[7-098]戴德梁行某酒店公寓项目策划

[7-098]戴德梁行某酒店公寓项目策划内容摘要：

标客户进行细分，并由此确定具体业态及功能、位置等。 1 公寓式酒店 商业配套定位原则： 公寓式酒店更类似于酒店，其服务配套的内容应基本接近于酒店的公共配套设施，把握其“酒店”的特性，针对公寓 式酒店客户的需求进行定位。 同时兼顾综合建筑体整体的定位需求。 定位依据 公寓式酒店的主要客户类型为短期停留的、商务目的的散客。 这类人群因为是短期租住，且多为因公商务往来，需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的要求不是非常强烈。 因此在酒店的配套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、洗衣等，而对于使用频次相对较低的配套如健身、会议等设施，可共享公寓或写字楼的配套设施。 定位内容 公寓式酒店的配套定位包括一层和二层两部分。 如前所述，公寓式酒店的配套需要在投资型服务公寓和写 字楼配套共享，故结合公寓式酒店平面分割及工程进度的现状条件，在一层设置 设咖啡茶吧、美发店；二层设洗衣房（与投资型服务公寓合用）、美容美发、小型餐饮。 由于配套规模的限制，公寓式酒店的健身中心、 高档超市需要在 投资型服务公寓中共享。 而由于公寓楼原设计未包含高档大型的中式餐饮配套，煤气管线、给排水等条件不具备，并考虑目前的工程进度，公寓的 高档餐饮在写字楼配套中解决。 一层 由于公寓式酒店的一层空间面积约 920 平方米，布局较为紧凑，西端为货流口和内部办公值班、设备表间和机房等空间，形成内部管理区域，不便 改动，目前可以利用的仅有大堂两侧的空间。 根据定位原则和依据，结合工程现状、空间特点及酒店门厅应当具有的基本接待服务功能，在此设与酒店公寓日常出入关系较为密切的内容，有接待前台、行李寄存、咖啡茶吧、商务中心。  接待前台、行李寄存 由于大堂北侧的空间相对较大，距离电梯厅相对较远，故将此处作为咖啡茶吧的位置，而选择南侧的前台作为公寓的前台及管理办公、行李寄存。 位置： 13 轴、 J K 轴围合的空间 面积：约 50 平方米 功能：接待服务、行李寄存、内部办公等。  商务 中心 由于公寓式酒店的客户为商务客人，其需求与普通 酒店的客户类似，商务中心是必须的配置。 结合一层现有空间条件，将商务中心设在与前台相邻的位置。 位置： 13 轴、 KL 轴围合的空间 面积：约 50 平方米 功能： 收发传真、电子邮件服务、复印打印、票务服务、英文翻译、秘书服务等。  咖啡茶吧 根据我行对酒店的调查，酒店大堂内通常均附设咖啡休息场所，作为休息、等候、简单商务洽谈的场所。 位置： 1214 轴、 L1J1 轴围合的空间。 面积： 150 平方米 功能：包含咖啡厅、茶吧（位于原前台内）、单间茶室（位于原办公室内）。 目标客户：公寓式酒店的住客。 二层 公寓式酒店二层总面积约为 830 平方米，西端为洗衣房及空调机房，东侧为餐饮、美容和挑空部分。 考虑公寓式酒店的住客的需求，美容、餐饮、洗衣为基本配套，需求量和频次都较大，故此三类功能设在二层；其余由于空间限制无法兼顾的功能如高档餐饮、健身中心等考虑与投资型服务公寓和写字楼共享，此处空间有限，仅设置基本配套。  小型餐饮店 高档的酒店应当能够提供自助早餐，考虑本酒店 300 多套客房，需要的早餐厅规模较大。 将原有的美容沙龙和过厅均纳入餐厅的空间，以求餐厅的规模在现有的空间布局条件下尽可能大，尽量满足实际使用要求。 位 置： 114 轴、 JL 及 J1L1 轴围合空间。 面积：约 200 平方米（含操作间） 功能：为楼上客户提供自助西式早餐、休闲餐、夜宵等。 目标客户：公寓式酒店的住客。  美容美发 公寓式酒店同酒店，对于美容美发具有相当需求，属于基本生活配套。 而自助洗衣属于 公寓的配套，在公寓式酒店配套面积紧张的情况下，以满足酒店需求为主。 故将原自助洗衣的空间改为美容美发。 位置： 12 轴、 NQ 轴围合空间。 面积： 80 平方米 功能：美容、美发、简易按摩保健。 目标客户：公寓式酒店的住客。  洗衣房 与公寓式酒店所提供的酒店式服务相适 应，洗衣房是公寓式酒店必须配置的基本配套。 根据空间现状，保留其在原有的位置和规模，主要服务公寓式酒店，并可 兼顾投资型服务公寓客户的菜单式选择服务要求。 位置： 45 轴、 PQ 轴围合空间。 