20xx年物业管理师经营管理知识模拟试题

20xx年物业管理师经营管理知识模拟试题内容摘要：

（ A）中扣除（ ）后就可得到物业的净运营收益，简称净 收益。 A．有效毛收入 运营费用 B．潜在毛租金收入 运营费用 C．有效毛收入 空置和收租损失 D．潜在毛租金收入 空置和收租损失 （ C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。 A．全部投资回收期 B．动态投资回收期 C．静态投资回收期 D．投资回收终止期 1收益性物业的运营费用包括（ DE）等。 A．空置和收租损失 B．抵押贷款还本付息 C．房产税和所得税 D．为租客提供服务的费用 1下列属于设备有形磨损的是（ AD）。 A．封存的设备因自 然力产生的磨损 B．设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值 C．技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后 D．设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏 1（ A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A．市场法 B．成本法 C．收益法 D．趋势法 1物业价格构成中包括了（ AD） A．土地取得成本 B．开发成本 C．投资利息 D．物业折旧 E．开发利润 1运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ ACE）方面的工作。 A．统一付款方式 B．统一采用人民币 C．统一货币单位 D．统一采用平方米 E．统一采用单价 1一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（ B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。 A．内容 B．价格 C．管理机制 D．环境 1不属于需求分析具体内容的是（ C）。 A．人口和家庭分析 B．就业分析 C．竞争对手分析 D．收入分析 1商 品住宅需求的影响因素主要有（ ABDE）。 A．收入的变化 B．政府的税收政策 C．国际市场住宅价格 D．对未来的预期 E．政府的住房政策 1建筑物管理计划的内容，包括如下（ ABD）。 A．建筑物维护的标准 B．建筑物管理策略 C．租金方案 D．物业检查计划 E．财务收支计划 按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（ C）。 A．居住用房租赁和非居住用房租赁 B．定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁 C．公房租赁和私房租赁 D．国内租赁和涉外租赁 来源 :考试大 2物业 租赁管理模式中，（ C）模式业主不负责物业的租赁。 A．包租转租和委托管理 B．出租代理和委托管理 C．包租转租和出租代理 D．包租转租、委托管理和出租代理 2关于自动延期租赁的表述，正确的有（ ABDE）。 A．除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约 B．租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应 C．租赁关系在双方中的一方死去时终止 D．又称周期性租赁 E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效 2租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ ABCD）。 A．确定可出租面 积和租赁方式 B．编制租赁经营预算 C．定位目标市场 D．确定租金方案 E．明确广告策略 2下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（ D）。 A．直接人工费 B．间接费用 C．直接材料费 D．管理费用 2某物业管理企业，共有保安 25 人，保安人员人身保险费 100元 /人•月，房租费 60元 /人•月，保安系统费 100元 /人•元，保安用房 30 元 /人•月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（ A）元。 A． 7250 B． 290 C． 3480 D． 5000 2成本控制的原则有（ ABDE）。 A．全面控制原则 B．讲求经济效益原则 C．常规管理原则 D．责权利相结合原则 E．例外管理原则 2成本预算编制的基本要求有（ ACE）。 A．成本预算必须同其他预算相协调 B．成本预算要以成本计划为基础 C．成本预算应有相应的技术经济措施保证 D．成本预算要全面权衡，提高员工工作效率 E．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地 2不属于前期物业服务合同特征的是（ D） A．由建设单位和物业管理企业签订 B．前期物业服务合同具有过渡性 C．前期物业服务合同是要式 合同 D．前期物业服务合同期限的确定性 2对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（ C）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。 A．投保人 B．被保险人 C．第三者 D．雇员 风险管理的整个过程可以由（ ABDE）步骤组成。 A．风险识别 B．风险评估 C．风险处理 D．风险控制 E．风险调整 3属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ ABD）。 A．建设施工合同 B．售房合同 C．收益性物业 的租赁合同 D．水电供应合同 E．专项维修工程承包合同 3不属于物业管理报告构成内容的是（ B）。 A．工作总结 B．满意度调查 C．财务报告 D．未来工作计划 3（ D）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。 A．利润最大化 B．资本利润率最大化 C．每股利润最大化 D．企业价值最大化 3物业管理绩效评价以（ ABCE）等四个方面的内容作为评价重点。 A．物业管理企业的盈利能力 B．资产运营水平 C．偿债能力 D．物业管理企业 E．后续发展能力 3企业绩效评价的计分方法分为（ ABCE ）。 A．基本指标计分方法 B．修正指标计分方法 C．评议指标计分方法 D．偏差指标计分方法 E．定量和定性相结合计分方法 3属于写字楼物业管理风险特点是（ C）。 A．全员性 B．