20xx年渭南市信达国际商业广场项目招商策略报告

20xx年渭南市信达国际商业广场项目招商策略报告内容摘要：

经营管理有限 公司 整合推广 /广告实施 待定 首期商业开发规模 “信达国际商业广场”首期建设商业营运面积 10万余平方米，将于 2020年底正式对外营业，一期工程由生活购物超市、商业步行街、运动公园。 商业组合 一期工程由生活购物超市、商业步行街、运动公园。 其中购物中心板块营业面积达 5 万平方米以上，拟引进国内外知名大型超市大润发、麦当劳主力商家各一家。 经营业态 涵盖百货、服装、食品、数码、家电、餐饮、娱乐各专业店、特色店为一体。 经营档次 中偏下、中档、中偏上、中 高 档 次 结 合 经营特色 独特增设时尚中心 、潮流前线、运动公园； 有渭南市目前最大规模功能最齐备的儿童用品商城； 购物一站式、休闲娱乐一站式消费到位； 大事记 2020年 10月首先进驻的麦当劳得来速餐厅已正式营业 20个月，经营状况良好。 台湾润泰集团子公司大润发大型综合超市已于 2020年 10月签署协议，设计方案已初步确定，计划 2020年 9月左右动工建设， 2020年底正式营业。 中国地产商域网 中国地产商域网 项目周边概况 项目用地为渭南市中心原印刷机械厂与体育场、体育局地块，属于旧城改造项目，原来的配套较少。 随着近年城市规划和旧城改造的加速，周边的配套更加趋于完善，周边现 有其他相关配套如下： 城市公共设施：中心市政广场 市政单位： 区政府、供电局、规划局、建设局等 ； 大型商业设施：恒基商业中心、国贸百货、阳光购物中心、双元商场、华岳商场、方元商场、百姓商场、鑫博商场、天斗商场、人民商场、东芳尚商场； 主要大型超市有：晶众家乐、华润万家、恒基超市； 专业市场：亿格电脑城、中心智能电脑数码城、智能时尚电脑数码城等）； 电器超市有：国宁电器、苏宁电器、国美电器 ； 交通设施：临近渭南火车站、临近渭南长途汽车站、市内多条公交站点临项目地 ； 高尚楼盘：信达世纪城、朝阳华厦、豪润御城、轻 工大厦、朝阳一号、丽领公寓、时代星苑等。 交通条件 项目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的东西城市主干道东风大街、朝阳大街、南北城市主干道前进路贯穿而过，交通十分方便，到达项目公交车有 1 21 30 30 318路等。 出租车往来穿梭，招手即停，通过公共交通可以到达城市各个区域。 中国地产商域网 中国地产商域网 东风大街：城市东西主干道和商业主轴，双向 4车道，有两条自行车道以及两条人行道，比邻区政府以及华润万家、国贸、恒基等大型超市和百货。 前进路：南北向城市主干道，双向 4车道，有两条自行车道以及两条 人行道。 朝阳大街：城市东西向主干道，双向 4 车道，有两条人行道。 区域功能 根据市场调研分析，随着渭南市经济规模的不断扩大，城市化建设进一步提速，商业地产发展速度也明显加快。 东风大街已成为渭南城市商业主轴， 呈“西移北扩”的特点。 目前渭南市主要商业中心不但集中在东风大街上，而且主要集中在中心广场商圈周边，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势， 但中心商圈地位是无可憾动的。 信达综合体商业项目启动后，渭南的商业地产市场将会面临一次重新洗牌，也是对商业资源是一次有效的整合，届时将成为渭南城市级商业中心。 信达商业综合体项目 是由 信达地产 投资 开发的超大规模现代化综合型商 业物业 ，属 渭南 市重点开发建设项目。 将建设成 渭南 市规模最大、档次最高、功能最全的复合型商业地产项目， 融合酒店、 旅游、零售、休闲娱乐、餐饮、 主题运动 文化 公园 于一体， 信达商业综合体项目 将大大提升 渭南 市零售业和旅游形象 的档次和水准，成为未来 渭南 市中心商业区地标建筑。 三、项目定位 （一）分析 1． 渭南市的经济发展迅速，商业氛围较好，如合理引导，其前景将十分看好。 中国地产商域网 中国地产商域网 2． 渭南市需要一场商业模式的革命，而我们需要做的正是这个商业革命的摇旗者。 3． 品 质的差异化将成为项目从周边商业设施中脱颖而出的关键所在。 4． 独特的地理优势将使项目形成一个领导型的物业。 5． 购物将进入体验经济时代。 （二）定位基本原则 市场的不断细分决定了项目有多样或多元性的定位发展可能，在定位过程中我们将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向： 把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上； 强调市场引导：在市场调查的基础上塑造新概念对市场的引导； 强调扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案； 提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大 体现为出发点； 带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应； 体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户； 坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化； 确保持续经营：选择合适定位和运营措施确保项目的可持续经营。 因地制宜：项目商业业态定位必须适应本地需要，符合各层次消费人群方便、快捷、实惠的消费需求。 超前领先：目前，渭南市商业业态是商业街、专卖店、沿街小店铺、商城、百货店、超市、专业市场多头并举，构成层次丰富的业态体系。 本项目的业态规划在适合 地块条件的同时， 要做 到五年领先，十年不落后，才能在 竞争中处于优势。 中国地产商域网 中国地产商域网 （三）项目的经营战略定位 本项目定位为中高档，集酒店、购物、休闲娱乐、观光、餐饮、文化、体验于一体的一站式 购物中心。 在对外宣传方面要体现中高档次，增加对品牌商家的吸引力，能很好体现广场整体形象。 项目地处主干道和繁华商业街交叉口，具独天得厚地理位置，具极大商业开发价值。 超大规模的地标性商业建筑，以复合的商业形态引领 渭南 市商业潮流。 绝版地段近 20200㎡的 运动 广场，把商业和文化、休闲、景观有机地结合。 渭南 市重点开发建设项目，是 渭南 市 政府形象工程。 一流的装修设计体现亮丽、宽敞、通透、流畅的个性和美感，富有极强的冲击力，让消费者留连往返。 餐饮、 休闲 娱乐 、主题商城 是本案具备的战略优势，良好的经营口碑是发展的根本。 香港波特集团现代化理念的经营管理，完全有能力和信心对本案进行全程整合服务。 （四）目标市场定位 消费者定位 经调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为： ： 政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。 中国地产商域网 中国地产商域网 ：城市及乡 村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。 经营者定位 具相当的经济实力，本身就是非常内行和做生意者，拥有或租有商铺，头脑精明，商铺知识、经验皆丰富，对商铺最有需求，或急需扩张生意，或扩展规模，或由租赁转为自买自营，他们是最有兴趣和实力的商家，是商业广场的准客户。 此类客户往往具一定的经济实力，愿意尝试商业经营，喜欢面积较小的商铺和柜台，因为资金投入小，风险小，可行性高。 比较注重商业广场形象和商场的 经营管理。 因大多拥有经营场所，易维持现状，有观望心态。 倾向于租铺经营，以便在市场不 景气时向其它市场转移，同时减轻资金压力。 初涉商海者一部分非常谨慎 ,持观望态度 ,一部分大胆尝试 ,敢于昌险 ,有成功欲。 因商业经营大多投资较大，所以会慎重决策，往往和家人或亲戚、朋友一起商量。 有从众心理，只要营造良好招商气氛，招商局面会比较容易打开。 投资小业主定位 ：公务员、生意人（个体户）、 白领人士、私人企业主等； ：普通市民投资客户、本地在职及退休人士、外 地投资客等； 中国地产商域网 中国地产商域网 第二部分 原则篇 一、招商指导思想 1． 实施“经营商家”的主导思想。 商业购物中心是由若干个业态、业种，若干个经营商家组合而成，经营的成败与商家的经营管理策略、经营管理手段密不可分，品牌的强度固然重要，但很大程度上有赖于商家对该品牌的管理，因此，必需由对商品的管理转为对商家的管理。 2． 经营以适应市场为先导，满足需求为中心。 根据渭南市场和商圈竞争状况，结合信达商业综合体项目的总体定位，进行各业种的定位，合理锁定商品。 商品的价位和结构上参照“大众型”购物中心，陈列、动线、购物环境和气氛营造 上参照“流行型”商场，重在突出大众化、品牌化、前卫化、个性化相结合。 3． 培育市场，营造信达商业综合体项目的良好商誉，树立项目“城市客厅”形象。 在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升项目的知名度、美誉度、信誉度，提升企业的无形资产价值，拓宽融资渠道，进一步树立品牌形象。 