20xx年成都大邑某项目全案建议书

20xx年成都大邑某项目全案建议书内容摘要：

高水准的地产规划及操作，并结合项目本身的地块属性，进行科学合理的布局；通过深入探索本地块所处大邑区域的文化内涵、精研本项目的实用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的灵性特质旷世而持久的影响大邑当地的地产市场格局。 （一） 项目市场细分 随着城市化进程的不断加快，人们对烦嚣的城市生活已经有点厌烦，人们越来越需要回归自然，对清新的空气和优雅的生活环境越来越向往，对于大邑当地一些收入较高的阶层，他们往往把目光投向一些新区楼盘。 我们可以引入现代化、智能化的设计，把它建成为以 “绿色 —— 生态 —— 健康”为主题的生态家园，以迎合大邑建山水城市的设想。 所以，我们的目标客户锁定是收入“中等 +较高 +富裕”几个阶层。 建筑形式上以“小高层（ 12） +多层（ 5+1） +叠拼（ ） +独立商业和临街底商”表现，因为现在市场上对多层户型的需求量最大。 同时，我们也发现，这一带以后的人气将得到很大的提升。 目前商业业态中也缺乏大规模和有档次的购物点和酒楼，不仅可弥补这一空缺，同时，也为我们自己小区的住户提供一个理想的消费场所。 1. 项目一期的市场细分  从地理位上细分：大邑老城区的实力阶层；  从购买人群上细分：本 地人、外迁居民；  从年龄上细分：以 25—— 55 岁的人群为主；  从工作环境上细分：大邑当地企业主阶层、个体经营者、中高收入阶层为主；  从经济状况细分：家庭月收入在 4 千元以上的家庭为主；  从购房心理细分：以二次置业、自住购买及投资为主。 2. 项目二期市场细分  从地理上细分：整个大邑地区原居民为主；  从购买人群上细分：大邑人、外地人（以成都及周边县城）；  从年龄上细分：以 25—— 55 岁的人群为主；  从工作环境上细分：以在大中型公司、大邑当地企业主阶层、个体经营者、中高收入阶层为主；  从经济状况细分：家庭月收入在 6 千元 以上的家庭为主；  从购房心理细分：以自住购买及投资置业为主。 （二） 楼盘概念导入 本项目将导入 以电梯公寓，花园小区，高尚别墅，文化住宅为特色的全新人文概念。 （三） 目标市场  个体与私企业老板（县城内 +周边城镇） 该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高。 且在长期的经营过程中对 “ 功能价格比 ” 有着较清楚的认识，文化方面都有一定修养，对 “ 居住 +度假 +投资 ” 概念的理解高于其它行业人士。  文、教、卫人士 该群族文化素质较高，追求自由实际的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢华， 但要有品位，并注重生活质量。 对居住环境有着 较高的要求，该阶层收入也比较稳定，但决不是一般工薪层的收入水平。 该群族是本项目期望的目标客户。 政府公务员 能成为本项目目标客户的十分有限。 原因是：按公务员的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下再拥有度假公寓基本是不可能的，只有一个因素，就是 “ 灰色收入 ”。 因此，该群族也是我们项目的主力目标客户。 退休人员 该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、国企老板等不同类型，不同收入来源。 该群族都有一个消费指导思想，就是享受天伦。 （四） 项目市场定位 1. 项目定位 玉 沙落燕 居大邑，溪水溅落显尊荣 —— 东方尊城 大邑 首例 川西 民居 1 号作品 本项目规划遵循 “ 天人合一 ” 的自然规律及 “ 以人为本 ” 的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林式川西民宅、生态园林式住宅之典范。 以川西传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。 它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然亲密接触的和谐之地。 造 山水庭院景观，提升川西文化为主题，形成与大邑人地域习性相辉映。 将现代建筑元素完美融于川西民居的建筑风格，集诸多优势于一身，在与大邑当地其他地块的中高档楼盘角逐中峥嵘尽显。 川西民居在建筑 单体上讲究因地制宜，以中轴线布局，屋顶采用青瓦坡式屋顶处理，一般采用悬山，前坡短而后坡长，解决了四川多雨季节的屋面排水问题；在色彩上，住宅外墙多采用利于阳光反射的白色为基色调，在阴雨天气多而日照不足的四川来说是解决采光不足的有效 办法；而川西民居精华之处就在于院落式设计。 