[59-021]深圳市中海物业华侨海景城东方之珠物业管理顾问方案

[59-021]深圳市中海物业华侨海景城东方之珠物业管理顾问方案内容摘要：

建立合同关系，按照中海物业的规定标准提供专业服务。 从而彻底 革除了管理处小而全的弊端，简化了内部管理事务，使管理处能够更加专心致志地组织、统筹、协调和督导各项服务工作的实施。 它普遍使用了高素质的专业服务队伍，使管理服务水平产生了新的飞跃，并且能够与时代同步提升。 同时，它有效解决了内部 活力不足的问题，引入了更加灵活的优胜劣汰机制，使专业公司始终有“责任在身则如履薄冰、未达标准则寝食难安”的感觉。 它充分利用了广阔的市场资源，使经过比价择定的费用支出大幅度降低，并且不再呈现刚性，大大降低了成本。 a) 楼宇科技公司： 楼宇科技公司集智能化设计、集成、施工、维护于一身，先后与韩国三星、上海同济、湖南证券建立了长期经济技术合作关系，完成小区安全管理系统、楼宇自控系统、“一卡通”系统、会议系统、演播系统、局域网系统、多媒体查询系统等智能化建设工程逾千万元。 b) 专业清洗公司及研发中心： 拥有独立知识产权产品就 意味着一个新的利润增长点的出现，中海物业在实际物业管理中发现传统的清洗剂往往使墙砖釉面失去光泽、镀膜玻璃蚀痕累累，为解决这一问题，中海物业组建专业清洗公司及清洗剂研发中心，开展技术攻关，针对不同的建筑物上不同的部位，不同材质本身及污垢的化学特性，研制生产去污力强，保护物体本色，不腐蚀毗连物体的专用清洗剂，成功开发出具有独立知识产 权的 W、 D、 K、 T 等 4 个系列 22 种专用清洗剂，既为自身实现高质量的保洁服务提供了技术保 证，又创造了新的利润来源。 c) 电梯工程公司： 抢占电梯工程市场电梯是每个中高层、小高层住宅的重要一环 ，其维修与保养成为具有很大发展潜力的市场。 对电梯管理，中海物业设计了“专人保养，整梯备件、自动寻呼、限时修复”的服务方式。 我们采用现代调试、实验、检测、监控手段，掌握独到的保证电梯安全、平稳、经济运行的技术措施，安装、改造、维 修 10 多个品牌、 40 多种型号的客梯、货梯、扶梯、观光梯 500 多部。 这种规模化的管理无疑具 有两方面的优势：首先，由于电梯品牌繁杂，只 有在上规模的情况下，人员才能根据其不同的特点得到合理配置；其次，维修电梯所需的各种配件进货渠道畅通，降低维修成本。 d) 企业 VI 设计部： 许多物业管理公司所负责的 小区变化多，不太统一，但中海物业组织设计师对自己的辖区进行策划包装，同意了形象使企业形象方面更上一个台阶。 e) 装饰工程部： “买房难，装修更难”这一句话相信会引起不少人的共鸣，中海物业认为自己涉足家庭装修无疑有几个有利条件：了解业主的真实需求；出了问题，作为物业管理公司会真正负起责任；“中海”是品牌资源。 中海装饰工程部已经宣告成立，为广大业主解决这个“美丽”的难题。 对于小区的装修管理，中海物业设计了“装修套餐”服务，从设计咨询、报价审查到质量监理实行一条龙服务，这种寓管理于服务的方式，能够解决开发商和业主一直头 疼的问题，使业主切实感到“用钱放心、办事省心、居家舒心”的中海“三心级”服务。 f) 中海花圃： 一年四季花红草绿是深圳有别于内地城市的一大风景。 以前中海物业为购买花草花费不少，使得管理成本增加，现在，中海物业置地育苗，建起了“中海花苑”，既在降低成本的基础上满足了自身需求，又通过出售获益甚丰。 g) 中海艺术团： 中海物业招聘了一些专业艺术人才，每年在各小区为业主进行 2 次左右的演出，平时则在中 海物业所辖的会所中工作。 “中海艺术团”的成立既提高了业主的精神生活，又提高了中海物业的文化品味。 第 二 部 分 公 司 营 业 执 照 第 三 部 分 公 司 资 质 证 书 下 篇 物 业 管 理 顾 问 方 案 华侨海景城暨东方之珠项目 物业管理顾问方案 华侨海景城位于厦门市繁华的鹭江道和禾祥西路交汇处，是厦门华侨城房地产开发有限公司斥巨资精心打造的 21 世纪新生代大规模豪华社区。 项目的定位高档，将超大规模园林设计与独特的建筑风格相融合，建成后将成为厦门唯一的新外滩国际化 滨海高尚园林社区。 项目规划用地约 27000 平方米，总建筑面积约 22 万平方米，其中 12 层的裙楼将建成长达 700 多米的滨海休闲购物广场。 一期工程已于 2020 年 2 月破土动工，预计 2020 年底可交付使用。 东方之珠项目（禹洲新城二期）位于合港路与合旭路交汇处，项目由厦门禹洲房地产开发有限公司开发 ,项目总用地约 15000 多平方米，建筑总面积近 6万平方米，绿化率 35%，容积率 , 小区设计合理 , 配套设施完善，预计 2020年底入伙。 享有“中国第一管家”美誉之称的深圳市中海物业管理有限公司凭借其在物业管理领域 十多年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流的管理人才，有决心、有信心成功承接华侨海景城和东方之珠两个项目的物业管理顾问工作，将ISO9000 质量管理体系、 ISO14001 环境管理体系和酒店式物业管理的全新理念全程导入到以上两个项目的物业管理工作中，全心全力为即将入住的每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便的美好家园，让每一位业主亲身体会到中海物业高品质的服务。 深圳市中海物业管理有限公司针对以上两个项目的实际情况特制定本物业管理顾问服务方案，以下将就所提供的物业管理顾问服务方式作以系统的阐述。 第一部分 顾问方式概述及顾问期限确定 一 、 顾问方式概述： 为保证华侨海景城和东方之珠两个项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，发展商厦门华侨城房地产开发有限公司和厦门禹洲房地产开发有限公司拟聘请深圳市中海物业管理有限公司为本物业物管工作的顾问商（以下简称“顾问商”），指导发展商下属的物业管理公司（以下称“管理商”）负责华侨海景城和东方之珠的物管工作的具体实施运作；以便利用中海物业在人力资源、经验、管理经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面的优势提供高品质的物业管理顾问服务。 双方合作关系 一旦确定，顾问商将会把华侨海景城和东方之珠的物管工作列入中海物业相应的策划、考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团及委派驻场顾问，根据华侨海景城和东方之珠的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作，指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行，按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。 