20xx年深圳西丽茶光村项目投资可行性研究报告

20xx年深圳西丽茶光村项目投资可行性研究报告内容摘要：

...........................................................54 西丽茶光村 项目 投资可行性研究报告 深圳市达观房地产经纪有限公司 深圳 市福田保税区市花路盈福大厦七楼 电话： 8009993880 网址： 3 第一章 市场可行性分析 一、 城市整体市场 环境 分析 城市宏观环境调研结 论 、国内生产总值 持续稳步增长，人均收入连续多年居全国第一位 2020 年本地生产总值 (GDP) 亿元，比上年增长 %。 “十五 ”期间，全市经济总量连续跨越 3000 亿元和 4000 亿元，经济增长速度年平均达到 %，比 “十五 ”计划预期目标高 个百分点。 深圳人均收入连续居全国大中城市第一位， 这将 直接影响并首先作用于房地产行业，使得深圳市的房地产投资和需求将在 未来 几年内持续保持在一个 “高位对接 ”的状态。 、产业结构以二、三产业为主，高新技术、物流、外贸、旅游产业蓬勃发展 深圳的 经济增长主要由二、三产业共同推进，以高新技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用，物流、信息、金融为主体的现代服务业蓬勃发展，商贸旅游业、房地产业在经济活动中也占据重要份额。 产业结构的特征促成了深圳人口以年轻化、高学历 西丽茶光村 项目 投资可行性研究报告 深圳市达观房地产经纪有限公司 深圳 市福田保税区市花路盈福大厦七楼 电话： 8009993880 网址： 4 人员为主，住宅产品需求旺盛。 、基本建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利 2020 年全市固定资产投资形势总体正常，基本建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利。 全年完成全社会固定资产投资 亿元，比上年增长 %。 在全社会投资中，基本建设投资 亿元，增长 %。 基本建设投资的快速增长支撑了全社会固定资产投资的明显回升。 、社会消费品零售总额持续增长，物价水平保持平稳 2020 年全市社会消费品零售总额达 亿元， 比上年 增长 15%。 近四年来增长速度首次赶上了 GDP 增长。 新型商业业态正逐步成长为本地商业发展和拓展内地市场的主导力量，连锁商业零售额占本地零售总额的比重稳步提高，预计年内可突破 50%。 市场物价平稳。 、居民生活质量稳步提高 城镇居民生活水平和质量稳步提高。 根据 600 户城镇居民家庭抽样调查资料显示， 2020 年居民人均可支配收入 元，比上年增长 %，扣除物价因素，实际增长 %。 城镇居民人均消费性支出 元，增长 %，实际增长 %。 恩格尔系数为 %。 西丽茶光村 项目 投资可行性研究报告 深圳市达观房地产经纪有限公司 深圳 市福田保税区市花路盈福大厦七楼 电话： 8009993880 网址： 5 年末居民人均住房使用面积 平方米。 、消费和居住观念的转变为房地产发展提供了机会 深圳市人口处于快速增长阶段，目前城市实际人口数量已经超过 1000 万，人口结构呈现出年轻化、高学历等特点。 城市大量的流动人口和外来人口不仅为深圳带来了财富，也带来了有效地居住需求。 “与其交房租不如供套属于自己的房产，”随着流动人员居住观念的转变，原来以租房 为主的年轻白领，很大一部分目前已经转变成购房一族，成为住宅市场的有效消费人群。 因此加快建设现代化区域中心城市的步伐。 努力改善城市居住条件，为广大流动人员提供居住空间，为城市的房地产开发带来了较大的活力。 