本项目定位为此也将赢得以后目标置业者高度的认同，为开发商 —— 东方圣地公司赢得较高的口碑。 本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者 “ 无利可图 ” ，影响经营者放弃经营或经营质量下降 的负面结果。 唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。 达到 “ 以服务小区业主为主 ” 的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者 “ 落荒而逃 ” 的不良后果。 本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。 不宜做大百货，而适合小开间商铺。 可由买主出租或自行经营。 商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。 总建筑面积约 8000 M2，均价 3000元 /平方米，价格范围 3000—— 3500/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。 也可以打通将几个门面 合并使用，经营小型超市或餐厅等。 根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成 M—— M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。 复式商铺的售价也会高于一般商铺。 商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。 如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅（如川菜等餐饮项目），小百货、杂货、小型超市等。 3. 成本价测算（假想开发法 —— 经济指标的确定） 根据此地的属性，为达到最优化比的设置，以及最佳销售利润的回报，我们通过地产假想开发法进行了如下测算： 总平面积： 平方米； 建筑基地面积： 平方米； 总建筑面积： 平方米 商业最大修建建筑面积： 平方米（最大） 住宅最大修建建筑面积： 平方米（最大） 土地成本总价： 万元 楼面单价成本： 元 /平方米 根据此地块的属性，为达到最优化的配比设置，尽量缩短销售周期、赚取合理利润进行了如下假想测算： 我们将建筑密度设定在 %，小高层、多层、联排别墅、商铺的设置分别为：  基底面积： 小高层（ 12 或 11+1）： 1200 平方米 多层（ 6 或 5+1）： 16000 平方米 （注明：其中含有临街底商 4000 平方米） 别墅（ ）： 4000 平方米 独立商业 1150 平方米  总建筑面积： 122700 平方米 小高层（ 12 或 11+1）： 14400 平方米， 占 % 多层：（ 6 或 5+1）： 96000 平方米 （注明：其中含有临街底商 8000 平方米）占 % 别墅（ ）： 10000 平方米 占 % 独立商业 2300 平方米 占 %  总成本假想测算：总成本为 万（ 亿）  土地成本： 35 万 /亩 = 万元；  建筑小高层： 14400 平方米 1200 元 /平方米 =1728 万；  建筑多层： 96000 平方米 650 元 /平方米 =6240 万；  联排别墅： 10000 平方米 550 元 /平方米 =550 万；  独立商业： 2300 平方米 500 元 /平方米 =115 万； 大多少盘走的中低档次路线，销售价集中在 1300—— 1600 元 /平方米左右。 而我们的楼盘，具备多方面优势，而且我们在前面的市场细分中已经确定了我们的目标客户。 所以，我们的楼盘的市场定位 应该是中高档次楼盘。 针对可比楼盘在销售过程中所体现的本地段楼市动态，目前我只能采用市场比较法来确定销售价格。 目前我们设计的价格平均价为：  小高层销售均价： 1900 元 /平方米 ；  多层销售均价： 1800 元 /平方米；  联排别墅 均价： 3000 元 /平方米；  商铺 均价： 3000 元 /平方米； 则总体销售额将为： 24666 万元（ 亿）  小高层销售总价： 2736 万元；  多层销售总价： 15840 万元 ；  联排别墅 均价： 3000 万元 ；  商铺 均价： 3090 万元 ； 3. 