20xx年上海绿地某项目前期物业管投标书

20xx年上海绿地某项目前期物业管投标书内容摘要：

搭建等具体管理服务工作。 二、根据物业管理法规、规定和合同约定，制订小区管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公 共秩序良好。 三、明确内部管理制度，规范居住物业小区管理服务人员的行为，及时处理管理服务人员的违规行为。 四、每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核。 五、定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务。 六、发现违规行为或违反业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。 七、对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调。 八、完成公司领导交办的其它工作。 小区经理应当接受街道办事处、乡（镇）人民政府和房地产管理 部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作。 协助管理处值班人员处理一切保安及治安、消防事故。 协助管理员管理保安人员工作。 发生事故时，到现场作出调查，并在保安记录册内详细记录事件过程。 按管理员或物业主管要求对保安人员作出调配。 编排保安人员岗位安排。 配合对保安人员培训工作。 经常巡视各岗位值勤情况。 经常巡视正在装修的单位，确保消防及治安情况符合要求。 对日常保安岗位调配情况及工作分流作出记录。 负责监管保安人员巡逻情况。 1主持班前集队，检查保安人员仪表仪容。 1执行公司所委派的其他任务。 绝对服从上级所指派工作。 熟悉各岗位任务及要求。 熟悉各岗位情况，消防设施分布及使用方法。 爱护通讯器材及岗位上设施。 对住客及进出人士保持礼貌。 巡逻时留意各楼情况，发现问题时马上向上级汇报，检查公共地方设施，如有损坏，填写巡逻报告，由管理处派人修理。 遇事故时马上报告并遵守上级指示处理。 参与物业主管所执行培训。 维持各岗位秩序情况。 填写各岗位所规定记录并保存 完好。 1不得擅自离岗调岗，当值时不准睡觉、阅读刊物或抽烟、进食。 1执行上级所指派的其他任务。 服从执行管理员所安排任务工作。 每天检查员工出勤、上班情况、仪表仪容、工作效率。 确保工作质量及考勤纪律。 根据员工的工作能力，合理安排工作。 勤巡查，发现问题及时处理，工作要精细，提高效率。 带领做好本班工作，越是困难越要挺身而出。 经常向管理员汇报情况，听取指示，认真落实。 学习业务知识，提高管理水平。 协助清洁主管监督，督导清洁及绿化工 作。 每天做好清洁用具、用品、用剂等发放回收工作。 1关心员工的思想和生活，及时反馈班内的信息。 1每天下班之前写好交班簿。 1执行公司所委派的其他任务。 服从上级指挥，认真学习。 对工作要有自觉性。 爱护小心保管公物及所配备用具、用品。 按正确指示使用工具、机械、遵守安全守则。 注意个人仪表，保持仪容整洁，注意礼貌。 执行其他公司所指派的任务。 每位绿化工，必须树立强烈的责任心和自觉性，严格按绿化管理制度来管理 和操作，以环境绿化为主体，尽心尽责，发挥自已的主观能动性。 每天观察绿化干湿度、浇水量，保持植物有良好生长条件（叶面清洁度、杂草率、花盆整洁度），及时清除石砖、建筑垃圾，处理各种绿化工作中所产生的新情况及问题。 任何植物布置力求整齐、美观，发现枯枝及时剪修，同时对楼盘植物品种及数量必须全面了解，发现问题，及时上报物业主管，做到及时处理。 每天做好“一句话”的工作日记，对发现的问题要认真记录，碰到困难应及时与园艺领班联系。 积极配合物业主管搞好所属楼盘的绿化工作，结合楼盘绿化特点积极有效地做好 季节调整工作，以达到最佳观赏效果。 