东华物业广地花园管理方案(doc

东华物业广地花园管理方案(doc内容摘要：

》，使业主自觉按照装修规定进行装修。 出现违章后则应坚决予以制止，确立本小区整体形象的统一。 “广地花园”物业管 理方案 8 管理处 报建 自选 /推荐承建商 业主 /承建商办理有关装修手续 提交室内装修图纸一式三份 鉴定 《装修表格签收确认书》 交纳装修保证金及施工人员块规保证金 办理装修施工许可证办理施工人员临时出入证 按建议计划施工 隐蔽工程验收（防水层，暗藏水，电线管等） 到管理处财务部退装修、违规保证金 违反约定。 按要求整改 验收合格。 按要求整改 验收合格。 完工交管理处等验收 通水通电交付使用 按要求整改 管理处复检 (完工后 3 个月 ) 6） 强化管理处管理技术人员及保安员素质培训，特别在装修期间加强监督巡视，严格执行申报、批准手续，每天不少于二次进入施工现场检查。 发现违章施工、违章用电，乱拉乱接，特别是住宅天台违章加建等问题，应立即予以解决。 工作流程 工作内容 作业频度 质量标准 巡视 2 次 /天 无乱堆放，乱挖乱接乱搭，无违章装修，房屋完好率 100% 跟踪、监督 4 次 /天 问题部位无重复违章现象 走访 2 次 /周 及时听取住户意见，满足其合理要求，满意率 100% 装修报批程序 “广地花园”物业管 理方案 9 （十） “广地花园”管理人员的培训计划： 不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训，是确保管理处员工的行为步伐与上司的思考高度统一，同时都是确保管理处人员在日常工作中能否适应小区内业主对物业管理服务的要求，也是我处能否 圆满完成委托管理合同的重要保证。 现代社会发展的特点是要求我们一方面必须加强人才交流和引进，另一方面必须时时刻刻对员工进行培训，只有这样才能跟上时代的步伐。 为此，驻“广地花园”管理处将实施我司所制定的各项全员培训计划，务求培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，更好地为“广地花园”广大业 /租户提供专业化的物业管理服务。 二、 培训目标 1） 就“广地花园”而言，培训的目标就是提高管理人员的素质及管理水平，我处将根据员工的工作量及实际需要来制定详细的培训计划，目的是通过培训增强员工的基本技术及其它技能，使各级管理人员的专 业素质及管理水平达到全国一级物业管理公司资质要求，使之有效地服务于“广地花园”业 /租户，努力为业 /租户提供尽善尽美的生活享受。 通过培训，加强或改进员工的日常行为规范和工作态度、表现、技能等。 使我司 “尽心尽力，做到最后” 这一管理核心得以在“广地花园”实现。 2） 培养高素质人才队伍，加强培训，实施动态管理。 全面注入 CS（ 业/租户满意）思想，主动为业 /租户提供动态的、主动的服务。 “广地花园”物业管 理方案 10 广州“广地花园”培训系统 培训方式 1） 组织方式：由下至上，分为管理处各部门自行组织，公司组织两 种方式。 （ 1） 入职培训： 由公司负责，对新招员工进行的培训； （ 2） 岗前培训： 驻“广地花园”管理处负责，对新上岗员工进行的岗前培训； （ 3） 在职培训： 主要是针对不同的工作岗位进行的专题培训或进行有计划的知识培训。 其中管理处主任的培训由公司负责组织安排，一般管理处人员及普通员工由管理处主任负责落实。 （ 4） 岗位轮训： 通过岗位轮训，给员工提供晋升的机会，通过人才的横向、纵向交流，达到一专多能、一职多用的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。 （ 5） 举办培训班： 加强和提高员工专业素质和职业道德修养。 （ 6） 专题讨论： 针对物业管理工作中发生的疑难、 典型案例等，聘请有关专家举行专题研讨，探讨具有超前意识的管理途径和管理措施。 