20xx年重庆大学城项目定位报告

20xx年重庆大学城项目定位报告内容摘要：

2020 年之前 150220 ㎡别墅的供应和销售比例较大，核心面积区间为150200 ㎡，富力城、融城华府在产品上与龙湖项目有明 显差异。 去化速度快 （东桥郡） 总价段 /面积段 150 ㎡以下 150160 ㎡ 160180 ㎡ 180200 ㎡ 200220 ㎡ 220240 ㎡ 240 ㎡以上 100 万以下 融城华府 35， 7126 100120 万 融城华府 18， 7967 东桥郡 24， 6500 120140 万 富力城 24， 8200 富力城 30， 8300 龙湖睿城 22， 7000 东桥郡 38， 6800 140160 万 融城华府 3， 10193 富力城 20， 8500 融城华府 9， 9156 龙湖睿城 22， 8000 东桥郡 50， 8300 160180 万 融城华府 15， 11091 融城华府 2， 10358 富力城 17， 8600 东桥郡 20， 9200 东桥郡 30， 8500 180200 万 融城华府 1， 13048 龙湖睿城 36， 8500 东桥郡 65， 9200 东桥郡 55， 9000 200250 万 融城华府 10， 12801 龙湖睿城 50， 9500 东桥郡 10， 10000 东桥郡 110， 10000 龙湖睿城 40， 11000 250 万以上 东桥郡 30， 12020 龙湖睿城 6， 13000 东桥郡 16， 15000 20202020 年别墅各总价段销售一览表 经济型别墅主力总价 120140 万 中档型别墅主力总价 220250 万 从上表可以看出，经济型别墅占区域别墅供应的 55%左右，主力总价在120140 万之间，其余为中档以上别墅，主力总价 220250万之间； 东桥郡主要选择大于 180 ㎡的产品，富力城选择 160200 ㎡的产品，而融城华府选择小于 170 ㎡的产品，他们在不同的市场上进行错位竞争，销售情况较理想。 2020 年别墅价格提升较快，东桥郡联 排价格已达 14000 元 /㎡、双拼 20200元 /㎡ ；富力城联排价格为 9200 元 /㎡ ；融城华府预计开盘价格叠拼 8000 元 /㎡ 、联排 11000 元 /㎡ （使用面积单价 7000 元 /㎡ ）。 [在售市场分析 —— 别墅 ] 表格内内容为：项目名称 +推出套数 +成交单价 09 年别墅供应主要为富力城、东桥郡、融城华府三个项目，他们在面积选择上有明显的差异化，销售情况均较好。 09 年区域内，经济型别墅主力总价在 120160 万，面积在 150180平米，中档别墅主力总价在 200250 万，面积在 200250 平米。 2020 年别墅价格提升较快，东桥郡联排价格已达 14000 元 /㎡、双拼 20200元 /㎡ ；富力城联排价格为 9200 元 /㎡ ；融城华府预计开盘价格叠拼 8500 元 /㎡ 、联排 11500 元 /㎡ （产权面积单价 7000 元 /㎡ ）。 小 结 [在售市场分析 —— 别墅 ] 在售市场整体分析 关于区域 —— 目前区域受配套和交通条件的限制，居住型产品开发较少，主要针对购买投资型高层和别墅这两类对现有配套和交通要求不高的客户为主； 关于洋房 —— 洋房作为以自住为主的产品，对配套、交通条件有一定的要求；同时，若作为投资产品，在区域内投资 性小户型和经济型别墅的投资价值更被看好。 因此，目前区域还不适合洋房产品的开发； 关于高层 —— 区域房地产市场有大学城 15 所高校、未来轨道交通等投资价值作为支撑，其投资型产品开发量较大，销售情况较好，待 1号线通车后，大学城居住型高层将受到追捧。 