如遇突发事件，必须马上到达现场查看情况（如台风、雷雨等），不得拖延时间。 有困难时，园艺工要有凝聚力，要有以全局为重的思想，齐心一致，克服困难，服从调配。 对业务要认真钻研，努力学习新知识，不断提高自身的业务水准。 维修人员工作职责 熟悉本系统设备的情况，本工种技术精良，能独立完成维修任务，协助各级主管对所辖系统或楼盘进行日常维护及系统整改。 协助各级主管收集所辖系统的各类技术资料及图纸。 严格执行本工种所规定的操作程序及规章制度。 如是检修设备，施工前应认真查阅有关图纸资料，按要求对系统进行维 护保养或整改施工，做好保养日志。 绝对保证人身及设备的安全，严禁带电操作，注重文明施工。 承担所在楼盘的日常维修及有偿服务。 在工作中，千方百计节约原材料和元器件。 在处理维修任务时，要求态度热情，仪表整洁，配备维修用品及鞋套、手套、垃圾袋、抹布等用品，文明施工，技术精良，不允许与业主或其他施工单位人员发生争执。 遇有维修任务，接维修工作单后，必须在 15分钟内作出反应。 如因材料、工具等原因，一时不能修复的，也应向业主说明情况，并报领班或楼 盘工程主管，一般情况下，领班或工程主管应立即上报，申请解决。 遇有紧急情况，应牺牲个人利益，绝对保证抢修任务按期完成。 杜绝收取小费或收费不开票其他变相收小费现象。 遵守公司规章制度及劳动纪律，遵纪守法，服从领导。 1完成上级交办的任务。 财务、出纳 /文员工作职责 处理日常收款事务，制定报表向上级部门及总经理汇报。 协助追收管理费用及其他应收费用。 处理日常文书工作包括打电脑及接听电话。 所在物业管理处日常报销，如有问题马上向上级领导报告。 负责保管文具及文化 用品，作出记录。 执行其他所指派的文书工作。 第六章 服务内容与标准 为了达到我公司制定的管理，应在物业交付使用前无偿提供物业管理用房 720 平方米。 日常物业管理阶段是物业管理公司实施管理与服务功能的重要阶段，主要内容包括机电、保安、清洁卫生管理与绿化环境布置等多方面内容。 ●建立健全财务制度和编制《绿地某项目物业管理费用年度预算》， 按照预算严格控制费用支出，并跟踪决算，及时向业主报告财务收支情况。 ●收集、整理和编制小区的全部图纸、竣工验收设施设备、财务、物业管 理运作、相关政策条例等各类档案资料，并按公司规定统一归档。 ●参照上海市物业管理优秀小区的评比标准。 ●建立各主要通道、区域、设备、设施标志引导系统，并保证其完好无损、清晰明朗。 ●根据政策法规，负责与有关政府职能部门和相关企事业单位的协调工作，保证小区的管理运作，具有良好的外部环境。 ●制订《绿地某项目年度设施设备的保养计划》，配备专业工程技工负责各类设施设备的维修养护。 ●开展各种无偿和有偿服务。 ●策划内容丰富的社区文化活动。 ● 负责住户的装潢施工管理。 ： 绿地某项目 是景观中高档居住小区，其物业管理要求之高是不言而喻的，因此物业管理应作好入驻前的筹备工作，并对整个小区竣工交付前对所有设备隐蔽工程予以识别和记录，严格根据有关程序及法律要求进行接管验收，采取相应的、系统的保障措施，对小区内设备设施进行管理与维护，并对所有业主明示《住宅使用公约》使物业得以高质量保养，达到升值潜力无可限量。 ★入驻前的筹备工作 绿地某项目的物业管理公司将在前期介入的基础上，为即将接管的绿地某项目从各方面作好充分准备，在交楼前先作验收，并向发展商汇报一切承包商在安装工程未达设计规格及要求的事项。 对各相关工种的人员进行专业培训，确认其上岗资格，以胜任即将担负工作。 在绿地某项目入伙前，根据报价预算案，向该物业所在地物价部门申报物业管理收费标准。 ★物业的接管验收： 接管验收步骤。 在单体验收基本完成的基础上进行全面验收接管。 确定验收日期。 组织验收队伍，由发展商指定一名负责人。 落实物业验收费用。 制定验收方案与有关表格（根据实际情况）。 ★接管验收时注意事项： 物业验收交接时，物业公司在组织安排时应注意的事项。 单元的验收应注意的事项。 公共地 方及设备的验收应验收的事项。 ★接管时应提供的技术资料： ●竣工图 —— 包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 ●地质勘察报告。 ●工程合同及开、竣工报告。 ●工程预、决算。 ●图纸会审记录。 ●工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。 ●隐蔽工程验收记录。 ●沉降观察记录。 ●竣工验收证明书。 ●钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 ●材料、构配件的鉴定合格证书。 ●水、电等设备的检验合格证书。 ●砂浆、混凝土试块试压报告。 ●供水试压报告。 ●园林绿化的图纸和清单。 ●设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单。 ● 有关工程项目的其他重要技术决定和文件。 ★验收接管后物业保修事宜： 按照有关规定，发展商与承建单位、发展商与业主在合同中有明文规定，物业管理单位在保修期内发现原施工引起的质量问 题应及时与发展商联系，由承建单位整改。 保修范围如下： ●屋面漏水。 ●烟道、排气孔道、风道不通。 ●室内地坪空鼓、开裂、起砂、地砖摇动、有防水要求的地面漏水。 ●内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面起碱脱皮。 ●门窗开关不灵，或缝隙超过规范的规定。 ●厕所、 厨房、洗手间地面倒泛水、积水。 ●水塔、水池及有防水要求的地下室渗漏水。 ●外墙渗水、阳台积水。 ●室内上下水管道漏水、堵塞。 钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范或设计要求。 物业管理处将参照《上海市居住物业管理条例》、《上海市居住物业装修管理规定》、《关于加强居住物业装修的规定》，为维护全体业户的利益，依法对业主装修过程的进行监督指导，对装修施工队伍进行管理。 从而保障小区居住的安全、整洁、有序，确保公共建筑、设施、设备的完好。 申请 受理业户装修申请，审核业户的室内装修设计，装修审核通过后，与装修施工单位签定《住宅装修管理协议》；受理施工单位和人员身份登记，收取出入证押金后向施工人员发放《施工临时出入证》；施工单位进入施工现场前，要求施工单位对所有施工人员，进行防火安全和物业管理相关规定的教育。 物业管理处将指定专门人员，负责业主二次装修施工现场管理和安全监督工作； 业主装修施工人员名单汇总表交物业保安部，保安值勤人员可按表查验施工人员临时出入证，并巡视跟踪施工队伍的装修过程，维护小区的安全；物业管理处业主 装修专管员和保安人员必须每天巡视检查施工现场，随机了解施工情况，必要时可由工程设备人员同时前往查验；管理处业主装修专管员和保安人员负责进行装修管理的日常记录，记录应如实地反映装修管理实际情况，月底汇总后按户分别归档；业户装修竣工后，如无违章行为，验收合格后物业管理处可在装修申请表上签字确认；对违反装修管理规定的行为，及时进行劝阻，同时向业户发出《装修整改通知书》。 对于执意违反装修规定，且对其他业主造成不良影响的野蛮施工行为，坚决制止决不姑息。 对于违规业主，耐心说服， 动之以情，晓之以理；对于故意违反装修规定， 且不听劝阻，拒不整改的业户。 除发出《装修整改通知书》外，还可通报政府主管部门加以解决。 为维护全体业户利益，物业管理处保留通过法律途径解决问题的权利。 严格按照《管理公约》规定进行施工 从维护全体业主的利益 出发，对装修施工现场进行安全检查 如有违章操作，物业管理公司立即要求停工，并采取相应步骤予以纠正和补救 正常施工直至完成，物业管理公司签收《装修完成意见书》。