20xx年砀山项目地块市场调研报告改

20xx年砀山项目地块市场调研报告改内容摘要：

........................... 47 中心景观区 ....................................................................................................................... 48 组团及道路景观 ................................................................................................................ 48 景观层次 ........................................................................................................................... 49 五、产品风格建议 ......................................................................................................................... 49 六、社区配套与服务 ..................................................................................................................... 49 双会所概念 ....................................................................................................................... 50 物管服务 ........................................................................................................................... 50 七、配套商业规划 ......................................................................................................................... 50 位置 .................................................................................................................................. 51 商业规划建议 .................................................................................................................... 51 浙江广兴投资有限公司 砀山项目地块市场调研报告 第 5 页 共 51 页 市场调查说明 一、调查目的 本次调查的主要目的 是紧紧围绕开发商的投资项目，调查和分析 砀山 县本地的经济、人口发展状况的信息，调查和分析 砀山 县房地产行业的整体竞争和发展状况的信息，调查和分析当前 砀山 县主要房地产项目的信息，调查和分析 砀山 县住宅的潜在消费者的需求特点、购买行为和对本案的期望与要求，从而为开发商 砀山 房地产项目的投资、设计、营销等有关决策提供相应的事实与信息支持，为 项目进一步的 策划和运作服务。 具体调查目的如下： 分析 砀山 县经济和人口发展情况，分析 砀山 县房地产市场当前状况和发展动态； 分析 砀山县 竞争楼盘的主要情况； 全面了解 砀山 县当前的 住宅状况； 分析潜在消费者对住宅的心理需求和购买行为的特点，包括其消费意向、面积户型要求、考虑因素、期望价位等； 分析潜在消费者对本案的认同与意向，以及对本案的要求； 根据调查所得到结果，综合宏观环境、行业竞争和消费者需求，提出项目的市场定位及操作策略。 二、调查内容 本次调查共分 4个部分，包括宏观环境（经济、人口环境）调查、行业整体状况和主要竞争楼盘调查、住宅消费调查、 项目土地状况 调查，具体内容如下： 砀山 县近年来的经济和人口发展变化情况； 砀山 县房地产业近年来的发展变化情况； 砀山 县主要竞争楼盘的发展商、开发规模、价位、主要户型、外观风格、容积率、开发节奏； 本案土地状况分析 及对后续开发的影响 ； 砀山 县住宅、 潜在消费者的未来需求、购买决策的影响因素和对本案的意向。 三、调查方法 本次调查主要针对 砀山 县环城东路以西、 人民东路以南 地块项目，运用资料查阅、政府访谈、 深度客户访谈 、案场踩盘相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下： 浙江广兴投资有限公司 砀山项目地块市场调研报告 第 6 页 共 51 页 为获取当地的经济、人口和房地产市场发展数据，我们走访了 砀山 县政府统计局、房管处、建设规划局等相关部门； 为了解各竞争楼盘的 情况，我们实地走访了 砀山 县目前在建的多处楼盘，通过访谈和资料收集，了解有关户型、价格、规模、进度等方面的情况； 在充分的前期调研的基础上，设计相应的问卷，对住宅的消费特点进行重点调查。 （ 1）调查执行 我司共有 4 名 工作人员 参加主持了该调查，现场的 城市调查、深度访谈 和竞争楼盘调查于 2020 年 1月 20日 开始。 数据录入、核查、整理、分析工作于 1月 30日 前 结束，最后进入报告构思和撰写阶段。 （ 2）质量保证措施 为保证该项调查工作的高质量，我们认真对待调查各个环节的每一个问题，采取了以下保证质量的措施：  市场调研 前 ，先进行充分的 内部沟通，确定主要方向 ；  市场调研 中，由杭州 攻略地产营销有限公司 策划高层集体讨论决定 深度访谈 结构 及内容 ；  每天召开一次例会，沟通调查中出现的各种问题，并立即给出解决方法；  数据分析结果的含义，由 杭州攻略地产营销有限公司 策划高层集体讨论确定；  报告的结构和撰写要求由 杭州攻略 营销 高层共同审定。 