泰富地产公司成本管理手册作业指引

泰富地产公司成本管理手册作业指引内容摘要：

公司编制招标工程量清单及投标标底。 预算审核注意事项： 1）城市造价采购部须参加或组织造价咨询单位参加工程的图纸会审工作，对施工图中标注不清、前后矛盾、缺项、漏项等问题提出建议； 2）施工图预算根据工程量计算规则，按详细的施工图、已确定的施工组织设 计和施工方案并结合现场实际情况计算工程量。 按照合同规定的计价要求套用单价，分项工程的子项如无合适单价套用且不能换算，则应编制补充单价； 3）预算审核中暂估的事项应编制审核备忘进行说明。 施工图预算审核报告需经城市造价采购部、造价咨询公司（自行完成预算的无需造价咨询公司）、 城市运营管理部 、承包商等单位签字盖章确认。 总包施工图预算或总包招标造价确定后，城市造价采购部根据预算造价编制《目标成本控制指导书》，并调整总包合同造价。 当发生工程合同发生变更，合同价发生调整时，按《合同管理 流程》执行，工程合同价调整预算及复核表或复核续表作为变更合同审批的附件使用。 预算存档：预算一式五份，城市造价采购部、城市造价部、附合同审批各一份，预算造价＞ 300 万时集团运营部存档一份，必要时施工单位一份 支持性文件 《项目成本管理流程》 《合同管理流程》 相关记录 《工程预算复核表》 《工程合同价调整预算复核表》 《工程合同价调整预算复核续表》 项目成本评估 管理作业指引 编号： KWGWIZJ01 版号： A/0 页码： 第 19 页 共 50 页 设计阶段成本 管理 作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1 流程图 项目成本评估 管理作业指引 编号： KWGWIZJ01 版号： A/0 页码： 第 20 页 共 50 页 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工工 工 工 工 工 工 工工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工工 工 工 工 工工 工 工 工 工 工工工 工 工 工 工工工 工 工 工工 工 工 工 工工 工工 工 工 工 工工 工工 工 工 工 工工 工 工 工 工工 工工 工 工 工工 工工 工 工 工 工工 工 工 工 工工 工 工 工工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工 工工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工 工工 工 工 工 工Y 8 工 工 工 工工 工工 工 工 工工 工工 工 工 工 工工 工 工工 工 工 工 工工 工 工NY 8 工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工Y 5 工 工 工 工Y工 工 工 工 工工 工 工 工 工工 工Y 5 工 工 工 工YY 5 工 工 工 工工 工Y工 工 工 工 工工 工 工Y 5 工 工 工 工工 工工 工 工 工工 工N工 工 工 工 工 工N工 工NN工 工工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 工 4工 工 工 工工 工 工 工 工工 工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工 工工 工工 工工 工工 工 工 工工 , 工 工 工工 工 , 工 工工 工 工 , 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工工 工工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 ( 工 工工 工 工 )工 工工 工工 工工 工工 工 工 工 工 工工 工 工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工 工 工 工工 工 工 工 工 工 工工 ( 工 工 工 工 工 工工 工 工 )工 工 工 工 工 工 工 工 工工 工 工 工 工 工 工 工 工工 工 工 工 工 工 工工 工Y工 工 工 工 工 工工 工 工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工工 工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工工 工 工 工工 工 工 工工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工Y 工 工Y 工 工Y 5 工 工 工 工Y 工 工工 工N工 工 工 工工 工工 工工 工工 工 工工 工 工工 工 工 工 工工 工 工 工 工 工 , 工 工 工 , 工工 工 工 工工 工 工 工 工 工工 , 工 工 工 工工 工 工 工 工 工 , 工 工 工 , 工工 工 工 工工 工 工 工 工 工 , 工 工工 , 工 工 工 工 工工 工 工 工 工 工工 , 工 工 工 工工 工 工 工 工 工工 , 工 工 工 工工 工 工 工 工 工工 , 工 工 工 工工 工 工 工 工 , 工工 工 工 工工 工 工 工 工 工 工 工 ,工 工 工 工 工 工 工 , 工工 工 工 工 工 工工 工 工 工 工 工 工 工 ,工 工 工 工 工 工 工 , 工工 工 工 工 工 工工 工 工 工 工 工 工 工 ,工 工 工 工 工 工 工 , 工工 工 工 工 工 工工 工工 工工 工Y 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工工 工 工 工 概况 项目成本评估 管理作业指引 编号： KWGWIZJ01 版号： A/0 页码： 第 21 页 共 50 页 指引目的 通过对设计各阶段的成本管理，达到对项目成本的控制目的 适用范围 项目方案设计及后续各阶段设计的成本控制工作 定义 限额设计指标：各类建筑钢筋含量、混凝土含 量等。 