面积： 62 平方米 功能：为公寓式酒店统一服务提供洗衣设备和场所。 目标客户：公寓式酒店，兼顾投资型服务公寓的选择服务。 注意： 在水晶岛公寓的两个大堂内，从门厅到达需要经过高差为 米的台阶共 8 步；而未设残疾人坡道。 应加设残疾人轮椅坡道。 2 投资型服务公寓 商业配套定位原则 投资型服务公寓的主要目标客户为投资者 及长期租住的公寓客户，而其商业配套的主要使用者是实际居住在公寓内的长期租客。 与他们的需求特点和偏好相匹配，是水晶岛投资型服务公寓的定位原则。 定位依据 根据我们对西高新中高档住宅购房者的调查，客户对于配套设施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐厅、干洗店、美容美发、咖啡厅或茶社等方面，注重日常生活的方便性。 购房者对生活服务类配套设施的需求 作为投资型服务公寓的长期居住者，他们的特点是长期居住，因此对配套设施的需求也是以日常性需求为主，与公寓式酒店客户相比，更注重实惠、便捷，尽可能兼顾舒 适。 消费水平较为稳定，具有较强的消费能力；以满足日常生活的实用性为主，对生活品质有一定要求。 消费范围主要包括休闲咖啡、高档超市、美容美发、健身、保健、干洗店、餐饮、药店等。 他们对中高档餐厅也有需求，但由于底商设置餐饮对居住者的居住环境有一定影响，因此可以使用写字楼配套的中高档餐厅。 定位内容 根据上述定位原则和依据，并结合项目具体建筑形式和空间现状，及施工进度情况，同时考虑对于公寓式酒店配套的补充和兼顾，投资型服务公寓配套内容分布在一层和二层。 其中一层设大堂、休息厅、咖啡厅、高档超市、美容美体中心、 药店；二层设健身会所，包括健身房、体操房、桑拿、球类运动室、儿童活动室、图书室及与二层露台结合的屋顶花园。 在这些配套中，分为投资型服务公寓专用配套、与酒店公寓合用配套、与写字楼及周边更大区域共享的配套三类。  休息厅和咖啡厅主要为投资型服务公寓服务，属于其内部配套。 但咖保健中心19%中餐厅18%西餐厅2%咖啡厅或茶社8%干洗店14%健身娱乐9%便利店18%美容美发12% 啡厅也可兼顾酒店公寓、写字楼等外部需求。  健身会所与公寓式酒店合用配套；  高档超市、药店、美容美体保健中心由于属于临街门面房，兼顾了对公寓式酒店、写字楼的需求，并可向周边区域的写字楼客户提供服务。 一层 投资型服务公寓一层总面积约 1470 平方米，面积较为充足；门厅约 240 平方米，赋予投资型服务公寓气派、高档的形象，是提升其品质、吸引高端客户的重要因素；一层有三个临唐延路的门面房，具有极高的商业价值，适合布置对外营业的业态。 根据上述考虑，在一层靠近大堂附近设咖啡、休息厅服务型的功能，为投资型服务公寓的内部服务区，是提升投资型服务公寓档次的重要途径，只有提升投资型服务公寓的档次，才能保证其与酒店公寓品质的差距，从而缩小其目标客户与酒店公寓客户的差别，保证整个项目的档次和品质，有利于项目的推广和销售。 一层临街的门面房不同于内部的空间， 因其具有较高的商业价值，功能的设置应即满足上部公寓的使用，同时对外部提供配套服务，服务对象具有对内对外兼顾的特点。 故在此设可以对外服务的高档超市、美容美体保健中心、药店、花店，使水晶岛公寓的配套能够服务于整个项目，并辐射周边区域。  大堂： 投资型服务公寓的门厅不同于公寓式酒店的大堂，其前台可以较为简单，主要以安全保障和提供相关服务为主。 而由于客观空间条件较好，为投资型服务公寓配置了大面积的大堂，对投资型服务公寓品质的提升具有重要作用。 位置：原有大堂位置 面积： 240 平方米 功能：为接待、问讯、交通空间。 2 层通高的大空间有利于展示 投资型服务公寓 的形象，提升档次。  休息厅 与大堂的宽阔、气派的高品质相适应，在大堂北侧设休息厅。 此处窗外为本项目的绿地花园，景观良好，适合休息、观景，放松身心。 休息厅的设置是有力提升公寓品质的另一个重要因素。 位置：位于大堂北侧， 1214 轴、 D1F1 轴之间； 面积： 120 平方米 功能：休息、等候 目标客户：公寓式酒店的客户  咖啡厅 利用原设计咖啡厅的操作间的上水、下水、电气等设施设备的配置；且其位置位于南侧，可以享受到阳光，是适合咖啡厅位置。 作为公寓客户接待及休闲的场所，是公寓起 居厅的在空间上的延伸。 位置： CF 轴、 14 轴围合的空间。 面积： 240 平方米 功能：咖啡茶饮、休闲、洽谈、会晤等 目标客户：公寓式酒店的客户，可以兼顾周边的消费人群（包括水晶岛写字楼）。  