20xx年绿城集团精装修工程管理指引

20xx年绿城集团精装修工程管理指引内容摘要：

指引 21 加工设计等）及时确认。 （ 5）对施工过程中施工图纸的调整及时确认 （尤其是水、电系统图需做好详实的调整记录） 、及时备案，为最后 的 竣工图管理，提供变更依据。 绿城集团精装修工程管理指引 22 第 3章 精装修工程营造管理 施工准备阶段 总体进度计划控制 首先应 制定《项目精装修工程营造总计划》 ， 制定《项目精装修工程营造总计划》有以下作用： 为项目施工单位、监理单位招投标安排合理的时间，保证招标方式（费率或工程量清单） 的可行性和对相关合作方的招标质量。 为项目的材料设备采购，规定清晰的时间节点。 为项目的精装修工程营造，安排合理的工期和相对充分的一户一验、户内整改时间（精装修工程施工，应最迟比交付时间提前 2个月完成，并开始一户一验和户内整改）。 向财务部门提供阶段性的资金需求，保证资金需求。 用一个动态的可分解的计划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露期间矛盾使项目在合理的工期内，以合理的造价高质量地协调有序地达到预期目标。 绿城集团精装修工程管理指引 23 ① 招投标管理计划： 制定项目精装修工程招投标管理计划，将精装修范围 内的所有合作单位、材料、设备招标，在时间上、程序上、内容上做统一安排，并入项目总开发计划，为全面充分 地考察、选择 合作单位、材料商创造合理的时间条件。 ② 项目总施工进度计划： 制定项目总施工进度计划，按开工、中间验收、一房一验、交房等大项和施工里程碑事件设置时间节点，全面指导施工 并 为子计划的动态调整提供依据。 ③ 项目精装修人员及资金计划： 根据不同项目、不同阶段对精装修管理人员的需求制订员工招聘、培训计划，以预控管理对人员的需求。 依据各项合同中的付 款条件，结合工程的整体计划进行制定精装修资金计划。 资金计划内容为各精装修项目施工单位的工程款支付、甲供材料款的支付、设计费的支付、工程尾款等； ④ 项目精装修月度施工计划： 绿城集团精装修工程管理指引 24 月施工计划是精装修管理中最重要的计划之一，是指导 项目公司 、监理单位、施工单位、材料供应单位等 开展工作 的重要依据。 因为施工 单位 制 订 的月度施工计划，是以自己角度考虑的，有一定的局限性 ,月计划应以整体工程的推进为中心，在施工单位的计划的基础上，要根据整个工程的情况进行调整，加强其可行性。 ⑤ 周计划： 精装修施工参与方多，现场情况复杂，需要相互配合的工作量很多，时间要求高，周计划为月计划的分解，其灵活性能动态解决突发事件，是月计划的重要保障。 ⑥ 倒排计划： 倒排计划是刚性指标，是在工程工期重大延误的时候，需要在限定的节点工期内完成延误工作，以免影响下一节点的完成进度。 精装修施工月计划、周计划、倒排计划在项目工程实施过程中制 订。 编制《项目界面划分细则》及标段划分 界面划分 绿城集团精装修工程管理指引 25 界面划分 是指合理安排专业单位完成相关部位施工，使之有利于工序衔接和基层质量控制 ，不同项目应根据地域不同的施工资源，制定符合自身项目特点的界面划分方法。 界面划分工作应在项目开工前完成，以便提前做好相关工作。 提前做好界面划分工作，可以充分认识界面施工的前后关系，明确不同专业、界面施工内容和完成时间，提前解决装饰施工前置条件；安排专业单位施工相应工程界面，优化不同工程界面的施工质量，有效避免返工，节约成本，提高装饰基层质量。 界面划分可结合自身项目特点，参考相关项目的界面划分内容进行编制，并提前安排实施。 标段划分 为了合理的控制成本，在工程中引入竞争机制，更好的对工程进度、质量进行 控制，对于大规模的精装修工程，应至少划分两个标段进行营造。 标段划分应在项目装饰单位招标前确定并要求在投标书中分标段报价，相对于其它专业施工的标段划分，精装修工程的标段划分绿城集团精装修工程管理指引 26 更具灵活性，理论上讲只要一个相对封闭、独立的区间，就可以划分为一个标段。 