济南市房地产民用住宅产品

济南市房地产民用住宅产品内容摘要：

： 环境 （指周边环境，污染状况，小区绿化） （ 我们把指标分成两层，把反映性能的指标分成四大类，每类下面有些小指标。 同时对一些指标的含义进行了表述，以便理解。 ） 我们根据我们确定的指标体系，结合 AHP法计算的需要，设计了第二份问卷（见附件 2），再次邀请一些业内人士进行填写。 根据他们的填写的问卷，我们运用 AHP进行了指标权重的计算。 这一步的计算过程详见下面的 第二部分 运用 AHP法进行判断分析。 我们用到的数据是由我们第二次的调查问卷的得到的。 问卷见第五小组调查问卷第二部分《历城区民用住宅性价比调查问卷》， 数据见第五小组数据统计二。 第三步：选定五个小区进行调查。 根据前两步得到的指标体系和他们的权重，我们设计了第三份问卷（见附件 3），第三份问卷是总结了前两次问卷指标难以理解的缺点，同时根据此次针对对象的不同，我们对问卷进行了较 多的解释，尽可能的使我们的指标能被业主看懂。 这次小区调查，我们选择了历城区山东大学周边的五个小区，这样差异性较小，可以减小其它不可控因素的响。 我们通过此次调查，确定了五个小区住宅的性能各方面的分值，然后用分值乘以各自的权重在相加，得到了综合的性能分值，用此分值除以价格即得到每个住宅的性 价比，各住宅产品的性价比再算术平均，即每个小区的住宅的性价比。 第三步分析见第三部分 五个楼盘的性价比分析。 2． 运用 AHP 法进行判断分析 * . AHP决策分析方法简介 基本原理 AHP决策分析方法的基本思想： 假设有 n个物体 A1， A2， „ ， An，它们的重量分别记为 W1， W2， „ ， Wn。 现将每个物体的重量两两比较： [矩阵形式 ] *此部分用到的数据来自于第五小组数据统计二，见第五小组数据。 第五小组课程设计 9 [向量形式 ] AW=nW 然后通过求解判断矩阵 A的最大特征值 λ max和它所对应的特征向量 W，就可以得到这一组物体的相对重量。 在复杂的决策问题研究中，对于一些无法度量的因素，只要引入合理的度量标度，通过构造判断矩阵，就可以用这种方法来度量各因素之间的相对重要性，从而为有关决策提供依据。 基本步骤 AHP决策分析方法的基本步骤： ① 明确问题。 ② 建立层次结构模型 [结构图 ] AHP决策分析法层次结构示意图 要素分组（层），最高层（目标层） → 若干中间层（准则层） → 最低层（措施层）。 第五小组课程设计 10 ③ 构造判断矩阵。 [判断矩阵 ] 表示针对上一层次中的某元素而言，评定该层次中各有关元素相对重要性的状况： ④ 层次单排序。 ▲ 层次单排序的目的：确定本层次与上层次中的某元素中有联系的各元素重要性次序的权重值。 ▲ 层次单排序的任务：计算判断矩阵的特征根和特征向量。 ※ [层次单排序的步骤 ] a. 对于判断矩阵 B，计算满足 BW＝ λmaxW 的特征根 λmax 和特征向量 W。 b. 计算一致性指标 CI，检验判断矩阵的一致性： 当 CI＝ 0时，判断矩阵具有完全一致性； CI愈大，判断矩阵的一致性就愈差。 c. 计算随机一致性比例 CR，检验判断矩阵是否具有令人满意的一致性： CR=CI/RI 当 CR＜ ，判断矩阵具有令人满意的一致性；当 CR≥ 时，调整判断矩阵直到满意为止。 ⑤ 层次总排序。 层次总排序 利用同一层次中所有层次单排序的结果，计算针对上一层次而言的本层次所有元素的重要性权重值。 层次总排序从上到下逐层进行。 若上一层次所有元素 A1， A2， „ ， Am的层次总排序已经完成，得到的权重值分别为 a1， a2， „ ，am；与 Aj对应的本层次元素 B1， B2， „ ， Bn的层次单排序结果为 ；那么，B层次的总排序结果见 下 表 第五小组课程设计 11 层次总排序表 ⑥ 一致性检验。 分别计算下列指标： 当 CR＜ ，层次总排序的计算结果具有令人满意的一致性；否则，对本层次的各判断矩阵进行调整，直至层次总排序的一致性检验达到要求为止。 . 计算方法 最根本的计算任务：求解判断矩阵的最大特征根及其所对应的特征向量。 求解判断矩阵的最大特征根及其所对应的特征向量的两种近似算法： 1)[方根法 ] 第五小组课程设计 12 计算步骤： ．建立层次模型结构 我们建立的层次模型结构如下图： 建筑结构 房屋布局 建筑安全 小区服务设施 物业管理 交通条件 地段 教育配套 建筑 服务 区位 环境 房地产性能 第五小组课程设计 13 ．建立各层次的判断矩阵 根据 AHP分析法的原理及所 见层次模型，我们构建以下 相对重要性判断矩阵： 1） AB判断矩阵 性能 建筑 服务 区位 环境 建筑 服务 区位 环境 2） B1C判断矩阵 建筑 建筑结构 房屋布局 建筑安全 建筑结构 房屋布局 建筑安全 3） B2C判断矩阵 服务 小区服务设施 物业管理 教育配套 小区服务设施 物业管理 教育配套 4） B3C判断矩阵 区位 交通条件 地段 交通条件 地段 ． 将判断矩阵转 化成问卷并调查 通过设计问卷（“ 房地产民用住宅性价比分析指标调查 ”。