目标计划 组织安排 岗位应用 考核评价 “广地花园”物业管 理方案 11 培训的种类及内容 培训类别 培训对象 培训时机 培训内容 入职培训 所有新入职员工 办理入职手续后（每月中旬和下旬集中培训） 公司基本情况、行业现状、组织机构、领导成员 质量方针、目标、企业精神。 公司劳动、人事制度。 礼仪礼貌、基本纪律要求。 岗位培训 上岗培训 入职培训合格之新员工、转换工种之员工 入职培训合格后、转换工种前 应知部分：岗位基本情况。 应会部分：岗位职责、工作内容、基本要求、操作流程、使用表格。 在职培训 日常工作培训 普通员工 每日两次（每日早、晚集队） 工作方式、方法、要求 注意事项 布置、检查工作。 日常管理培训 主管级以上 每日两次（周工作会议） 工作方式、方法、要求 工作总结、讨论 布置、检查、协调工作。 案例分析。 专题讨论、学习。 全员培训 全体员工 每月一次（全员大会）具体按培训部计划 公司规章制度 国家政策、法律法规 专业技能、行业信息理论进行研究、学习 专项培训 由人事培训部确定 按培训部计划 培训部根据培训需求制定培训课程。 演习 按部门组织 每月一次 演习方案 相关知 识 器材使用 实际操练 晋升培训 员工晋升 所有后备晋升主管人员 每季度一次，具体另定  各工种工作要求，工作流程。  案例分析。  沟通协调技巧。 如何布置检查落实工作。 如何管理培训属下员工。 如何有效贯彻命令。 如何提升服务意识。 如何进行工作总结、分析。 中层管理人员晋升 （十一） 所有后备晋升主任、经理人员 每季度一次，具体另定  成本核算。  资源调配和利用。  公共关系，管理架构。  如何提升服务质量。 轮岗培训 季度考核优秀员工 每季度一 次 其他岗位的岗位职责、工作内容、操作流程 要求及其他相关知识。 “广地花园”物业管 理方案 12 培训的安排 培训类别 培训天数 培训方式 负责部门（人） 培训记录 培训考核 备注 入职培训 二天 课授 人事培 训部 人事培训部保存 培训部考核 岗位培训 上岗培训 入职后的第一个月 以老带新现场讲解，记录 部门主管 人事培训部保存 人事培训部考核 人事培训部发放培训提纲，用人部门派专人负责讲解或培训。 换岗培训 在职培训 日常工作培训 不少于 20 分钟 集队、训话 部门主管 日常管理培训 不少于 1 小时 会议 部门主任、经理 部门保存，培训部抽查 全员培训 每次不少于 1个小时 会议 部门主任、经理 部门保存，培训部备案 人事培训部统一出题 专项培训 课授 培训部安排 培训部保存 人事培训部 演习 课授、实 操 部门主任、经理 部门保存，培训部、督察部备案 部门考核，人事培训部抽查 晋升培训 晋升主管 每次至少一周 课授、小组讨论 培训部兼职培训员 人事培训部保存 人事培训部考核 晋升主任 每次至少一周 轮岗培训 不少于一个月 以老带新现场讲解 部门主管 人事培训部保存 人事培训部考核 员工经过培训后，参加培训的人员要进行即时考核 ，考核分为实操和书面两种形式。 考核不合格者进行继续再培训。 不能通过再培训考核者，不能上岗。 并且在工作中实行跟踪考核，检查员工是否按培训后的要求和标准进行工作，对不按照要求做的员工进行督导和指正，使在“广地花园”工作的全体员工所具备的业务素质能符合要求。 “广地花园”物业管 理方案 13  四项基本工作管理 一、 保安管理 硬件方面：依靠各种设备 —— 小区配置的设备、工具 —— 管理处配置的保安器材 —— 采取各种保安措施。 软件方面是建立在住户卡或业主卡制度的基础上。 住户凭住户卡或业主卡进入小区，是确保小区安全的保障。 对装修及施工人员凭证出入小区区域， 没有临时出 /入证者不得放行，禁止各类修补、收买破烂，推销人员或闲杂人员出入。 做到“盘查”严、管理严。 