为保证管理目标的实现及更有力地推行中海物业管理模式，顾问商将于项目现场派驻两名物业管理资深人仕分别担任驻场经理和安保顾问， 作为管理商管理的实体“核心”，以华侨海景城项目为重点的同时兼顾跟进东方之珠项目的进展，并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合华侨海景城和东方之珠物管工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时针对性地提出整改建议与整改措施。 在公司顾问团与驻场顾问二者的共同努力下，将为管理商日后的物业管理工作打下良好的基础。 顾问商提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高质素的管理队伍，同时中海物业良好的品牌效应也会促进华侨海景城和东方之珠的租售；在顾问期限内，顾问商允 许发展商就华侨海景城和东方之珠向外界使用“中海物业顾问管理”等文字进行宣传推广。 ◆ 顾问服务方式示意图：  顾问期限 顾问期限分为前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。 其中前期介入阶段为合作双方签约之日起至华侨海景城一期物业入伙之日（即发展商书面通知业主入住的日期）前两个月（预计十六个月）；实操指导阶段为一年，自华侨海景城一期物业入伙之日前两个月起至入伙之日后十个月；服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后三个月。 三 驻场 顾问和顾问团工作职责 ◆驻场 顾问 工作职责：根据项目的实际情况，在实操指导阶段中海将于项目现场派驻两名物业管理资深人仕分别担任驻场经理主管全面工作和安保顾问，常驻物业现场负责以下各类工作：  全面考察项目，熟悉物业所在地物管法规、人文情况，并将这些信息传递给顾问商的该项目顾问团。  将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。  将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术支持，并协助管理商落实解决。  协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、监督整改等的工作。  日常物业管理工作的培训、指导、咨询。  紧急事 故的应对与处理技巧。 ◆ 顾问团工作职责：顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，分别于前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段针对项双向沟通 定期或不定期检查、考核、了解信息 反馈方案执行情况及其它问题 根据反馈信息 修订方案 传达、推行方案 制定物管方案 顾问团 驻场顾问 管理商 目进度并结合发展商的需要定期赴现场考察指导，具体安排如下：  前期介入阶段 预计赴现场考察 3 次，每次工作 23 个工作日：  首次考察拟安排于项目签约两周内  设施、设备、材料集中选型阶段拟赴现场工作 1 次  工程交接验收阶段拟赴现场工作 1 次  实操指导阶段 预计赴现场考察 4 次，每次工作 23 个工作日：  一期物业入伙前两个月赴现场工作一次  一期物业入伙当月赴现场工作一次  以后每 季度赴现场工作一次  服务质量跟踪阶段 预计赴现场考察 1 次，每次工作 23 个工作日：  本阶段末赴现场工作一次 顾问团主要负责工作如下：  由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借中海丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。  负责解决物业管理工作中的重点和难点等。  定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见。  对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。 二 、 顾问工作安排（详见下表） 工 作 阶 段 人 员 构 成 工 作 方 式 现 场 工 作 安 排 前期介入 （预计十六个月） 顾问团 3~5 人 定期赴现场考察指导 赴现场工作 3 次，每次 23 个工作日，考察时间拟分别安排于签约后两周内 /设施、设备集中选型阶段 /工程交接验收阶段。 实操指导 （十二个月） 顾问团 3~5 人 定期赴现场考察指导 赴现场工作 4 次，每次 23 个工作日。 驻场顾问 2 人 常驻现场作日常指导 本阶段内常驻现场实地工作。 服务质量跟踪 （三个月） 顾问团 3~5 人 定期赴现场考评指导 本阶段末赴现场工作一次， 2～ 3个工作日。 另：除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之 外，顾问商还可应发展商及管理商的要求，并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的考核评价，顾问团不定期赴现场的费用另计。 说明： 顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有质量 管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理需涉及的各专业资深管理人仕组成，并长期为 该项目服务。 前期介入阶段，顾问团人员通常为 机电设备、土建、空调、消防、电梯等专 业人仕，楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等专业人仕将依据项目进展的不同阶 段的实际需要予以选派。 实操指导阶段，顾问商派驻项目现场的驻场经理具有丰富的管理经验，常驻现场协助管理商对本项目提供物业管理服务。 顾问团对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。 顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，同时将全程跟进项目的竣工验收、投入使用以及之后的日常物业管理工作，并随时提供相应的咨询指导服务。 第二部分 顾问管理工作范围 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。 包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 房屋建筑本体共用 设施设备的维修、养护、管理和运行服务。 包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。 本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。 包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。 本物业规划红线内的附属配套。