指引主导及参与部门 城市造价采购部 (主导 )、城市开发部、城市营销策划部、城市设计部、 城市运营管理部 、城市人力资源部、城市财务部、集团战略及品牌营销部、集团运营管理部、集团财务资金部 部门 指引中承担职责 城市造价采购部 原片区新项目 拓展阶段项目成本估算 （指标值） “设计匡算”、及“方案阶段成本分析报告” “设计概算修正”及“初步阶段成本分析报告” “施工图预算”及“施工图阶段 成本分析报告” 城市开发部 城市营销策划部 ,进行可行性研究 项目可行性研究报告编制及决策 ,组织编写项目定位报告 城市设计部 组织 产品组合 、产品配置标准 超概预算 的设计 进行设计调整 城市运营管理部 市造价采购部编制的预算项目、目标成本 项目成本评估 管理作业指引 编号： KWGWIZJ01 版号： A/0 页码： 第 22 页 共 50 页 城市人力资源部 （含人员需求、招聘、提升、培训、人才储备、费用预算等） 城市财务部 集团战略及品牌营销部 ,进行可行性研究 , 新片区新项目 可行性研究报告编制及决策 集团运营管理部 、项目成本测算、匡算及项目初步目 标成本 ,预算进行备案 集团财务资金部 拓展阶段的项目经济 测 算 区域公司领导 、测算、概算、概算修正及施工图预算的审核 负责 审核非集团主导的各项设计的 限额设计指标 ，总经理 审批 后执行 负责审核目标成本估算、测算、概算、概算修正及最终目标成本 集团领导 ，总裁负责 对 估算阶段 、 方案阶段及最终目标成本进行审批 工作程序 建立成本数据库 原片区新项目，城市造价采购部根据市场调查情况、信息收集情况和项目资料完成建立成本模型和数据库，提出项目工程成本估算报告，城市副总经理进行审核。 新片区新项目，集团 运营管理部 根据市场调查情况、信息收集情况和项目资料完 项目成本评估 管理作业指引 编号： KWGWIZJ01 版号： A/0 页码： 第 23 页 共 50 页 成建立成本模型和数据库，提出项目工程成本估算报告，集团副总裁进行审核。 概念设计阶段规划方案设计阶段成本管理 城市设计部组织概念设计，并会同城市营销策划部确定产品组合及成本分配、产品配置标准（参见《产品组合及成本分配表》、《产品配置标准建议书》、《项目产品建造标准》）。 城市造价采购部会同城市设计部、城市营销策划部对概念设计进行项目成本测算，主要对项目产品组合进行成本分析、动态调整，积极采取新材料新技术、并根据市场材料价格进行评估。 城市分管副总、城市总经理、片区总经理、集团运营管理部、分管副总裁对成本估算和测算进行审核 ,由总裁进行审批。 城市设计部根据工程成本测算要求，进行方案设计并将成本要求建议落实在《方案设计任务书》中提交设计单位进行方案设计。 方案设计匡算及设计限额成本指标 方案设计完成后，城市造价采购部进行“项目成本匡算”编制 ，并对比概念设计项目成本测算，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分析，形成分析报告。 “项目成本匡算”及成本分析报告完成后同步进行“设计限额成本指标”编制，由城市分管副总、城市总经理、片区总经理、集团运营管理部、分管副总裁进行审核 ,报总裁进行审批 ,并报城市项目负责人备案 ,进入下一步流程。 城市造价采购部会同城市开发部、城市营销策划部、城市设计部、城市财务部、人力资源部、进行“初步目标成本”编制 ,根据初步目标成本开始进行。 由城市分管副总、城市总经理、片区总经理、集团运营管理 部、成本分管副总裁审核，报总裁进行审批 ,并报城市项目负责人备案 ,进入下一步流程。 城市财务部根据城市造价采购部“初步目标成本”进行项目经济测算 , 由城市总经理、片区总经理、集团财务资金部、分管副总裁审核 ,报总裁进行审批 ,并报城市项目负责人备案 ,进入下一步流程。 初步设计阶段限额指标 城市设计部根据城市造价采购部设计限额指标及前期相关信息确定产品建造标准，主要对项目产品组合进行成本分析、动态调整，积极采取新材料新技术、并根 项目成本评估 管理作业指引 编号： KWGWIZJ01 版号： A/0 页码： 第 24 页 共 50 页 据市场材料价格进行评估。 城市设计部将初步设计限额 指标落实在《初步设计任务书》中提交设计单位进行设计。 设计概算修正及目标成本概算修正 初步设计成果提交后，城市造价采购部组织编制项目“设计概算修正”，概算依据初步设计图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。 城市造价采购部对比初步设计限额指标和设计概算修正，编制 “初步设计阶段成本分析报告”，主要对初步设计阶段所做的主要成本工作进行总结。 城市造价采购部负责设计概算修正和“初步设计阶段成本分析报告”编制。 由城市造价采购部向城市设计部反馈“设计概算修正”和“初步设计阶段成本分析报告”。 有超设计限额情况，城市设计部根据审批意见调整设计，并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议，提交城市造价采购部。 “设计成本概算修正”和“初步设计阶段成本分析报告”由城市分管副总审核 ,报城市总经理进行审批 ,并报片区总经理和城市项目负责人备案。 施工图设计限额指标 城市造价采购部组织根据初步设计概算修正结果提出施工图设计限额指标（建筑钢筋含量、混凝土含量等，参见《项目施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》） ,此工作与设计概算同步进行。 针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型。