投资估算、资金筹措及贷款偿还计划  土地费用 本项目土地 费用按 35 万元 /亩计算。  前期费用为： 万元  前期技术、咨询服务费 放线、勘察、设计、质检、工程监理、招投标代理、图纸审查、可行性论证及咨询服务等费用，按现行有关规定，综合按 75元 / 平方米计算，即前期技术、咨询服务费为 万元。  场地准备费 按满足施工要求的场地平整、道路、供水、供电及排污考虑，综合按总建筑面积每平方米 元计列，即场地准备费为 万元。 两项合计为 万元。  设备购置费用（略）  其他工程（不含设备价） 给排水工程： 15 元 /㎡，共 计万元； 强电工程： 30元 /㎡，共计万元； 弱电工程： 15元 /㎡，共计万元；  绿化及相关设施费开发前期税费： 散装水泥保证金按建筑面积 1 元 /㎡ 市政设施配套费按建筑面积 112 元 /㎡； 墙改基金按建筑面积 5元 /㎡； 人防工程建设费按建筑面积 10 元 /㎡； 异地绿化建设费按建筑面积 3 元 /㎡； 中小学危房改造费、文物古迹勘探费、工程定额测定费和建筑工程质监费合计按建筑物基底面积 8元 /㎡。 开发前期税费共计 万元。  管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各 种费用，可按设备购置费与建筑安装工程费之和的 %计取，总共为万元。  其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等，可按基础设施建设费和建筑安装工程费之和的 1%计取，总共为万元。  不可预见费 不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“三材”价格变动，设计变更，一般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素，本次评估设备购置设费和建筑安装工程费之和的 5%计取，总共为万元。  期间费用 期 间费用包括财务费用和销售费用。 按委托方拟采用的开发模式，本项目的财务费用为支付银行的贷款利息，故按预计发生额计算。 经测算得出财务费用为 万元。 本项目为委托代理包销（详细见营销代理合同部分） 五、 项目命名策划、设计方案的建议 （一）项目案名： （二）规划设计方案建议 小区由三大功能区域组成，分为住宅区（由具有川西民宅特色组团组成）；休闲娱乐区（社区会所、空中休闲场所和中心园林景观小品群等）；商业区（位于群楼内有各种商铺）。 “住宅”，不言而喻就是居家，本项目的“住宅”概念已打破了 传统“家，仅仅是睡觉的地方”的观念。 因此，无论是户型、外形、环境等都要满足这要求。 本小区规划的主力户型以 70 M2140 M2的中等户型面积为主。 其次是以 210 M2250 M2 的较大户型和联排结构的别墅。 各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区分开来，互不干扰。  卧室空间 卧室是套房内最基本的空间，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽间，个别大户型还配有书房（或多功能房）。 为实现动静功能的良好分区，卧室要避免正对客厅，卧室对采光、通风要求很严 ，设计时不允许出现“暗房”。  厨房空间 建议厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，根据户型大小的不同，厨房的合理面积根据房型进行适当变化，四房以上的户型，可适当放宽，以保证户型的合理与尊贵。  卫生间空间 建议公用卫生间应靠近卧室，并应接近厨房，以利管道集中，降低材料与施工成本，设计最好把洗厕功能分工。 室内卫生间面积不小于 2 M23 M2，主卧室卫生间面积应大于 M2，大户型及联排别墅可适当放大，根据户型面积大小可适当按比例布局。  厨卫设备 厨房与卫生间是 住宅里设备最集中的空间，是小区档次的象征，也是文明的标志，本项目尽量要做到定型化、配套化、标准化，重点要解决的是：  依照模数尺寸的需求，配置配套化的厨卫设备、部品配件，保证部品和建筑，部品与管道之间联接配合。  合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。 大户型的住宅应独立分设厕所。  厨卫均应配置性能良好的通风机构和风道。 风道应满足不串气、不传声、畅通无阻的要求，尽量设计成直排风道。  各户应集中管井，实现户外查表、抄表，隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；强调自家与支管线不进邻居家 ，尽量。