四、调查结论 有待教育的初级市场 砀山县隶属安徽 省 宿州市，靠近山东地界， 距离最近地级市为河南商丘市（约 70公里）、其次为江苏徐州市、安徽宿州市， 整个县城规模不大， 交通相对闭塞，属于比较孤立的一个县城 ， 是一个内向型城市。 随着政府招商引资工作的加强，外来资本的进入，但由于相对内向的城市发展，每年经济增长速度虽然较快，但总量仍不大，未来几年内会处于相对稳定的增长态势；城市产业农牧林渔依旧占据很大的比例，农村人口数量达全县总人口数量 的 87%，房地产投资额每年约为 亿元间，总量 不大投资有限 ，处于城市化发展的初级阶段。 房地产市场容量 较小 ，刚性需求为主 近几年来，房地产发展速度虽然较快，但每年稳定在 8 万方 左右 的销售面积 ，市场容量有限，同时进行房地产开发的企业也不多， 既有机会也有风险，就单个项目而言，每 年 23 万方的销售速度，属于成功项目，市场环境决定了项目的开发进度，不能过多开发而导致产品的滞销。 初级的房地产市场，大量的刚需人群，决定了砀山房产市场以刚性需求为主，投资客比例很少， 农村人口是不可忽视的一群购房力量，他们 在县城购房比例约占 45%， 很大程度上活跃了市场，但同时购房人群对市场认知度并不高，投资房产的概念基本没有 形成，刚性需求为中坚力量，房价上涨速度不快， 近两浙江广兴投资有限公司 砀山项目地块市场调研报告 第 7 页 共 51 页 年稳定在 200 元 /年的水平。 房产 产品 同质化 初级的开发市场，全县城的开发楼盘并不多，不超过 5 个，整体产品同质化现象严重， 从规划到建筑 、从园林到 户型， 每个楼盘基本为兵营式排列、建筑外观上几乎一样、无非是颜色的替换，园林景观更是无从谈起， 低水平的市场充满的机会，以浙商的营造水平能赋予这里全新的理念 ，但是需要进行充分的引导。 但是房价水平并不高，算上建安与土建成本，利润并不如一、二线城市那么高，如何在有限的成本投入中打造差异化的品质产品，将是面临的难题。 人群生活方式决定产品基本原则 砀山县整个城镇属于内向型发展，居民生活水平虽然在逐年提高，但总体上仍然处于较低的水平，对于房产购买习惯于积蓄购房、对户型要求以实用为主，面积约 115 平方米接 受度最高，房间数量最好在三个，习惯卧室朝南；对景观园林要求并不高，对楼宇智能化了解程度很低，只是对简单的安防系统有所要求。 在整体产品打造上把握好 形象高端、价格中端、成本控制 的总原则。 价值观引导决定产品可塑空间 由于整体房地产市场属于初级阶段，当地居民对房地产的价值观仍然处在很低的水平，只是简单的满足居住功能，而更深层次的居住感受没有被挖掘，需要我们去引导，需要我们去教育，把全新的理念传达给消费者，告诉他们更深层次的居住感受，舒适度、身份感、尺度感、环境感……围绕我们要打造的产品去一一引导教育， 延伸出可塑的产品空间，来赢得更多的客户。 土地现状决定开发 方式 土地现状：未拆迁、高压线、农田、东面人气差……但另一方面：城市往东发展、低成本的土地资源、临近主街，日益成熟的配套…… 这些都是持续发展的有利条件，随着政府拆迁工作的进展，合理进行选择性开发，控制好每年开发总量，是却得成功的先决条件。 初步计算土地建筑面积约 18 万方，以每年 3 万左右的开发量计算，完成全部开发需要 56 年时间 ，但控制好开发节奏与营销手法，将有利于缩短开发时间。 西边沿人民路部分将是首期开发的不二选择， 成熟的配套、 较高的人气，有助于 项目的首次亮相，同时通过 自 身的产品营造拉大与市场的差异化， 来赢得更多的客户。 浙江广兴投资有限公司 砀山项目地块市场调研报告 第 8 页 共 51 页 城市概况篇 一、砀山县概况 关键句：砀山县隶属安徽宿州市，靠近山东地界，整个县城规模不大。 交通相对闭塞，属于比较孤立的一个县城。 地理位置 砀山县位于安徽省最北端，苏、鲁、豫、皖四省七县交界处；东连本省萧县，东南部、南部、西南部、西部与河南省的永城、夏邑、虞城三县接壤，西北与山东省的单县、东北与江苏省的丰县毗邻。 县境处于北纬 34176。 1639。 — 34176。 3939。 ，东经 116176。 0939。 — 116176。 3839。 砀山县境南北长约 公里，东西宽 约 44 公里，总面积 1193平方公里。 县城东距徐州市 84公里，西距商丘市 72公里。 陇海铁路、 310 国道贯穿全境，京九、京沪铁路， 10 206 国道擦肩而过。 百里黄河故道横卧其间。 她东距历史名城徐州 70 公里，西接古都商丘 60 公里，芒砀山雄峙于前，黄河襟带于后，古为汴京齿唇，徐淮门户，素有九州通衢、天下要冲之称，是安徽省连接欧亚大陆桥的唯一通道。 城市规模及人口 2020年末 ，全县总户数 288978户，年末总人口为 966428人， 其中非农业人口 120670人，农业人口浙江广兴投资有限公司 砀山项目地块市场调研报告 第 9 页 共 51 页 845758人， 比上年增长 %。 其中：男性 494571人，女性 471857人。 人口自然增长率为 ‰，比上年增加。 砀山县现有汉、回、苗、侗、壮、藏、布依、土家、独龙、白、朝鲜、哈尼、蒙古、满、赫哲、鄂温克、维吾尔、畲、土、羌、拉祜等 22个民族。 自然资源 砀山县地下矿藏初步 探明有煤、石油、天然气。 安徽省地质矿产局 325地质队于 1958年至 1962年，在普查填图工作中，发现砀山县境南部地下蕴藏煤。 1978 年， 325 地质队同安徽省煤田第三勘探队对煤田地质情况作进一步勘探，勘探表明，煤田西自杨集车站、东至县界，长 30多公里，南北宽 10公里左右，总面积 300平方公里。 地处永城背斜北翼，含煤地层为石盒子组和山西组， 呈向北倾的单斜构造，倾角 5度至 15度，煤层倾角与地层倾角一致。 可采煤层为 G G D C C2共 5层，总厚度 米。 G1为主煤层，平均厚度 ，埋深 290至 1040米。 其品种有焦煤、瘦煤、贫煤、自然焦等，总储量为 7亿吨。 气候特征 砀山县位于黄淮海平原的南部，属于暖温带季风气候区。 年平均气温 ℃（ 19551995年）。 其中年极端最高气温 ℃（ 1。