特征。 □ 特殊传媒 在航空杂志的广告发行则是针对商务群体，对客群的筛选则更加细化；在该项目的主销售周期内，每期的《头等舱》都有广告投放。 □ 户外广告 值得一提的是，麓山国际在各重点城市机场外的户外广告是该项目品质提升以及拓展更多外地实力目标客群的最有效手段。 据统计，麓山国际在北京、上海、广州、昆明等几大城市进行了机场户外广告的投放，其中以上海浦东机场的收效是最大的。 之所以选择这几大城市作为广告投放，主要在于北京、上海作为中国特大城市，机场的年吞吐量及人流量是不言而寓的；特别是作为 省会城市能在这样的大城市有户外广告的投放，也彰显了项目的品质。 从实力购房群体来讲，这种“花开墙外香”也能得以在心理上有很大的满足感。 另一方面，这类城市的经济实力及财富人群要比成都市场及西部市场要大很多，故而也能拓展实力购房者，麓山国际的客群中，有很大比例的温州、江浙、上海的购房群体，与此渠道是很有关系的。  麓山国际如何维护与客群的关系 麓山国际营销总监 蒋莉强调 “ 保证每个月都有活动举行 ” ， 活动的覆盖有很多，诸如别墅生活论坛、名流时尚之夜、风水专题讲座、财富论坛、足球比赛、新车发布会等等。 活动的举办是了解客 户需求和意向最便捷的方式，同时在这个过程中，还能让客户看到开发商的责任感、开发实力和项目品质， 紫檀营销策略报告 房商 网 海量房地 产资 料下 载 一举多得。 通过主题派对、聚会的体验式生活营销方式，让麓山国际社区的整体形象脱离了一个房地产项。