由于装饰公司施工能力的不断提高，标段划分的造价控制是动态变化的，并因不同装饰公司的施工实力及木制品和石材加工的配套支撑能力而不同（目前每标段造价在 20204000 万 控制为宜 ，对于发展快，管理力量和配套力量强的装饰公司可 以有所突破 ），标段造价太低，难以吸引优 秀的装饰公司和管理资源，而造价太高，装饰公司的会出现人员安排方面的困难；标段的造价控制，需要对项目营造期装饰市场及装饰单位充分考察后确定。 对于独栋高层单体建筑的装修标段，宜采用横向划分（如： 某高层建筑 10 楼以上一个标段， 10 楼以下为一个标段； 如：某 写字楼 十 楼以上为一个标段， 十 楼以下为一个标段）。 对于相对独立且在功能上具有特殊性和重要性的部位，即使面积小、造价低，也可单独划分标段（如 ：某 医院的手术层 装饰 ）。 对于板式建筑或综合体建筑宜按单元、使用功能，采用竖向划分的原则（如： 某板式 公寓楼 ）。 绿城集团精装修工程管理指引 27 编写《精装修材料、设备招标文件》 项目公司根据施工图纸中的《材料设备明细表》进行材料考察与调研，结合集团公司《精装修材料、设备适用标准》及合理替代原则，合理确定材料、设备采购的品种、品牌、规格、型号等。 并应会同集团公司材料设备部、成本管理部、精装修管理部、总工程师办公室等相关部门进行必要考察，报 集团 采购分管领导审核后， 片区执行总经理 审批。 项目公司根据集团公司精装修物资和设备采购原则编写《精装修材料、设备招标文件》。 《精装修材料、设备招标文件》应参照集团公司材料招标文件标准文本，招标文件经项目公司总经理确认后应报集团 材料设备部和精装修管理部审核、集团 采购分管领导审核后， 片区执行总经理 审批。 涉及新材料或进口材料等重要材料的选择，应进行必要的评审。 项目公司应在集团公司层面组织召开材料评审会。 ①会议应召集集团公司物资采购分管领导、工程分管领导、总绿城集团精装修工程管理指引 28 工程师办公室、规划设计部、精装修管理部、材料设备部、成本管理部等相关人员参加。 ②项目公司负责整理评审结果，由参加会议人员会签， 报集团采购分管领导审核， 报 片区执行总经理 审 批。 ③重大物资和设备的选择执行集团公司质量管理体系的相关规定。 签订《精装修材料、设备采购合同》 项目公司根据精装修材料、设备招标结果形成意向， 报集团公司材料设备部、精装修管理部 会签， 报集团 采购 分管领导审核 ， 片区执行总经理 审 批。 在履行完必要程序后，项目公司应及时与材料供应商签订主要材料设备的采购合同。 采购合同由项目公司拟订，合同文本应参照集团公司材料设备采购合同标准文本，材料设备采购合同经项目公司总经理确认后 ，报 集团公司材料设备部、精装修管理部会签，报集团 采购 分管领导审核 、片区执行总 经理 审 批。 绿城集团精装修工程管理指引 29 采购合同须按集团公司相关规定进行会签，会签完成，相应的调整、修改、完善工作结束后，与供货商正式签署。 编写《精装修监理招标文件》 室内装修监理的选择有两种模式 ①实行监理一体化，即土建监理与精装修监理为一家单位。 其操作亦有两种方式，一种是在项目施工前就监理的工作内容一次性招标；另一种是在项目开始施工后就室内装修工程进行追加工作量。 ②在室内装修工程开始前，重新选择室内装修监理单位。 项目公司应根据本项目特点及实际情况，充分考虑两种模式在费用、管理的连续性、资料的统一性等方面的利弊，分析 对比后选择适合的模式。 项目公司在编写《精装修监理招标文件》时，应参照集团公司精装修监理招标标准文本，《精装修监理招标文件》经项目公司确认后应报集团总工程师办公室审核后，项目公司负责人审批。 需重新选择精装修监理单位的项目，项目公司还应参照集团的绿城集团精装修工程管理指引 30 《精装修施工界面划分原则》，在招标文件中应明确界定精装修监理与土建监理的职责范围与权限关系，保证在整个项目实施过程中监理工作的连续与协调。 项目公司编写完成《精装修监理招标文件》经过内部评审后，报集团公司总工程师办公室、精装修管理部审阅、备案。 无论采用何种监理模 式，项目公司应充分利用集团公司精装修管理部的监理单位信息库，对监理单位进行必要考察。 应会同集团公司精装修管理部等 相 关部门实地考察，并报项目公司负责人审定后确定拟邀请投标单位。 