从而维护小区正常的交通秩序，制止外来人员的干扰、骚扰，确保小区附属设备、公共场所等不受人为损坏、破坏，尽可能减少人为因素造成的损失。 我处拟想“广地花园”的保安工作划分为：礼仪岗、巡逻岗、固定岗。 防止和终止任何危及或影响小区业 /租户的生命财产与身心健康的行为与因素。 岗位的设置 1） 大门岗：负责对进出车辆的指引或外来人员的咨询。 2） 巡逻岗： （ 1） 采取定点岗、巡逻岗相结合，实行大循环（整个小区）中有小循环（每一小片区）的连 环巡视方案。 做到一处有事环环相连动，在任何一个部位发生情况，除该片区保安人员第一时间到达现场外，其它片区的保安也立即与之相呼应（要求 1 分钟内采取相应的行动）。 遇流窜犯时，除采取堵拦行动外，全区所有路口在 2 分钟内关闭。 管理处其他人员在 3 分钟内进入现场，实施搜捕，同时通知公安派出所。 在实际工作中，计划在每个小区出入口处及临近中心设置固定岗，在小“广地花园”物业管 理方案 14 区内每一片区安排巡逻岗，实行 24 小时不间断巡视。 考虑到单一范围内的巡逻容易造成心理松懈。 故此，实行整点轮岗制度，每一个岗位实施每 2 小时轮换一次，深夜班在零时至七时实行每 1 小时报岗制度，由各岗位利用对讲机向值班主管汇报本岗位的情况，实行值班主管定时巡岗，管理处主任 /管理部总管不定期查岗，加强对周边地区的巡逻，在管辖区域的盲点设立巡逻登记表，巡逻人员在签到本上签到，确保小区的安全。 （ 2） 巡视及值班要求：  监控中心及区内定点岗位，实行 24 小时值班并作记录，发现可疑现象，即时通知巡逻人员到现场查询处理。  巡逻保安员要及时劝喻各种不当行为，纠正乱停 /放的车辆，保障消防通道的通畅，保持管理区范围内的秩序，如发现异常情况，还应及时向监控中心报告，由监控中心协调处理。  巡逻人员巡视时，还应对公 共设备、消防设施的外观是否完好进行检查，填写巡查记录表，发现时，及时通知管理处负责人。 3） 各区岗位的负责的区域： 广地花园占地面积大，住宅区连接空档较大，根据这样的地理特性，将区内划分为 A、 B、 C 三个区域，每个区域设定一名组长，每班由一个总组长负责具体事务。 （ 1） A 区管辖范围：环城北大街、环城西大街中段、会所、游泳池、J1— J D1— D幼儿园。  门岗职能： 大门、中门、 J1 门岗控制人员出入，车辆管理工作，尤以大门“广地花园”物业管 理方案 15 为广地形象岗位是小区内业主，车辆出入主要路径。  商业区：负责 E1— E4 所有商铺的管理工作，同时对 住宅的出入口加以控制，巡逻方式为不间断巡逻。  雅乐路巡负责 C9— C1 D1— D3 的巡逻工作（一期 C 区、 D区）。  A 区巡逻负责整个 A 区的全面巡查、 J1— J会所、泳池归属其巡逻范围。 （ 2） B 区管辖范围：整个二期工程  沿江巡逻的路线库为：由龙湖公园 花场 叠茵庭园。 采取不间断巡逻方式，全面负责公共区域的治安管理工作。  B 区巡逻设 2 人， 1 名巡 A1— A B1— B5，另一负责 E1— E1C1C8 的巡逻工作，方式为往复式不间断巡逻。 （直线划分） （ 3） C 区管辖范围： C 区巡逻设 2 人， 1 人巡 F1 区、 C7 区，另一名负责 F2— B 区的巡逻。 巡逻方式为往复式不间断巡逻。 （直线划分） 三个区的组长起到监督、机动作用，总组长负责处理日常工作事项，由主管统管。 日常保安管理主要包括消防管理与治安管理二个方面。  治安管理 “分区管理” 1） 重点监控：据初步了解，暂时分为三个区域； 在“广地花园”内， A 区、 B 区、 C 区各为一个独立的区域，每一个独立的区域都由一名组长负责，固定岗和巡逻岗组成，独立工作，遥相“广地花园”物业管 理方案 16 呼应。 小区具体岗位定编、定责待我司进入后再详细报发展商。 2） 工地管。