随着居民生活水平及生活质量的提高，消费者对居住质量要求越来越高，居民二次或多次置业的比例越来越大，拥有两套或以上住宅已不鲜见，进一步刺激了对房地产需求的增长。 南山区经济 特色 、南山区经济发展全市六区居第一位 2020 年南山区 生产总值 亿元，约占全市 GDP 的 1/4，在深圳六区中居于首位，领 先特区内的各区幅度较大。 人均 GDP 南山79440 元，居全市最高， 领先福田、罗湖两区的幅度分别高达 53%、 108%。 人均 GDP 高，必然带来人均收入、人均可支配收入高， 西丽茶光村 项目 投资可行性研究报告 深圳市达观房地产经纪有限公司 深圳 市福田保税区市花路盈福大厦七楼 电话： 8009993880 网址： 6 消费能力自然 更强。 、产业结构以高新技术、物流和旅游业为主 南山区高新技术、物流、旅游业等多项指标位于全市第一，也形成了以高新技术产业、物流业和旅游业等为主体的产业结构。 高新技术、物流从业人员较多，收入较高并且较为稳定，是南山区住宅市场的重要力量。  2020 年，南山区高新技术产品产值已突破千亿大关，达到 1090 亿元。 2020 年上半年，南山高 新技术产品产值 同比 增长约 40%，达到 亿元。  旅游 景点重多， 锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷、世界之窗等景区 集效明显。 2020 年，旅游收入达到 22 亿元，累计接待游客1000 多万人次，占全市接待游客量的一半。 旅游中心 的地位 ，为南山房地产发展准备好了良好的环境条件。  物流业 居全市第一， 2020 年西部港区集装箱吞吐量达到 706 万标箱，比东部盐田港区多了近 58 万标箱。 2020 年上半年，南山四大港区货物吞吐量达到 吨，集装箱吞吐量 万标箱，占全市集装箱吞吐量的 %。 西部通道全面建成后，南山口岸将成为国内设施完善、通行能力最大的公路口岸。 、交通条件便利、齐备 南山区现有交通条件比较便利， 以深南大道、滨海大道为主要骨架东西向发展，传递城市东西向轴向延伸的发展动力，并成为珠江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分；以 月亮湾 大道 、 南油大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴，顺应南山区的自 西丽茶光村 项目 投资可行性研究报告 深圳市达观房地产经纪有限公司 深圳 市福田保税区市花路盈福大厦七楼 电话： 8009993880 网址： 7 然地理特征，整合全区城市空间。 根据《深圳市南山区分区规划（ 2020－ 2020）》可以看出，南山区规划的 交通条件更为便利：  建立以西部港区、西部通道口岸、平南铁路、广深高速公路、西部通道等为枢纽的对外交通 运输系统，形成与全市交通运输系统相衔接，与周边区域、香港交通网络相协调的深圳西部客运中心和华南地区国际性物流中心；  积极、优先发展公共交通，加强区内与区外组团间公交网络，以完善区内南北向公交线网为重点，近期优先发展常规地面公共交通，；  结合全市客运轨道交通规划，全区规划有 3 段（条）轨道线路经过 ,分别为 1 号线、 2 号线和 11 号线 ，连通罗湖火车站和龙岗等地。 、南山区教育资源丰富，人文环境较好 南山高校数量全市第一，拥有深圳大学、深圳职业技术学院、深圳大学城、国家工商行政管理学院、中旅学院、新安学院等高等院 校。 在中小学教育方面，南山区早已成为广东省第一个教育强区，同时，教育部启动素质教育的核心工程，把国家课程改革实验的历史重任交给了南山。 南山已连续 9 年获高考成绩各区第一。 