关于别墅 —— 根据区域形象和交通条件，现目前并不适宜开发居住型的别墅产品，龙湖开发别墅产品面积虽较大，但与同区域内其它别墅项目一样，主要还是针对投资型别墅产品的客户。 二、未来两年潜在供应分析 中渝物业竞得 金科集团竞得 3号 地块 卓越熙街 近期大学城项目分布图： 龙湖东桥郡 融城华府 龙湖 U城，首期精装公寓 7 月推出 首期推出 180 套联排， 6月亮相， 8万㎡的示范区和 3000 ㎡的体验商业 东方剑桥 康田项目 富力城 城南居住集中区 花千树，纯洋房， 5月推出 卓越熙街 ， 2020 套，主力面积 3050㎡一房和 30 ㎡以下单间配套 东方剑桥 ， 1300 套，主力面积 6070 ㎡两房 60%和 90110 ㎡三房 35%，其他 5% 融城华府 370 套，主力面积：叠拼 130160 ㎡，联排 160180 ㎡ 东桥郡 240 套，主力面积 联排 200240 ㎡，双拼 250360 ㎡，主力总 价330600 万 富力城， 200 套，主力面积 200230 ㎡，主力总价 250350万元 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 富力城， 8800 套，主力面积 6070 ㎡两房 30%， 80100㎡三房 40%， 100120 ㎡四房 15%， 3545 ㎡一房 10%，其他 5% 花千树 2500 套，主力面积 70110，舒适两房和三房为主 ■ 片区未来四年潜在项目供应走势 东方剑桥 400 套，主力面积平层 110120 ㎡，跃层 140180 ㎡ 康田项目 ， 1000 套，主力面积 80㎡以下 高 层 洋 房 别 墅 金科地块 ，约 4000 套， 60100 平米为主，一房 15%，两房 45%，三房 30%，其他 10% 龙湖花千树 780 套，主力面积平层 100120㎡，跃层 120180㎡ 金科地块 1500 套，主力面积平层 85120 ㎡，跃层 140160 ㎡ 龙湖 U城 800 套，主力面积平层 90120 ㎡，跃层 120140㎡ 金科大学城 600 套，主力面积：联排 200230 ㎡，预计 14000 元 / ㎡ 龙湖 U城 ， 5000 套，预估有约 70%的产品面积在 70110 平米，其他为公寓 龙湖 U城 150 套，主力面积：联排 200230 ㎡，预计 16000 元 / ㎡ 东方剑桥， 150 套，主力面积 180230 ㎡，主力总价 250350 万元 区域近期 60 平米以下的投资型产品陆续有供应，从 2020 年以居住型产品为主 的项目将陆续入市，面积在 70110平米，项目逐渐增多，竞争激烈； ■ 20202020 年区域高层供应情况 从 2020 年开始洋房产品供应增加，产品主要为平层户型（ 85120 ㎡）、跃层户型（ 120160 ㎡）。 龙湖花千树、龙湖 U 城、金科项目和东方剑桥是未来市场供应主力； ■ 20202020 年区域洋房供应分析 ■ 20202020 年区域别墅供应分析 大学城未来两年别墅市场以 130160 ㎡的叠拼别墅和 160230 ㎡经济型联排别墅为主，进入 2020 年后，已知项目中，金科项目、龙湖 U 城、东方剑桥有别 墅产品供应，总体供应量呈下降趋势。 物业形态 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 别墅 市场供应量预测 —— —— 640 690 380 市场容量 258 650 洋房 市场供应量预测 —— —— 780 1000 900 市场容量 308 75 高层 市场供应量预测 —— —— 4600 6000 8200 市场容量 1162 2600 2020 年后市场供应及市场容量预测 别墅供应有减少的趋势，同时，市场容量还会随城市经济发展逐渐成熟呈上升趋势，因此预计市场仍有机会点； 09 年洋房产品无新增供应，在售洋房为 08 年存量房源持续销售，以富力城为主，成交量小，预计 2020 年后，龙湖花千树、 U 城、东方剑桥、金科等项目的陆续入市，伴随区域配套、交通条件的逐渐成熟，市场容量将有明显上升。 