高级超市 由于高级超市需要对内、对外服务，需选择公寓内部与外部均可方便到达的位置。 一层东北角的门面房可以通过大堂经过道直接到达，位置隐蔽而便利，是酒店内高档超市合适的位置；同时对外临街（唐延路），便于吸引人流对外服务。 且高档超市有利于提升公寓的档次。 位置 ： C1A1 轴、 1214 轴围合的空间。 面积 ：约 130 平方米 功能 ：高档小规模超市，如屈臣氏、 SEVENELEVEN 等。 目标客户 ：服务于公寓式酒店的客户，同时服务于投资型服务公寓客户、办公楼客户，及周边写字楼的消费者。  美容美体保健中心 通过我行的调查，与健身中心一样，美容美发和保健是高档居住物业客户的核心需求之 一，具有较大的需求量和较广的需求面。 作为本项目高档公寓的配套，美容美体中心与普通的美容美发在规模、档次和服务范围等要素方面属于不同类型的业态。 美容美体保健中心兼顾了美容和保健双层需要，同时具有相当的规模，提供专业化的、多功能的美容和保健服务。 其客户不限于投 资型服务公寓和公寓式酒店，并且包括写字楼和项目周边其它写字楼、居住户的客户需求，其辐射的范围取决于专业化、综合性的程度，以及营业规模的大小。 具有较大规模、选择临街的门面房是实现其功能和辐射范围的必须条件。 而原银行营业厅的位置、面积等均能够满足其要求。 位置： C1A1 轴、 412 轴围合的空间。 面积： 约 320 平方米 功能 ：美容、美发、按摩、各种保健治疗等。 目标客户 ：资型公寓客户、公寓式酒店客户，写字楼客户、项目周边其它写字楼、居住物业的客户。  药店、鲜花店 如定位依据所述，针对长期居住的投资型服务公寓客 户，他们的需求更偏重与生活化的日常需求，药店和花店针对公寓客户的生活化需求，同时也能够对外服务。 一层东南角的门面房能够满足药店和花店对于空间和临街位置的需求，是较为合适的位置。 位置： 药店位于 CA 轴、 12 轴围合的空间；花店位于 CA 轴、 24 轴围合的空间。 面积： 药店约 120 平方米；花店约 47 平方米 功能 ：药品销售、简易诊所、鲜花销售、订送鲜花等。 目标客户 ：投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户，写字楼客户、项目周边其它写字楼、居住物业的客户。 二层 投资型服务公寓二层总面积约 1360 平方米， 包含一个过厅、挑空中厅及环列挑空中厅的走道、周边功能空间；特别之处是在东侧临唐延路有一处大面积的临街露台，景观和视野较好，是整个二层的亮点空间。 健身是公寓居住客户的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服务配套功能、提升投资型服务公寓档次的重要的、有效的途径。 结合项目空间条件，在二层设健身会所，集中了健身娱乐类的配套，成为投资型服务公寓和公寓式酒店共享的配套。 以健身娱乐为主要功能，主要包括健身房、体操房、桑拿、球类室、儿童活动和图书室，完善的功能设施将成为酒店公寓品质的保证，和提升投资型服务公寓档次的重要因素。  桑拿淋浴 桑拿淋浴是健身的辅助设施，但由于其涉及到上下水系统的配置，及项目进度的关系，需先确定其位置。 综合考虑项目各个因素和限制条件，仍将桑拿淋浴设在原位置，与健身功能组合，形成放松身心的场所。 位置 ：原桑拿和淋浴、更衣的位置。 面积 ： 60 平方米 功能 ：桑拿、淋浴、更衣 目标客户 ：投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户为主，兼顾写字楼客户。  器械健身房 健身房的运动量较大，与淋浴靠近较为合适。 根据现有空间具有多处承重墙、空间较零碎的条件，将器械健身房设在与桑拿相邻的位置，以方便使用。 位置 ：位于 1214 轴 、 C1D1 轴围合的范围内。 面积 ：约 80 平方米 功能 ：主要摆放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套设施较为完善，提升公寓式酒店的档次和品质。 目标客户 ：投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户为主，兼顾写字楼客户。  体操房 位置的考虑与器械健身相同，只是需要相对开阔的空间。 位置 ：位于 412 轴、 C1 轴。