20xx四川省成都市青白江区高铁站项目和城厢镇项目市场调查分析报告42p报告城厢项目青白江区城厢镇四川省成都市

20xx四川省成都市青白江区高铁站项目和城厢镇项目市场调查分析报告42p报告城厢项目青白江区城厢镇四川省成都市内容摘要：

展规划 —— 总体发展方向：工业向南与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展； —— 城市发展定位：生态优美之城、创业宜居之城、品质生活之城。  北部新区规划 主要城市功能沿东西向布局，形成三条贯穿北部新区的功能轴，即北部生态旅游休闲轴、中部滨水生活服务轴及南部商 业与城市休闲综合轴。 新区划分为 8个住区，规划总人口规模达到 万人。 17  凤凰湖片区规划 凤凰湖国际生态湿地旅游度假区位于青白江区环城路北段，是集生态、休闲、观光、度假为一体的开放式湿地城市公园。 度假区占地面积 1750 亩，后期将扩为 5000— 6000 亩，总投资约为 亿元，是以凤凰湖为核心，汇集 “ 林、溪、湖 ” 三大特色的大型生态休闲度假区。 凤凰湖国际生态湿地旅游度假区中心景观凤凰湖湖泊面积 300 余亩，人工湖泊总投资 3500 万元，由水域中央的激光音乐喷泉和仿悉尼建筑与水景舞台遥相呼应，配以完善的水岸景观 绿化带和仿古木栈道，是集聚人工和天然的独特景观。 ■凤凰湖度假区规划示意图 18 凤凰湖湿地公园 一期 800 亩核心区域 拥有 功能齐全的大型景观，具有 300亩的主题生态湖泊， 同时还 将创建国家 AAAA 级景区 ，以 提升青白江的城市形象与居住品质。 ■凤凰湖湿地公园效果图 产业规划 青白江六大产业园构成其经济发展的主体，包括：工业集中发展区（北区、南区）、大型商品交易市场、大宗散货物流园区、铁路集装箱物流园区、载货汽车园区及粮食物流加工产业园区。 19  工业集中发展区 工业 北 区 ： 工业集中发展建成区 11 平方公里，在建区 8 平 方公里，青新工业连片发展区 8 平方公里，南连新都工业东区；中远期规划将跨毗河、上丘陵10 平方公里，形成 40 余平方公里的成都北部的工业新城。 其产业定位为冶金建材制造业，现已聚集冶金、建材、机械、化工等六大大型产业集群。 工业南区 ： 属于青白江 —— 新都工业连片发展区的一部分，位于青白江区和新都区交界处，用地范围北临成都铁路北环线及货运大道，南至青白江 新都区界，西接成绵高速公路，东靠同心大道南延线，距离成都市区约 15 公里。 规划总用地面积 8 平方公里，是以发展冶金、建材、机械、机电与成套设备为主，生产性服务业为辅的现 代生产基地，是成都北部新城的重要组成部分。 园区内规划有成套装备产业区，攀成钢扩建产业区，新型复合材料产业区，冶金金属、新型建材制造产业区，玻纤、建筑材料产业区及相关生产服务业区。 ■工业集中发展区产业布局图  大型商品交易市场 位于大件路以东，成绵高速以西，铁路北环线以南，总占地面积约 200 公顷 ；建成后将成为立足成都，辐射德阳、绵阳具有较大规模和高水平、现代化的专业市场。 主营建筑装潢材料、金属材料、五金机电（大中型）和载重汽车类商品。 20 ■大型商品交易市场规划图  大宗散货物流园区 园区以成都铁路大弯 货站为依托，占地 4600 亩，计划总投资 亿元，重点发展公铁联运、大宗散货物流、仓储配送，以处理工业原材料、机电产品和鲜活食品等大宗散货业务为主。 现该园区已招商签约完毕，进入全面建设阶段。 21  铁路集装箱流园区 园区以集装箱中心站为依托，总投资 25 亿元，是全省 50 个重大项目之一，也是全省 30 个重点支持项目之一。 园区以集装箱多式联运和集装箱增值服务为基础，以工贸配送、增值加工和区域分拨为重点，拓展商品采购、展示和物流装备服务。 目前，集装箱物流园区内“一横四纵”道路基础设施框架已形成，支干道路正在加快推进 中。 ■铁路集装箱物流园区位置图 ■铁路集装箱物流园区效果图 22  载货汽车园区 园区定位为载货汽车及配套零部件生产基地。 将打造由集载货汽车制造和零部件生产、研发、商务贸易、展示等多功能于一体的西部载货汽车产业园区， 规划总用地为 平方公里。  粮食加工产业物流园 园区位于弥牟镇，规划占地面积 6 平方公里，其中一期占地面积 平方公里，位于大件路以西，宝成线以东区域内；二期占地面积 平方公里，向宝成线以西区域拓展。 引进一批大型粮食流通和加工企业， 形成集粮油仓储、物流、加工、贸易、副产物深加工和食品 加工于一体的完善的产业链。 ■粮食加工产业物流园规划图 ■粮食加工产业物流园效果图 23 经济“十二五”规划 ■重要经济发展。 举措：加快结构优化升级，奋力打造千亿生态产业城。 ■ 打造以高端制造为代表的现代工业。 举措：发挥老工业基地产业优势，做大做强冶金、建材主导产业及机械、汽车制造等优势产业。 ■打造以物流中心为引领的现代服务业。 举措：加速培育、引进一批具有一定知名度的商贸零售企业、星级酒店，全面提升商业业态。 ■ 打造以休闲观光为特色的都市型现代农业。 