考察内容除监理单位的综合实力、人员资质外，重点应集中在对同类精装修项目的监理业绩和监理班子主要人员构成上。 签订《室内装修监理合同》 项目公司根据室内装修工程监理招标结果形成意向，报集团精装修管理部 评审 ，最终由项目公司负责人审批。 项目公司参照集团公司的《精装修监理合同》的标准文本拟订监理合同，报集团精装修管理部 评审， 由项目公司负责 人与监理单绿城集团精装修工程管理指引 31 位正式签署，最后交集团 精装修管理部 备案。 编写《室内装修施工招标文件》 项目公司参照集团公司精装修管理部《室内装修施工招标文件》的标准文本及结合本项目的实际情况，编写《室内装修施工招标文件》。 项目公司编写完成《室内装修施工招标文件》经过内部评审后，报集团公司成本管理部、精装修管理部等 相 关部门会签，报 集团 工程分管领导审核， 片区执行总经理 审批。 项目公司可利用集团公司的《装修施工单位信息库》中的信息资源，亦可选择信息库外施工单位，但必须组织集团公司成本管理部、精装修管理部等 相 关部门进行考察、出具 考察报告，并报 集团工程分管领导审核， 片区执行总经理 审批后，确定拟邀请投标单位。 对投标单位的了解与考察，是询标、决标工作的重要支撑，精装修工程质量要求较高，而目前优秀施工资源相对不足，并且同资质的施工单位之间、同一施工单位的不同项目经理之间，管理水平绿城集团精装修工程管理指引 32 和施工技术水平等方面都有较大差异；所以对施工单位的考察必须具备针对性；不仅要对已建项目的完成效果、各方反映情况进行考察，还要对在建工程的施工管理情况进行现场考察，不仅对装饰公司的业绩及经营情况进行考察，更要对拟派项目经理及所属班组的施工、管理情况进行考察；而且考 察项目类型与拟建项目类型，应具备匹配性。 签订《室内装修施工合同》 项目公司根据室内装修施工招标结果形成 中标 意向， 对合同标的在 100 万元及以上、 1000 万元以下的，报执总片区评审、片区执行总经理审批；对合同标的在 1000 万元及以上的，报 集团 工程 成本管理部、精装修管理部等相关部门会签，报 集团 工程分管领导审核后， 片区执行总经理 审批。 项目公司参照集团公司《精装修施工合同》的标准文本拟订施工合同 ，报审流程同中标意向。 办理装饰前期手续和《工程保险合同》 项目公司应根据项目特点及项目所在地政府相关规定，及时 办绿城集团精装修工程管理指引 33 理政府监督、消防、等前期报批手续，根据 相关工程 的工程保险实施情况 分析 ，对于大规模精装修工程应办理工程保险。 具体请参考相关工程保险合同。 室内装饰与机电安装的协调 室内机电设备的布线安装，对室内精装修工程的进度、质量控制有重要影响。 在室内初步设计阶段，就应充分考虑大型设备的安放位置，及墙顶面设施、配件（出、回风口，强、弱电箱，控制面板等智能化终端），与装饰立面关系是否合理，使用功能是否满足要求。 在室内施工图设计及室内装饰施工阶段，为保证室内装饰进度和装饰效果，应对室内机电安装的进度、质量进行积极的现 场协调： ① 设备、设施的安装应按“室内安装集成图”施工，并根据现场情况适当调整，不应影响室内装饰效果。 ② 设备、设施的相关管线连接，应整齐有序排布、标识，注意接口连接质量及管线保温处理，杜绝漏风、漏水、结露绿城集团精装修工程管理指引 34 等现象，并注意标高控制，以免影响其他设备安装。 ③ 设备、设施的安装条件应符合相应的安装参数要求，保证设备的正常使用。 ④ 设备、设施的安装进度应充分保证室内装饰工作的进度要求，并在隐蔽工程验收前，完成管线试压和设备调试。 ⑤ 设备、设施的终端控制按纽及强、弱电终端箱体的位置，即要方便使用，又要满足装饰面的和谐统一。 施工实施阶段 样板房施工 精装修工程在大面积施工之前，首先应进行样板房的施工，通过样板房的施工，明确材料选用、明确施工方法，并可根据现场实际情况对设计施工图进行调整，保证大面积施工的顺利进行。 样板房的施工及软装配饰，应在项目开盘前 2 个月完成，以提升楼盘形象，促进客户积累，并为销售合同中的相应条款的表述提供依据。 样板房施工完成后，项目公司应在 10 日内，组织集团相关部门绿城集团精装修工程管理指引 35 对其评审，认真。