4．通过对 23商业体的 招商吸引人流，创造人气，推动商铺的销售，形成良性循环，招销两旺。 中国地产商域网 中国地产商域网 二、招商基本原则 1． 以租赁为主、联营为辅、针对自有优势部分自营的原则 按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商 及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。 联营是解决主力商家入场的一种方法，是保证“大象带小象”的需要。 餐饮、休闲、娱乐是项目本身的优势，可选择性对收益比较稳定的业态、业种进行自营考虑。 租赁的方式是商家比较易接受的一种方式，以下为调研数据： 经营方式要求15%75%10%租赁联营其他 2．坚持品牌经营的原则 旨在突出信达商业综合体项目的经营特色，以国内知名品牌（尤其是主力店品牌）及渭南市场畅销品牌为主，特别要注意中高档品牌中中低档价位的品类，渭南市还未有过的 新型换代商品及在渭南市有良好的消费基础的传统品牌。 3．坚持商品的连带性的原则 招商时应严格按楼层经营业种规划进行，并作好不同业种之间的商品的合理过渡，做到自然过渡，避免生硬连接。 否则给公众的感觉比较杂乱，破坏商场的整体形象。 4． 坚持多业种、不交叉、不重复的原则 中国地产商域网 中国地产商域网 为满足不同类型消费者的需求，不同商铺之间形成“同业差异、异业互补”，充分体现多业态、多业种、多功能的“一站式”购物特点。 5． 坚持质优价廉的原则 在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商场，以提高信达商业综合体项目的商品竞争力，因此在招商 组货时，应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货，引进中低价位的商品，符合渭南市经济发展水平及居民消费水平。 6． 坚持以本地市场为主，兼顾周边市场的原则 （远交近攻） 本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，周边市场新的资源的引进，将为 信达商业综合体项目 创造出新的亮点，侧重在品牌和主力店。 7． 坚持商场经营和市场化经营结合的原则 满足不同类型消费者的需求，兼顾多个业种，实现区域规划，把商场经营和市场经营有机结合，即解决招商的问题又能体现 真正一站式的战略意义，开辟渭南市商业经营的全新模式。 8．坚持 “撒网式扩张”的招商原则 以渭南市为重点，实行全民招商。 在确保渭南市招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门安排出 20％的招商力量，对外地（包括外地省内产品的厂家和经营商、产品的全省代理、全省内销分支等）运用电话、传真、网络 、 DM等 通讯手段进行撒网式招商。 效果理想的情况下，在保证渭南地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。 中国地产商域网 中国地产商域网 第三部分 平面规划篇 一、商业整体规划 本项目 123商业体均设定为四层 ： （ 1）商业街 案名 — — 信达 .世纪商业街 主业态： 休闲、娱乐、餐饮、康体、 各类专卖店、专业店、各类民间艺术 辅助业态： 各类专卖店、专业店、生活配套商业 （ 2） 1商业体 案名 —— 信达 . 百货店名 主业态： 精品百货店 （ 3） 2商业体 案名 —— 信达 .世纪购物中心 主业态： 女装 、男装、休闲装、运动装、童装、玩具、孕婴生活馆、儿童游乐馆、男女皮鞋、电脑手机数码港、 辅助业态： 黄金珠宝、化妆品、 精品、饰品、皮具箱包、个人护理店、药妆店、家纺家饰、工艺礼品、休闲水吧等 （ 4） 3商业体 案名 —— 信达 .世纪生活广场 主业态： 生活超市、 KTV、影 院、 婚庆酒楼、南北特色餐饮、小吃城、滚轴溜冰、网吧、电玩游艺、桌球 等 （ 5） 4商业体 案名 —— 信达 .世纪文体商业广场 主业态： 文体商城、 图书音像城、教育艺术培训市场等 辅助业态： 咖啡、餐饮、休闲吧 （ 6） 5运动公 园负一层商业 案名 —— 信达 .流行前线 中国地产商域网 中国地产商域网 以“流行前线”的时尚概念，打造渭南青少年时尚潮流购物中心。 针对青少年的 迎合 潮流 的 消费习惯，经营港、韩、日潮流时尚服饰、精 品等。 二、楼层规划图： 2商业体： 信达 .世纪购物中心 楼 层 经营业态 命 名 一 楼 百 货 时尚前线 二 楼 百 货 男人世界 三 楼 百 货 女。