举措：鼓励兴办乡村酒店、休闲农庄、教育农 园，举办乡村旅游节会等，不断延伸农业产业链。 四、区域宏观环境总结 按照成都规划三个层次（ 第一层次为中心城，面积为 598 平方千米；第二层次为中心城周边的 4 区、 2 县，面积为 2662 平方千米）的划分 ， 青白江区应该属于成都市第二层次部分，将与第一层次的中心城区共同构成都市区，最终成为成都市主城区的一部分。 内容 结论 城市定位  城市发展定位：生态优美之城、创业宜居之城、品质生活之城。 经济现状  青白江经济发展主要以第二产业为主，主要支柱产业为冶金、建材、机械、化工等。  作为成都的二级郊县，其经济水平处于二级郊县前列，但与邻近的新都相比仍有较大差距。 发展规划  作为“成德绵”区域发展的中轴，同时随着北部新城的规划实施和交通条件改善，青白江将逐步融入大成都范围内，形成全域成都的发展圈，拉动区域经济快速发展。  城市未来总体发展方向：工业向南与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展。 24 第二 章 市场分析 篇 一、 成都 市 住宅市场总体分析 成都市于 2020 年 2 月 15 日出台 了 “ 新 国八条”限购令实施细则，主要内容如下： 在本市主城区 (锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区 、高新区 )暂时实行住房限购政策。 本市户籍居民家庭在主城区已拥有 1 套住房的，可以再购买第 2 套住房 (含新建商品住房和二手住房 )，暂停购买第 3 套住房。 外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买 1 套住房，暂停购买第 2 套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。 从成都限购令内容来看，该细则 在某种程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，并能抑制房价上涨的趋势。 随着该政策的 落实 ，市场观望气氛会相对加重。 成都细则的限购范围仅包括主 城区，而不 是“新国八条”规定的整个行政区，其中青白江区 不属于限购范围，这将会使购房消费外移，成都郊县房地产市场处于春天里，未来一段时间内郊县楼盘将出现量价齐升的局面。 随着城郊公交系统等一系列城市道路交通的逐步完善，郫县、温江等近郊楼盘逐渐热销；近郊楼市呈持续增长态势，尤其是恒大、龙湖等品牌开发商的进驻，选择在近郊购买大户型的购房者越来越多。 由此可见，在当前的市场背景下，购房者开始青睐于非主城区置业，健全配套、宜居环境上佳的大户型更是受到市场的广泛欢迎。 25 成都市中心城区楼盘 20200306 至 20200313 交易信息 (商品房 ) 成都市中心城区楼盘 20200306 至 20200313 交易信息 (商品房 ) 从上周成交数据来看，成都市区成交 689 套，占可售套数 29852 套的 %，成交均价为 9690 元 /平方米，其中武侯区、青羊区和高新区的成交均价维持万元大关，分别为 11082 元 /平方米、 10385 元 /平方米和 10270 元 /平方米。 从区域成交套数来看， 周成交 超过 100 套的区域有锦江区、青羊区和高新区，其中青羊区成交 197 套，排名第一。 从目前成都楼市来看，成交量有所下降， 成交均价涨幅减缓，甚至 有所 停滞，限购令的影响尚未得到市场消化， 但从长远市场发展来看，短期的行政政策调整不可能违背市场规律，成都楼市还是处于上行阶段。 26 二、 青白江 住宅市场总体分析 （一） 市场供销总况 虽然房地产开发投资下降，但商品房销售却快速增长， 2020 年商品房销售面积为 万平方米，较上年增长 %；商品房 销售额 亿元，较上年增长 %。 09 年市场整体供应量在 40 万平方米左右，供销比为 ，市场整体环境趋好。 （二） 土地市场 近三年土地供应情况 2020 年 供应土地 15 宗，总供应量为 658 亩，以住宅用地为主 2020 年 供应土地 43 宗，总供应量为 2545 亩，以工业用地为主，住宅用地总量为 707 亩，占总量的 % 2020 年 供应土地 5 宗，总供应量为 563 亩，全为住宅用地 数据来源：成都国土资源局 小结：从供应量上看， 09 年市场集中放量，主要为工业性质用地，住宅性质用地在最近三 年变化不大，整体表现较为平稳；从地块分布来看，住宅性质用地将主要集中于北部新城区。 2020 年土地成交情况 2020 年区域共计成交 4 宗土地，成交总面积为 亩，成交总价为 亿元，其中包含 3 宗住宅用地， 1 宗住宅及商业用地，且住宅用地均位于北部新区。 27 2020 年青白江区土地成交明细 宗地位置 净 用地面 积 （ 亩 ） 土地用途及使用年限 容积率 净 用地拍 卖 起始价 （含出 让 金）万元 /亩 成交单 价 （万元） 溢价率 竞 得 单 位 竞 得日期 青 白江 区 大 弯 街 办 革新村 10 组 商业 40 年。