目前南山区拥有 南头中学、南山实验学校、南山外国语学校、育才教育集团、中央教育研究院附属学校、北大附中深圳分校、北师大附中 等学校。 西丽茶光村 项目 投资可行性研究报告 深圳市达观房地产经纪有限公司 深圳 市福田保税区市花路盈福大厦七楼 电话： 8009993880 网址： 8 周边良好的教育资源和人文环境越来越吸引当代渴望望子成龙的父母，教育资源越来越成为购房者购买决策的重要影响因素。 、南山区人员素质相对较高，外籍人员相对集中 南山 产业结构特点使得区域内 人员 普遍 年龄轻 ，学历高。 截至 2020 年底，南山区共吸引了 2020 多名博士、近 3 万专业技术人员安居创业。 南山的 蛇口、华侨城 是 深圳最主要的两个外籍人士的聚集地。 外籍人员在住房上均有补贴 ,因此对价格的接受程度明显高于国内人群 ,出价基本接近国内租客的 150%～ 200%。 2020 年至今 ,南山区 外资公司数量 仍呈现 增长 趋势 ，外籍人员有增加趋势。 另外，随着西部通道的开通，也会吸引大量的香港人士来此居住和工作，也将会带来住宅产品的有效需求。 二、 西丽片区 市场调查与分析 市场 调查 分析 、区域概况 西丽片区 地 处南山区北 部 ， 是指 北环以 北的南山行政区域，即原西丽街道办事处辖区范围（现在分成西丽街道办事处和桃源街道办事处）。 西丽茶光村 项目 投资可行性研究报告 深圳市达观房地产经纪有限公司 深圳 市福田保税区市花路盈福大厦七楼 电话： 8009993880 网址： 9 辖区地势北高南低。 北部和东南部属羊台山、塘朗山丘陵地形，中南部属大沙河台地地形。 区域内有林地面积 2 万多亩，森林覆盖率达 75%以上。 水资源丰富。 是深圳最适合生活的片区之一。 规划中的 60 万平方米的法国 “未来乐园 ”，更将是未来深圳旅游业的重头戏。 片区内不仅有塘朗山国家森林公园、河滨公园、体育公园三大公园，还有已经初具规模的万人大学城、留仙洞 IT 园，高新技术产业园区、南山体育中心和西丽大学城建设选址在西丽，作为目前关 内惟一一块价格洼地，区域发展前景值得期待。 、 交通 及配套 调查分析 虽 然 地理位置稍偏，但 片区的 道路还是比较通达， 依靠龙珠大道、北环大道连通福田、罗湖等区，通过沙河西路连通高新南区与前、后海片区。 目前区域范围内的 公 共交通 配 置较通达 ， 但 是 由于 货柜车 目前在该区域内行驶，对 片区的居住 环境造成了一定的 不利 影响。 根据市规划与国土资源局路网规划，西丽片区的道路骨架为 “二横三纵 ”： “二横 ”是龙珠大道－茶光路、留仙大道， “三纵 ”是沙河西路、石鼓路、同乐路。 政府的规划在一步步逼近现实，龙珠大道的开通，沙河西路和留仙大 道的拓宽 、茶光路的修建等 ，西丽的交通状况 正在逐步改善， 而 连通香港元朗的西部通道将于 2020 年开通，连接 深圳西站 — 塘坑站 的地铁 5 号线 将于 2020 年竣工通车 ，届时，西丽片区的对外交通将会得到较大提升。 西丽茶光村 项目 投资可行性研究报告 深圳市达观房地产经纪有限公司 深圳 市福田保税区市花路盈福大厦七楼 电话： 8009993880 网址： 10 、片区各项配套设施现状 、人文生态景观与休闲场所 具有较好的自然生态景观：包括 野生动物园、塘朗山 森林公园 、羊台山 、 西丽湖度假村、龙辉康乐中心、文化公园，西丽文体中心 等。 、文化教育设施 区域内的文化教育设施主要包括： 西丽图书馆 、 新华书店 、 高等职业技术学院、亚太国际（深圳）学校、卫生学校 、 西丽中学、西丽二中、松坪中学、桃源中学，实验学校西丽分校 、 西丽小学、松坪小学、平山小学、茶光小学、珠光小学、桃源小学 等 、医疗保健设施 西丽医院、 西丽人民医院，珠光保健院，龙珠医院 、 留仙医院，麒麟山疗养院。 西丽茶光村 项目。