高层 20202020 年区域集中居住区土地的陆续供应，供应项目增多、供应量加大，将快速进入房地产开发高峰期，竞争激烈，但区域配套成熟度不高，仍以投资需求为主；而 2020 年后，轨道 1号线、双碑大桥通车将加大区域便捷度，对外区客户吸引力度加大，居住类产品需求迅速加大，使大学城真正成为宜居之城； 三、其他潜 在供应 微电园 L 分区 住宅区 目前，西永微电子产业园工作及常驻人口约 5000 人，企业中层以上员工约28% (其中企业直派员工约 8%)，普通员工约 67%，其它人员约 5%，目前员工较少，预计 2020 年年底员工达 2万人。 微电园 L 分区共 6 万亩，准备规划 1万亩土地用于经营，目前处于规划阶段。 在 1 万亩经营性用地中。 拟建 100 万方公寓式住宅，用于园区配套，不对外销售，在 2020 年开工建设。 另外，园区每年还将建设 60 万方安置房； 虽然园区离大学城有一段距离，但目前已有部分园区客户至大学城购房，可见，微电园置业者也是本项 目的贡献者之一，建议项目抓住时间差的机会，快速实现销售回款。 微电园 L 分区住宅供应 微电子工业园 大学城区域 轨道交通 公交路网 规划中 陈家桥 经济房 西永 租赁房 微电园 L 分区住宅供应 芯片制造园 SOHO 楼和软件楼 芯片制造园 保税仓库 电子制造园 电子制造园 微电子工业园用地规划： L分区 100 万方住宅区 未来大学城将成为重庆房地产开发的热点区域。 产品供应倾向多元化，产品线较长，各类物业均有大量供应，竞争激烈； 未来 23 年区域内高层仍以投资型物业为主，差异化不大，且多分布于热点开发区域，竞争激 烈，随着配套和交通的完善，部分居住型高层物业将逐步成为主力； 高层：这几年投资产品为主， 1 号线通车后居住型高层市场被看好，虽众多项目以低密度住宅开发为主，但因为实际条件限制，高层仍然是主力产品，占70%以上，竞争非常激烈。 洋房：龙湖、富力最先开发洋房，接着开发经济型别墅，然后再开发洋房。 在 20202020 年龙湖、金科洋房大量入市，短期内洋房竞争较大。 别墅：前期龙湖、富力、金融街进行规模性的别墅开发，目前大学城已成为重庆别墅的第三区；别墅项目在逐渐减少，随土地容积率的提高，别墅供应量会更少，后期的 别墅市场竞争较小，机会较大。 总 结 在售项目客户分析 客户分析 客户调查问卷分析 潜在客户判断 2 项目名称 物业形态 客户来源 置业目的 龙湖东桥郡 别墅 沙坪坝（ 30%）、大九区（ 20%）客户和龙湖老业主（ 30%）为主，其他（ 20%）为辅； 70%投资， 30%自住 龙湖睿城 洋房 沙坪坝区（ 50%）、大九区（ 15%）、龙湖老业主（ 20%）为主；及其他（ 15%）为辅； 65%投资， 35%自住 别墅 龙湖老业主（ 50%）、沙坪坝及九龙坡（ 40%）为主，其他（ 10%）为辅； 以投资为主 高层 沙坪坝区（ 60%）、微电园客户（ 10%）、龙湖老业主（ 25%）为主，其他（ 5%）为辅 约 90%为投资 富力城 别墅 沙坪坝（ 35%）、江北（ 20%）、北碚区、壁山（ 20%）、九龙坡（ 15%）为主，其他（ 10%）为辅 约 60%投资，其它多为自住 洋房 主要客户为大学教师（ 50%）、北碚等周边区域客户（ 50%） 以居住为主 高层 沙坪坝（ 50%），九龙坡（ 25%）、北碚、壁山及其他（ 25%） 前期以投资为主，目前逐渐转向居住型产品 东方剑桥 高层 沙坪坝（ 40%）、九龙坡（ 15%）、南岸区（ 45%） 以投资为主，纯居住客 户较少。