全期性 C．确定性 D．动态性 3在确定租金时，一般应根据（ DE）确定一个基础租金。 A．当地房地产市场状况 B．物业发展定位 C．承租人的接受能力 D．业主希望达到的投资收益率目标 E．其可接受的最低租金水平 3写字楼租 户选择要考虑的主要因素有（ BDE）。 A．租户组合与位置分配 B．租户的商业信誉和财务状况 C．物业的周边环境 D．所需面积大小 E．需要提供的物业管理服务 3租户和业主之间可能要协商一个（ D ）作为计算百分比租金的基础。 A．净租金 B．盈亏平衡点 C．基础租金 D．人为平衡点 零售商业物业管理中的风险类别有：（ ABCD）和产权与管理权相分离风险。 A．管理模式风险 B．管理范围不确定风险 C．垫款风险 D．突发事件风险 E．投资风险 4（ A ）是指设备 或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。 A．生命周期成本 B．生命周期资产 C．经济周期成本 D．经济周期资产 第一章 物业经营管理概述 【考点 1】物业经营管理的性质和管理对象 单项选择题 (备选项中只有 1 个符合题意 ) 1．物业经营管理强调为业主提供 ( )服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A．物业管理 B．设施管理 C．价值管理 D．投资管理 【答案】 C 【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。 物业经营管理又称物业资产管理，是以收益性物业为对象， 为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，所以主要提供价值管理服务。 A、 B、 D 三个选项太片面，没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。 故本题选 C，有关内容可参见教材第 1 页。 2．某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于 ( )写字楼。 A．甲级 B．乙级 C．丙级 D．二级 【答案】 B 【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。 专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修 状况和收益能力对其进行分类，通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损，收益能力低于新落成的同类建筑物；丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，且存在较明显的实物磨损和功能折旧。 因本题所述条件符合 乙级写字楼的分类标准。 故本题选 B．，有关内容可参见教材第 2～ 3 页。 3．在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为 12 万 平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达 200 公里。 则该零售商业物业的类型最可能是 ( )。 A．区域购物中心 B．市级购物中心 C．地区购物中心 D．居住区商场 【答案】 A 【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。 一般区域购物中心的建筑面积在 10 万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心；市级购物中心的建筑规模一般在 3 万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市；地区购物商场建筑规模一般为 1— 3 万平方米，服务区域以城市中的某一部分为主；居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。 故本题选 A，有关内容可参见教材第 3～ 4 页。 多项选择题 (备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意 ) 4．下面选项中属于甲级写字楼特征的有 ( )。 A．优越的地理位置 B．建筑物实物状况良好 C．有自然磨损存在 D．有完善的物业管理服务 E．收益能力与新建成的写字楼相当 【答案】 A． D． E 【解析】本题考查的是写字楼的特征。 甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务。 有关乙级、丙级写字楼的特征详见第 2 题的解析。 5． 区域购物中心的特征包括 ( )。 A．建筑规模一般在 1 万平方米以上 B．业态业种复合度高 C．有效商业服务半径可达 200 公里 D．商业服务区域以城市中的某一部分为主 E．服务人口 1 万人左右 【答案】 B． C 【解析】本题考查的是商业物业的特征。 一般区域购物中心的建筑面积在 10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 有关零售商业物业的具体内容详见第 3 题的解析。 6．物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理 ，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的( )、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 A．资本投资决策 B．市场营销 C．物业管理 D．租赁管理 E．成本控制 【答案】 A． B． D． E 【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。 物业经营管理除了包含物业管理，主要服务还体现在价值管理服务方面。 本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作，还需要进行哪些方面的管理活动，主要是价值服务管理方面的内容，包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 故本题选 A． B． D． E．，有关内容可参见教材第 1页。 7．物业经营管理活动的管理对象主要包括 ( )等。 A．写字楼 B．零售商业物业 C．居民自有住宅 D．工业物业 E．酒店和休闲娱乐设施 【答案】 A． B． D． E． 【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。 物业经营管理活动的管理对象。